1．土地活用でアパートの賃貸経営をする際に必要となる費用とは？

2．土地活用に必要な資金の調達方法

ここまで費用を紹介してきましたが、ではそれらの費用を賄うための資金はどのように調達すればよいのでしょうか。自己資金とローンについて説明します。

2-1．自己資金はどの程度用意するか？

賃貸経営には多額の資金が必要になりますので、銀行からの融資を受けるのが一般的です。 自己資金をある程度投入することができれば、借入額が少なくなる分収支も良くなりますので、融資の審査が通りやすい傾向にあり、その後の返済もずいぶんと楽になります。したがって、「一定額の自己資金が用意できたら、賃貸住宅経営を考える」とおっしゃる方も少なくありません。

ただし、すでに土地をお持ちの方であれば、土地を購入する費用がない分、自己資金が少なくても、融資は比較的通りやすくなります。建築資金の多くを借り入れた場合、その後の返済額や金利負担は多くなりますが、「自己資金が蓄えられるまで建築するのを待つ」と、当然ながら賃貸建物もなく賃貸経営も始めていませんから、その間は賃貸料収入がないわけです。
ゆえに、長期的に見れば、早い段階で賃貸経営を始めたほうが有利になるケースも少なくありません。

賃貸経営を始めた後の資金収支をきちんとシミュレーションして、借入額と自己資金のバランスを考えるといいでしょう。

2-2．資金調達の方法

自己資金以外の調達方法としては、土地活用に利用できるアパートローンがあります。
アパートローンを選ぶ際には、借入金額や返済期間、変動金利や固定金利などの条件のリスクを理解しましょう。

また、事業計画書を具体的に作成することも重要です。建物の規模や土地の用途地域、需要と供給のバランス、管理会社の選び方やランニングコスト、将来的な市場変動など、具体的で詳細な資金計画などの事業計画書であるほど、ローン審査の通過率を向上させることができます。 ローンは少ない自己資金で収益を最大化するのに良い手法ですので、効果的に活用しましょう。

3．ローンを組むときは借入と自己資金のバランスに注意する

「借入額を少なく抑えられれば、借入金返済の負担も小さくなるので「利益のほとんどが返済にあてられてしまい、手元に資金がほとんど残らない」という失敗は起こりにくいです。シミュレーション上の収支計画も良くなります。

ただ、借入額を抑えるということは、その分、自己資金を用意しなければならないということです。自己資金を多くつぎ込んでしまうと、手元に残るお金が少なくなってしまいます。その結果、将来の相続税の納税資金が不足したり、遺産分割で子供たちに与えるためのお金が少なくなる危険性が出てきます。

また、「投資効率」という意味では、借入の多いほうがむしろ高くなることもあります。
たとえば、毎年1,200万円の収入が得られる建物を1億円で建築するとします。建築後、固定資産税や管理費などの諸経費が500万円かかるとすると、ローンがなければ毎年700万円の「純利益」が得られることになります。

この物件を、「自己資金1,000万円、借入9,000万円」で建築し、毎年、元利返済を600万円するとします。これにより、毎年得られる金額は実質100万円に減ってしまいます。しかし、この状況は見方を変えれば「自己資金1,000万円だけを投じ、毎年100万円を得ている」ということになります。実に10％の「利回り」になります。

上記の例で、「自己資金5,000万円、借入5,000万円」で建築し、毎年の元利返済を300万円に抑えれば、毎年得られる金額は実質400万円になり、300万円収益が向上します。

しかし、自己資金との対比では「5,000万円を投じて毎年400万円の利益」となり、収益はあがりますが利回りという点では8％に下がってしまいます。

このように、借入によって投資効率が上がることを「レバレッジ効果」と言いますが、収益性が高い建物であれば、このレバレッジ効果も大きくなります。

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4-1．返済計画を綿密に立てる

アパートローンの返済計画については、金融機関からの借入額や返済期間、金利を考慮した返済計画を立てましょう。返済計画でしばしば陥りがちなのが、楽観的な計画を立ててしまうことです。経年劣化による家賃収入の減少や修繕費の増加が考えられていないと、始めた後で資金繰りに困るリスクが増大してしまいます。 ローン返済後も十分なキャッシュフローが確保できるよう、収支計画を具体的に作成しましょう。

4-2．土地活用で起こりがちなリスクに対処する

土地活用では、空室リスクや賃料下落リスク、家賃滞納リスクなどが発生します。これらのリスクに備え、市場調査を行い、周辺環境や地域の需要を十分に調査することが重要です。 また、賃貸経営の安定には、リスク管理のノウハウがあり、状況に応じた柔軟な対応ができる不動産会社や管理会社を選ぶことも欠かせません。例えば、空室が発生した際に広告戦略を強化し、ターゲット層を広げる工夫をしてくれる不動産会社を選べば、空室が続く期間を極力少なくできるでしょう。

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4-3．税金の支払いに備える

土地活用で得た所得には、所得税、住民税が発生します。また、土地・建物には固定資産税が発生しますし、相続の際には相続税も発生します。これらの支払いに備える必要があります。 これらの税金がいくらかかるのかも試算しておき、手元に十分な現金を持っておくようにしましょう。また、税理士などの専門家に相談し、資金計画を最適化するのもよいでしょう。

5．土地活用の相談で安心な資金計画を立てよう

今回はアパート経営に関するお金について説明しました。 アパート経営では、かかる費用を細かく理解した資金計画と自己資金とのバランスを考慮した資金調達戦略が求められます。これらを踏まえた十分な準備とノウハウの活用が、資産運用の成功に大きく貢献するでしょう。 事業計画書の作成については、不動産会社の担当者からのアドバイスをもらうことが成功への鍵となります。大東建託では、土地活用に関する相談を受け付けております。もし興味のある方はお気軽にお問い合わせください