不動産オーナーになるには？メリット・デメリット、リスクの対処法

メリットの一つ目は、家賃収入によって、毎月一定の収入が得られることです。不動産投資は不労所得の色合いが強く、管理業務を委託することでサラリーマンの方にとっても、給与所得を補う目的で不動産投資を行うことが可能です。一大事に働くことができなくなった場合でも、生活を支える収入があることは非常に心強いでしょう。

また、不動産は建物や土地という現物資産が残ることから、暗号資産やFXなどの投資と比べると価格変動が緩やかです。資産がゼロやマイナスになるリスクが小さい点は、メリットと言えるでしょう。

その他、不動産投資を行う9つのメリットや収入の計算方法については、以下のコラムで詳しく記載しています。

【シミュレーションあり】不動産投資の収入とは？利回りの種類、計算方法

1-2．相続税・贈与税の対策になる

メリットの二つ目は、現金を不動産に変えておくことで、相続税・贈与税を節税できる可能性があることです。

不動産は独自の財産評価方法があり、購入時の物件価格より評価額が下がる可能性があります。評価額が下がるということは相続や贈与において発生する相続税・贈与税も低くなるため、不動産投資は有用な相続税・贈与税対策といえるでしょう。

ただし、不動産に変えることで現金が必要な時に流動化しづらいというデメリットがあります。資産のバランスを見て、計画的に不動産へシフトしておくことをおすすめします。

賃貸経営で相続対策する方法については、以下のコラムで詳しく記載しています。

賃貸経営（アパート経営・マンション経営）で相続対策する方法

1-3．所得税・住民税の対策になる

メリットの三つ目は、所得税・住民税の対策になりうることです。
不動産投資によって得た利益は所得税・住民税の課税対象となります。しかし、必要経費が多く赤字になった場合は、確定申告することで既に納税した所得税から還付を受けることができます（これを損益通算と言います。）。

不動産投資においては、建物や設備などの固定資産の購入費用を、1度に費用計上せず、数年にわたって費用として計上していく「減価償却費」という経費があります。

この経費の存在により、実際の手残りよりも低い所得を申告することができます。さらに赤字になった場合には、その赤字を他の給与所得や事業所得と損益通算することで、納税する金額を減らすことが可能です。

ただし、行き過ぎた税金対策は脱税と見做される場合もあります。節税効果は税金の制度を正しく理解し、実施することが大切です。税理士などの専門家に確認しながら計画することをおすすめします。

1-4．地域貢献につながることがある

メリットの四つ目は、みずからの物件が周辺環境を良好にし、地域貢献につながる可能性があることです。
不動産投資により住宅や事務所などを建築することで、そこには居住や雇用が生みだされます。
不動産投資を行うことで、その不動産を子・孫と子孫に受け継ぎながら、長期的に地域貢献を行うことができます。

2．不動産オーナーになるデメリット

メリットの多い不動産投資ですが、もちろん特有のデメリットも存在します。デメリットを把握することで、知識を深めましょう。

2-1．流動性の低い資産を抱えることになる

不動産は株式などの金融資産と比べて、売却しようとしてもすぐに売れるわけではありません。

売却するためには不動産仲介の業者に依頼し、買主を探してきてもらわなければならないからです。売却できる期間は物件の状態や立地、市況などの条件に左右されます。
タイミングよく売却できる訳ではないため、生活資金に必要な現金は手元に残した上で行うのがよいでしょう。

2-2．維持管理の手間がかかる

不動産は現物資産のため、維持管理の手間がかかります。
また、賃貸するからには清掃や修繕などの日常管理に加え、入金滞納などの異常時には入居者とのコミュニケーションも必要になります。しかし、それらの管理業務は賃貸管理会社に委託することが可能です。管理委託契約を締結し管理費を支払うことで、維持管理の手間を省くことができます。

また、不動産投資には、物件をまるごとサブリース会社に賃貸し、サブリース会社が入居者に転貸するサブリース方式という管理形態もあります。

サブリースであれば契約はサブリース会社との一本になり、入居者とのやりとりは全てサブリース会社が行ってくれます。アパートやマンションなどの戸数が多い投資手法ほど、入居者が多いことによる契約手続きなどが煩雑になるため、一棟まるごとサブリースにするメリットは大きいと言えます。

