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アパート・マンション経営を考えるロードマップ

最終更新日: 2023.12.26

さまざまな点で効果的な手段であるといえる「建物賃貸事業」。

しかし、全くリスクがないわけではありません。「良かれと思ってやった対策で、思ったような効果が得られない」とならないためには、リスクを正しく知り、それぞれのリスク対策も考慮して、建物計画や事業計画、運用計画、パートナー選定などを検討することが大切です。

今回は、建物賃貸事業におけるリスクと対策について、ご紹介していきます。

>>関連記事:「アパート経営完全ガイド|建築プラン立てから完成後の業務まで」

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この記事のポイント
  • 綿密な市場調査などにより、将来を含む実際の入居需要を想定して事業計画を立てることが重要
  • イニシャルコストだけでなくランニングコストも念頭に置いて、事業計画を立てる
  • 長きにわたる賃貸経営を成功に導くには、仲介・管理を中心とする賃貸経営の運営力が求められる



資産運用や土地活用の前に、やっておきたい現状把握やライフプランニングの基本

本記事ではアパート・マンション経営を考えるにあたって、具体的なロードマップとなる内容をお伝えしていきますが、それよりも先に行うべきことは、土地活用における目標と目的の明確化です。

そのためには、現状把握とライフプランニングを行うことが求められます。
以下記事で、具体的な内容を解説していますので、参考にしてください。

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土地活用検討の前に、ご家族で話し合っておきたい現状把握とライフプラン」

>「ご家族のライフプラン実現のために知っておきたい資産運用の基本と土地活用法5種」

では、アパート・マンション経営を考えるにあたって大切な3つのポイントを解説します。

ポイント1 実際の入居需要に沿った事業計画

入居があって始めて成り立つ建物賃貸事業。しかし、お金をかけて見栄えのいい建物を建て、最新設備を整えるだけでは、賃貸事業は成功しません。

入居者のニーズをしっかりと把握したうえで事業計画を立てることが、非常に重要です。

ここでは、実際の入居需要に沿った事業計画を立てるためのポイントとして、以下3つをお伝えします。

    • 周辺環境の分析と賃貸ニーズの把握
    • 長期的な目線でニーズが継続するか検証
    • 将来的なニーズの変化も想定

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>「アパート経営って需要あるの?〜実際の賃貸ニーズに応じた新規供給が今後も必要」

周辺環境の分析と賃貸ニーズの把握

マンションやアパートの長期安定経営に大切なのは、所有している土地の周辺環境を分析し、賃貸ニーズを把握することです。

具体的には、大手不動産情報サイトで物件周辺の競合物件をリサーチしてみたり、実際に土地周辺を散策したりすることが効果的です。

仮にご自身の土地が最寄駅から徒歩15分の距離にあるとすれば、不動産サイトで最寄り駅15分の物件を探してみると、大体の家賃相場がつかめるはずです。例えば1Kの間取りの家賃相場が5万円だとすると、「仮に1Kが8部屋あるアパートを建てたら満室で月40万円、半分の部屋が埋まっているなら月20万円の家賃収入が見込めるな」といった具体的な運用の想定もできるようになります。

また、どのような間取りが多いのか、どんな設備があるのかも参考になるでしょう。自分がアパートを建てる際の差別化のヒントにつながるかもしれません。家賃だけではなく、人口・世帯数、公共交通機関までの距離、店舗や学校が近くにあるか、将来的に大きな開発があるかなども確認しておくとよいでしょう。インターネットを活用して、土地のある自治体のホームページから人口推移のデータを閲覧すれば、年代別の人口比率や人口増減の傾向が把握できます。

同様に自治体のホームページでは、将来的な再開発計画や区画整理などの情報も確認可能です。例えば若い単身者が好んで住みたい地域なのか、ファミリーが多そうな地域なのか、具体的なイメージを浮かべてみてください。

賃貸ニーズの把握を行う際には、現状の分析だけでなく、将来的にも需要が見込めるかという視点を持つことも大切です。

長期的な目線でニーズが継続するか検証

近くに大学や専門学校があれば、学生の入居により長く大きな需要が見込めると考えられます。しかし、大学や専門学校は将来的に移転してしまうことも考えられます。万が一、移転してしまった際に、全く需要が見込めなくなるような地域では、移転後の収益が得られなくなるのに加え、売却も難しくなってしまいます。

また、企業の社宅や借り上げ寮などの打診を受けることもあります。企業の社宅や借り上げ寮は、長期的に安定した収益を得やすく、一見魅力的ですが、社宅や借り上げ寮の話を受けた場合は、将来その契約がなくなってしまっても賃貸物件として継続的な入居が見込める事業計画になっているか、きちんと検証することが大切です

