1-2．空室の長期化

先ほどの退去が発生した後、次の入居者が決まるまで部屋は空室となります。

空室となった部屋は当然に家賃を生み出しません。

そればかりか空室が長期になると、設備の劣化や景観の悪化、異臭の発生など、さらなる悪影響をもたらしてしまう恐れもあります。

なお、総務省統計局の平成30年「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家率は約13.6％となっています。

また空き家のうち賃貸住宅は432万７,０00戸となっており、これは総住宅数の6.9％を占めているという結果です。

出典：総務省統計局 平成30年「住宅・土地統計調査」

つまり空室は、いずれは発生してしまうものと考えておいたほうが無難です。
しかし空室は単純な話、入居者さえ決まれば解決できます。
空室が長期化する前に対処するよう心がけましょう。

1-4．家賃（相場）の下落

不動産流通推進センターの2020年「不動産業統計集」によると、最近の東京圏の平均家賃変動率は以下の通りです。

総じて上昇基調となっていますが、短期的には下落していることもあることが伺える結果となっています。

出典：不動産流通推進センター 2020年「不動産業統計集」

家賃は事業主サイドが決めるものですが、どうしても入居者が決まらない状況が続けば、家賃を下げざるをえなくなり、そして家賃を下げれば当然に利益が少なくなります。

それでも入居者が決まれば空室よりは得ですが、程度によっては事業計画に支障をきたしかねません。
もちろん、家賃を下げてもなお入居者が決まらないこともあります。

これは仲介力だけの問題ではなく、「建物の魅力不足」が原因であることが少なくありません。

2-2．空室の長期化

このリスクへ対処するには、やはり素直に新たな入居者に入居してもらう必要があります。

このため、その新たな入居者に入居してもらうための「仲介」が重要です。強力な賃貸仲介事業者に、なるべく早急に次の入居者を仲介してもらえるほどに、このリスクは小さくなります。ぜひ、そのような強力な賃貸仲介事業者を味方にしておきましょう。

一方、どんなに強力な賃貸仲介事業者が味方についていても、肝心の賃貸建物に相応の魅力がなければ空室は長引いてしまいます。
住宅改良開発公社の令和2年「賃貸住宅市場の動向と将来予測調査」によると、最近では大きく「住宅の広さや間取り」「家賃・管理費の負担水準」「台所やトイレ・浴室などの使いやすさや広さ」が特に気になるようです。

出典：住宅改良開発公社 令和2年「賃貸住宅市場の動向と将来予測調査」

空室が長期化するのは、賃貸建物に原因があるのかもしれません。
そのような場合は早急に専門家・専門業者に相談して、建物自体の改善も図るよう心がけましょう。

このリスクに備えるには、先ほどと同じく賃貸仲介・賃貸管理とともに、賃貸建物建築の前段階の「（エリア）マーケティング」が重要です。

そもそも建物が地域の需要に合っていないことも珍しくありません。
また管理が不十分で建物の魅力が低下していることもありますし、たんに仲介力が弱くて新規入居が決まらないこともあります。
その原因を解明し、的確に対処してくれそうな頼れる事業者と日頃からお付き合いしておきましょう。

なお、これから賃貸事業のための土地を探すような段階なら、そもそもの「地域の選定」も大切です。

どのような土地にも一定の賃貸建物の需要はあるものですが、やはり需要自体の地域差もあれば、地域による供給量の差もあるものといえます。
これは言ってみれば「賃貸事業の難易度の差」です。

まだまだ賃貸事業に不慣れな方ほど、上記の事前のエリアマーケティングを駆使して、なるべく勝率の高そうな地域を選んで賃貸事業を始めましょう。