サブリースに関する詳しい内容は以下のコラムに記載しています。

不動産投資でサブリース契約を活用するメリット・デメリットは？

2-3．固定資産税や修繕費などの維持コストがかかる

不動産投資において押さえておきたい注意点が、維持に必要なコストです。
毎年かかる固定資産税や火災・地震保険料、エレベーターなどの設備がある場合は点検費なども発生します。

また、物件の経年劣化とともに、空室対策のための美装修繕も発生します。

不動産投資によるよくある失敗の一つは、これらのコストを物件購入時に見込んでいなかいことです。購入後に想定外のコストが発生し、ローンの返済の余裕がなくなってしまうなんてこともありえます。物件選びにおいては、ランニングコストもきちんと踏まえた資金計画を行う必要があるでしょう。

>>関連記事：不動産投資を行うメリット・デメリット｜起こり得るリスクと対処法

3．不動産オーナーになるまでの流れ

不動産オーナーになるには、信頼のおけるパートナーを見つけることが重要です。
ここからは、更地のオーナーが不動産経営を始めるまでの流れを説明します。

Step.1　不動産オーナーになる目的を明確にする

まずは、不動産オーナーとしての計画を建てるところからはじめましょう。
不動産オーナーになって何を得たいのかを明確にすることで、その後判断しなければならない様々なことへの考え方の軸ができます。目的の例としては、副収入の確保、老後に向けた資産形成、価値を上げた上で転売することによる売却益の獲得などが挙げられます。自己資金やローンの借入可能額を踏まえ、目的を考えると良いでしょう。

Step.2　不動産会社・ハウスメーカーに相談する

不動産投資の成功に、信頼のおけるパートナーを見つけることは最も重要と言えます。
不動産会社やハウスメーカーに相談し、経営プランの提案を受けましょう。
これらの専門会社からは、土地の立地条件や住環境、人口動向など、具体的な情報をもらうことができます。複数の不動産会社・ハウスメーカーから提案をもらい、比較をするのもよいでしょう。

Step.3　金融機関のローン審査に申し込む

建築プランとともに大体の見積もりを把握した後は、金融機関に対してローンの審査を申し込みます。ローンが使える点は、不動産投資の大きなメリットです。
イニシャルコスト・ランニングコストをしっかり把握し、資金計画を立てた上で、無理のない借入額で審査を申し込みましょう。

ローン審査には仮審査と本審査があり、それぞれ必要書類が異なります。

詳しくは以下のコラムで記載しています。

不動産投資で融資を得るまでの流れや必要な書類は？

Step.4　不動産の請負契約を結び決裁・引き渡しを済ませる

無事ローン審査が通れば、いよいよ建物の建築開始です。
不動産会社に対して、建築工事の請負契約を締結します。建築請負契約には工事の内容や報酬などが詳細に記載されています。後々トラブルになることのないよう、きちんと文言を確認しておきましょう。工事代金は、契約時、着工時、引渡時と数回に分けて代金を支払うのが一般的です。いつ、いくらが必要になるのか、きちんと確認しておきましょう。

賃貸経営でよく聞く一括借上げとは？契約を結ぶメリットや注意点

4．不動産オーナーの主な仕事内容

晴れて不動産オーナーになった後は、物件の魅力を維持・向上させ、より高い家賃収入を得ることがオーナーの務めとなります。
ここでは、不動産オーナーの主な仕事内容を説明します。

4-1．入居者の募集

まず最初に行うことは、入居者の募集です。
最も一般的なのは、不動産仲介会社に仲介を依頼する方法です。賃貸の場合は目安として賃料の１ヶ月分の仲介手数料を支払うことで、入居者の募集や交渉、入居の契約手続きなどを一任することができます。

大東建託では、全国各地での多様なチャネルで入居者募集活動を行い、高い入居率を実現しています。

大東建託の入居者募集体制

4-2．家賃の回収や催促

賃貸管理会社への管理委託やサブリースを行わず、物件を自主管理する場合、これから紹介する業務も発生します。

まずは家賃回収です。基本的に入居者からの家賃は毎月の振込により行われるため、原則は最初に口座をお伝えするだけで済みます。
しかし、入居者によっては、支払い忘れや滞納といったこともしばしば発生します。電話や書面にて、支払いを催促しましょう。