将来的なニーズの変化も想定

賃貸需要は、時代によって少しずつ変わっていくことが想定されます。例えば、昨今ではコロナ禍によりテレワークで働く人が増え、郊外の賃貸物件に注目が集まるようになっています。

また、在宅ワークスペースやWi-Fi設備が整った物件に住みたいという需要も高まっています。

内閣府が令和2年6月に実施した「新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」において、テレワークの実施率は業種や雇用形態、地域によって異なるものの、テレワークを経験した割合は回答者全体の34.5%となっており、今後も在宅で仕事をする人が増えることが予想されます。

こうした需要を的確に捉えることが、周辺物件との競争力を高め、安定経営につながります。もちろん、コロナ禍が落ち着いた後、テレワークによる働き方が定着するかは未知数ですが、新たに生まれる需要が一過性のものなのか、持続的なものなのかを想定しましょう

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ポイント2 ランニングコストへの対策

建物賃貸事業は、イニシャルコストだけでなく、ランニングコストを含めた事業計画を立てることが非常に重要です。

イニシャルコストの主なものには、入居者の退去の際に発生する原状回復費や、中長期で発生する建物・設備の修繕費があります。場合によっては、高耐久資材の導入も検討するべきかもしれません。

また、一定の確率で発生すると言われる滞納家賃も想定しておくべきでしょう。

その他、管理会社に委託する場合は管理費、アパートの共用部分の電気代、浄化槽の維持管理費用、車移動が中心の地域の場合は、駐車場の確保として、近隣の駐車場を契約する必要も出てくるかもしれません。

土地の特性を理解したうえで、どのようなランニングコストがかかるのかをあらかじめ把握しておきましょう。

入居者の入れ替わり頻度と原状回復費用の把握

どれだけ人気のある物件でも、入居者の入れ替わりは必ず発生します。入居者が一度退去すると、次の入居者を見つけるまでの間の家賃が発生しなくなるのはもちろん、退去後は原状回復費用を負担しなければなりません。

なお、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観(2020年度下期)」によると、全国の2020年度下期の平均居住期間は以下のようになっています

    • 学生:24年が86.9%
    • 一般単身:24年が65.9%
    • 一般ファミリー:46年が61.2%
    • 高齢者:6年以上が63%

上記を見ると、高齢者や一般ファミリーをターゲットとした方が、長期的には原状回復費用や空室期間を抑えることができ、入居率を高めやすいことが分かります。

とはいえ、単身世帯のニーズが高い地域に、ファミリー層向けの間取りを供給しても入居者が増えるわけではない点には注意が必要です

アパート・マンションを建てる際は、日頃から実際に賃貸業務に従事している不動産関係者の意見を参考に、その土地に見合った最適な間取りを検討しましょう。また、入居者の退去は必ず起こることであるため、原状回復にどのくらいの費用がかかるのかを把握し、想定しておきましょう。

30年間でかかる修繕費想定額の把握

どのような建物でも所有期間中にさまざまな修繕費用が発生します。

国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によると、1LDK2LDKのRC造20戸の賃貸住宅では、30年の期間で、1戸あたり約225万円の修繕費がかかるとされています(1棟だと約4,490万円)。これは、30年間で割ると月あたり約6,250円の修繕費がかかる計算です。

上記はあくまでも目安としての額ですが、修繕費用を念頭に置いた家賃設定をすることも大切です。他にも、修繕周期の長い建築資材の選定、計画修繕によるコスト抑制など、建てた後に計画的な管理を行うことも、修繕費用を安くするために大切になるでしょう。

ポイント3 空室発生・家賃下落への対策

どんなに素晴らしい立地でも入居者の入れ替わりは必ず発生するため、空室抑制と家賃設定の維持継続は、仲介力と管理力が決め手と言っても過言ではありません。

そのために、仲介と管理で独自の強みを持っているなど、実績が豊富な事業者をしっかりと選定することが大切なポイントになります。

 客付け力の強い仲介業者を選ぶ

仲介業者を選ぶときは、集客力があり、紹介可能物件が豊富な業者を選ぶのも一つの方法です。

毎年、入居希望者の需要は一定量決まっているため、そうした入居希望者との接点をいかに多く持てるか、また接点を持った入居希望者に対して、どれだけ要望に沿った物件を紹介できるか、そして選んでいただけるかなど、仲介業者として求められる要素を備えているかをきちんと見極めることが大切です

② 入居者満足度を高めるためのサービスがあるか

管理業者を選ぶときは、入居者満足度を高めるためのサービスを行っているかも確認しておきましょう。

例えば、「24時間管理」などが挙げられます。平時から、きめ細かなサービスを行っているかどうかも必見ポイントでしょう。24時間管理サービスを実施している管理会社の場合、水漏れや鍵を紛失したといった入居中の緊急トラブルなどにもすぐに対応してもらうことができ、入居者の満足度向上につなげることができます。

