1．建築時に必要となる費用とは？

2．自己資金はどの程度用意するべきか？

賃貸経営には多額の資金が必要になりますので、銀行からの融資を受けるのが一般的です。 自己資金をある程度投入することができれば、借入額が少なくなる分収支も良くなりますので、融資の審査が通りやすい傾向にあり、その後の返済もずいぶんと楽になります。したがって、「一定額の自己資金が用意できたら、賃貸住宅経営を考える」とおっしゃる方も少なくありません。

ただし、すでに土地をお持ちの方であれば、土地を購入する費用がない分、自己資金が少なくても、融資は比較的通りやすくなります。建築資金の多くを借り入れた場合、その後の返済額や金利負担は多くなりますが、「自己資金が蓄えられるまで建築するのを待つ」と、当然ながら賃貸建物もなく賃貸経営も始めていませんから、その間は賃貸料収入がないわけです。ゆえに、長期的に見れば、早い段階で賃貸経営を始めたほうが有利になるケースも少なくありません。

賃貸経営を始めた後の資金収支をきちんとシミュレーションして、借入額と自己資金のバランスを考えるといいでしょう。

3．借入と自己資金のバランスに注意する

「借入額を少なく抑えられれば、借入金返済の負担も小さくなるので「利益のほとんどが返済にあてられてしまい、手元に資金がほとんど残らない」という失敗は起こりにくいです。シミュレーション上の収支計画も良くなります。

ただ、借入額を抑えるということは、その分、自己資金を用意しなければならないということです。自己資金を多くつぎ込んでしまうと、手元に残るお金が少なくなってしまいます。その結果、将来の相続税の納税資金が不足したり、遺産分割で子供たちに与えるためのお金が少なくなる危険性が出てきます。

また、「投資効率」という意味では、借入の多いほうがむしろ高くなることもあります。たとえば、毎年1,200万円の収入が得られる建物を1億円で建築するとします。建築後、固定資産税や管理費などの諸経費が500万円かかるとすると、ローンがなければ毎年700万円の「純利益」が得られることになります。

この物件を、「自己資金1,000万円、借入9,000万円」で建築し、毎年、元利返済を600万円するとします。これにより、毎年得られる金額は実質100万円に減ってしまいます。

しかし、この状況は見方を変えれば「自己資金1,000万円だけを投じ、毎年100万円を得ている」ということになります。実に10％の「利回り」になります。

上記の例で、「自己資金5,000万円、借入5,000万円」で建築し、毎年の元利返済を300万円に抑えれば、毎年得られる金額は実質400万円になり、300万円収益が向上します。

しかし、自己資金との対比では「5,000万円を投じて毎年400万円の利益」となり、収益はあがりますが利回りという点では8％に下がってしまいます。

このように、借入によって投資効率が上がることを「レバレッジ効果」と言いますが、収益性が高い建物であれば、このレバレッジ効果も大きくなります。

賃貸住宅の建築費用、建築後の資金収支はもちろん大切ですが、「手元に資金をどのくらい残すべきか」「投資効率は低くなっていないか」という視点も合わせて、専門家からアドバイスを得ながら資金計画を検討すると良いでしょう。