4-3．問い合わせやトラブル対応

自主管理の場合は、入居者からの問い合わせやトラブルに対しても大家が対応する必要があります。

トラブルの具体例としては、トイレの故障や雨漏り、水漏れなど建物に関する内容もあれば、騒音問題などの隣人トラブルも挙げられます。建物のことであれば建築会社や工務店に発注することで解決することができますが、隣人トラブルとなると解決が難しい場面も。
こういったトラブルは突発的に発生し、問題を大きくしないためには速やかに対応できる体制が求められます。対応が難しい場合は、事前に賃貸管理会社へ物件管理を委託することを検討するとよいでしょう。

4-4．退去の立ち合いや解約の手続き

自主管理の場合、契約更新や退去の立ち合い、解約の手続きも自らで行います。
退去の立ち合いで問題になるのが、入居者が住んでいた間の損耗や汚れ、破損修復の原状回復費用についてです。原状回復の範囲や、入居者の費用負担割合について、問題が起こることは少なくありません。国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を出していますので、それを参考にしながら必要な工事を行いましょう。

居住用住宅の場合、原状回復工事はオーナーが発注し、入居者の負担となる部分についてのみ原状回復工事費として敷金から差し引くのが一般的です。退去を完了させ、敷金を返還すれば無事解約完了です。

4-5．物件の保守や修繕に関する業務

物件の保守や修繕は、物件の魅力を維持する上で非常に重要です。
物件を定期的に点検し、不具合がないか確認しましょう。
また、一戸建てや一棟アパート・マンションの場合は十数年に一度、屋根・外壁塗装を含めた大規模修繕が必要です。
きちんと予算取りを行い、物件が長持ちするようにメンテナンスしましょう。

5．不動産オーナーが悩みやすいリスクと対処法

不動産オーナーが悩みやすい三大リスクが、空室・家賃滞納・老朽化です。
ここではそれらのリスクに対する対処法を説明します。

5-1．空室リスク

不動産オーナーにとって、家賃収入が減少する空室の発生は大変痛いものです。
空室が発生しないよう、建築段階から周囲の賃貸需要を良く調べ、それにフィットした物件を建築するようにしましょう。

その際には、地域の情報に詳しい不動産会社にヒアリングし、学生の一人住まいが多いのか、ファミリー世帯が多いのかなどの情報を集めるとよいでしょう。そういった地域の需要に合わせた間取りや設備にすることで、根強い人気のある物件を建てることができます。

また、築年数が経過した建物であっても、オートロックや防犯カメラなどを導入したり、エントランスをおしゃれにするなど細かいリフォームで魅力を向上させることが可能です。費用対効果を見極めながら、効果の大きいリフォームから実践しましょう。

5-2．家賃滞納リスク

家賃滞納は、まず発生させないことが重要です。
入居希望者が現れた際にきちんと審査を行い、支払い能力を確認しましょう。また、契約条件として、家賃保証会社との保証契約をマストにするという対応策も考えられます。

もし発生してしまった場合は、電話や郵便で督促を行わなければなりません。
後々係争トラブルに発展する可能性もあることから、弁護士など法的な知識を持つ方に相談しながら進めるようにしましょう。

5-3．老朽化リスク

建物である以上、老朽化は避けることはできません。しかし、適切に対応することで、家賃収入を維持することは可能です。
まずは、適切なメンテナンスを行うことが重要です。特に屋根や外壁の塗装は、怠ると物件内に雨水が侵入し、建物を一気にダメにしてしまいます。大規模修繕の計画を立て、忘れずに行いましょう。

また、老朽化に伴い、賃料や敷金、礼金などが地域の相場に適しているかを見直すことも重要です。周辺の競合物件の金額を調査したり、不動産仲介会社の意見を聞いたりながら、適切な金額の設定を行いましょう。

その他のリスクについても、以下のコラムで紹介しています。

賃貸経営の5大リスクとその対処法

6．不動産オーナーになって、毎月の家賃収入を手に入れよう

今回は、不動産オーナーになるメリットやデメリットに加え、その流れやリスクへの対応策を説明しました。不動産投資は維持管理の手間がかかる投資手法ですが、管理会社に委託することでその手間を省きながら家賃収入を得ることができます。各種税金対策としても優れ、地域貢献にも繋がるため、始めてみてはいかがでしょうか。

しかし、不動産投資には専門知識が必要なのも間違いのない事実です。信頼の置けるパートナーに相談しながら、共に進めることが重要です。

大東建託では、不動産に関する相談を無料で受け付けています。土地の売却や活用などに関して、担当者が丁寧にサポートいたします。ぜひお気軽にご相談ください。