このようなサービスがあれば、入居者に長く住んでいただくことができ、家族構成の変化などで住み替える際にリピーターとなってくれるでしょう

 管理業者に求める要素

管理業者は日々さまざまな賃貸管理を行っていきますが、特に家賃滞納者への対応や入居者クレーム対応などは重要な項目となります。家賃滞納者を長く放置していると、大きな問題になりやすく、またオーナーへの負担も大きいものです。

ちなみに、日本賃貸住宅管理協会のデータによると、全国の2020年下期の家賃滞納率は月初で5.0%、月末1カ月で2.1%、月末2カ月以上で1.1%となっています。月初時点での家賃滞納は「うっかり払い忘れていた...」という可能性もあり、月末1カ月であればお金が入れば入金してくれる可能性がありますが、月末2カ月以上の家賃滞納ともなるとそのまま滞納し続ける可能性が高いといえます。

全体の1.1%と見るとそう多くもない気もしますが、実際に自分の保有する物件でこうした家賃滞納者が出ると大変な思いをするものです。

そうならないよう、優良な入居者に入居いただくために厳正な入居審査を行うことや、家賃滞納を早期に発見して対応する仕組みを構築しておくこともとても重要だと言えるでしょう

④ 築古だけで家賃が下落するわけではない?

賃貸管理には定期的な清掃なども含まれますが、美観や機能の維持をしっかり行ってくれるかどうかも確認しておきましょう。

アパート・マンションは築年数が古くなれば競争力が落ち、家賃を下げざるを得なくなる場面も増えます。しかし、しっかりとした管理を行っていれば、家賃の下落をせずとも競争力を保ちやすくなるものです。同じ築年数のアパートでも、管理会社がこまめに状態をチェックして、きちんと定期的な清掃や、必要な修繕を行っている物件とそうでない物件は、見た目や雰囲気が全く違って見えるもので、当然ながら入居率に直結します。

例えば、総務省統計局が実施した「住宅・土地統計調査」において、直近(過去3年以内)に入居のあった賃貸住宅の建築時期は築年数20年未満が半数以上を占めますが、3大都市圏では築年数20年以上の物件も約4割あり、適度な修繕を行っていれば、家賃を大幅に下げることなく一定の需要があるといえるでしょう。

管理業者を選ぶ際には、過去の実績や他の管理物件から、しっかりとした建物管理を行っているかを確認することをおすすめします。また、災害時など想定し得なかった事態にも、柔軟に対応してくれる業者なのかどうかもポイントの一つです

⑤ サブリースの利用を検討

賃貸経営の運営にあたっては、サブリースの利用も検討してみましょう。

サブリースとは、サブリース会社にアパート・マンションを貸し出し、サブリース業者が直接入居者を募集する方法です。これにより、オーナーは、空室状況に関わらず毎月契約で定められた一定の家賃収入をサブリース会社から受け取れます。

しかし、サブリース契約の内容は企業によってさまざまで、サブリース業者の選定が非常に重要になります。上記で紹介した、ポイント1から4までに適応している会社かどうかを、事前にしっかりリサーチしましょう。

サブリース契約を書面で約束するのはどのような会社でもできますが、それを実行できるかどうかは別の問題です。

サブリース契約といえば、グループホーム事業で破綻をしたある会社を思い浮かべる方もいらっしゃるでしょう。その事件から学べることは、サブリース契約を結んで契約書に「30年一括借上」などと書かれていても、それを実現できる体制が整った会社でなければ、途中で支払われる家賃が減額されたり、倒産して全く支払われなくなったりする可能性があるということだといえます。

とはいえ、サブリースそのものはオーナーにとってよい仕組みとの見方もできるため、リスクを正しく理解することと、約束したことを実現できる体制を持った事業者を慎重に選ぶようにしましょう

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>「サブリース、何がそんなに魅力なの?」

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まとめ



アパート・マンション経営を考えるにあたり、ロードマップとなる内容をお伝えしました。

資産承継、安定収益など、さまざまな点で有力な選択肢である建物賃貸事業ですが、どのような事業にもリスクは存在します。


しかし、どんなリスクがあるのかを知り、その対策がしっかりとできるとしたら、不安を安心・安定に変えることができるのではないでしょうか。


賃貸経営のすべてを自分自身で行うには限界があります。まずは、事業計画から管理運営までお任せできるパートナー会社を見つけることが大切です。


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監修者プロフィール
中村 裕介 不動産ライター
【資格】宅地建物取引士、保育士

上海復旦大学卒。商社、保育園、福祉施設での勤務を経て、現在は不動産の記事を中心に手がけるライター兼不動産経営者。

実際に店舗・住宅を提供している立場から、不動産に関する記事を執筆中。


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