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連載「サブリースとは?」第1回:知って対策『サブリース』

最終更新日: 2023.01.11

正しく知れば怖くない!サブリースの仕組み・注意点から、2020年に施行された「サブリース新法※」まで、わかりやすく解説!

賃貸経営による土地活用を考えはじめた方は、「サブリース」という言葉を目にする機会が増えたのではないでしょうか。

賃貸経営を行ううえで、メリットの大きい選択肢のひとつである「サブリース」をきちんと理解しておくことは、契約後のトラブルを回避するためにも非常に重要です。

連載第1回目となる今回の記事では、サブリース契約とはどのようなものなのか、契約時にはどのような注意が必要なのか、その概略を解説していきます。

※「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」



>連載第2回「サブリースって、何がそんなに魅力なの...?」はこちら

>連載第3回「サブリース契約までの流れ」はこちら

>連載第4回「サブリースのメリット・デメリット」はこちら

サブリース契約って? 仕組みをサクッとご紹介


サブリースとは、オーナーが持つアパートやマンションなどの賃貸建物をサブリース事業者が賃借人としてまるごと借り上げ、賃貸人として実際の入居者に"転貸(又貸し)"する契約です。

サブリース事業者が賃貸建物を一括して借り上げることで、実際の入居者の有無に関わらず、決められた期間、家賃収入が得られるほか、本来オーナーが行う実入居者に対する "大家さん業務"を代行するなど、事業者ごとにさまざまな賃貸経営のサポートサービスを提供しています。



(図)サブリースの仕組み

大家さんって結構大変...主な"大家さん業務"とは?

    • 実入居者の管理(募集、入居希望者の審査、契約や更新手続き、入居中のトラブル対応など)
    • 建物の管理(共有部分や空室の清掃、入居者退居後の原状回復工事、建物の修繕など)
    • 資金の管理(家賃の徴収、清掃や修繕など各業者への支払い、退居時の精算など)

サブリースによる賃貸経営は、一般的な管理業務を管理会社などに委託する場合に比べて、手間のかかる"大家さん業務"や空室リスクをオーナーが負わなくてすむ一方で、サブリース業者がオーナーに代わり負担する "大家さん業務"や各種リスクの範囲に応じて、オーナーにも実質的な費用負担が生じるのが一般的です。

サブリース、トラブルが多いって聞くけど、どうして?


さて、このサブリースですが、仕組みとしてはオーナーにとって多くのメリットがあるものの、「サブリース事業者が倒産し、賃料が払われなくなった」「数年後に家賃を下げられた!」「解約を申し出たら莫大な違約金を請求された」など、トラブルにつながるケースが少なからず見受けられます。

これらのトラブルは、サブリース事業者による、サブリースの潜在的なリスクの説明が不十分であったり、オーナーがサブリースを十分に理解しないまま契約を締結してしまっていたり、そもそも、サブリース事業者に安定して賃貸経営を行うノウハウや仕組みがないなどの理由で発生しています。

例えば、よくあるトラブルの1つが「解約」にまつわるトラブルです。オーナーが「解約したい」と思っても、オーナーから解約をするために正当な事由が必要となったり、解約できたとしても、少なくない額の違約金がかかる場合もあります。
このような事実を、サブリース事業者が十分に説明しないまま、またオーナーがきちんと理解しないまま契約を進めてしまうと、解約時のトラブルにつながってしまいます。

このように、サブリースによる賃貸経営には、大家さん業務からの解放や空室リスクの軽減などといった大きなメリットの一方で、状況によってリスクやデメリットに発展する可能性もあります。それらリスクやデメリットの説明不足・理解不足が、サブリース事業者とオーナーとの間のトラブルの一因となっているのです。

「サブリース新法」ってなに? どんな法律なの?

サブリース新法とは、2020年12月15日、オーナーを上記のようなサブリース事業者とのトラブルから守るための法律として施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」のことを指します。

このサブリース新法は、サブリース事業者に対して課せられた法律で、「誇大広告等の禁止」「不当な勧誘等の禁止」「重要事項説明」「契約締結時における書面の交付」といった、サブリース事業者や勧誘者にサブリースの適正な説明を促すための規定が設けられています。違反した場合、サブリース事業者や勧誘者には、業務停止処分や罰金などの罰則が科せられます。

では、サブリース新法の主な条項を、少し詳しくみていきましょう。

誇大広告等の禁止(第28条)

    • 契約解除の条件など、デメリットを明確にせず、メリットのみを強調して、賃貸事業のリスクを小さく見せる広告の禁止
    • 虚偽の表示、または著しく事実に相違する表示の禁止

      【誇大広告禁止の対象となる項目】

    • サブリース事業者がオーナーに支払うべき家賃の額、支払い期日、およびその支払い方法
    • 支払うべき家賃の額の見直しがある場合は、その見直しの時期、および家賃の減額リスク
    • 建物の管理方法(内容、頻度、期間)や、建物の維持保全に要する費用の分担について
    • 契約期間、契約更新の時期、および契約期間中であってもサブリース事業者から解約をすることが可能である旨について

不当な勧誘等の禁止(第29条)

    • 誤った情報や不正確な情報を伝える勧誘の禁止
    • 強引な勧誘の禁止
    • オーナーになろうとする人の判断に影響を及ぼすこととなる重要な事項について、故意に事実を告げない行為の禁止
    • 上記方法により、契約の解除を妨げる行為の禁止

重要事項説明(第30条)


オーナーになろうとする人が、契約内容を正しく理解した上で、適切なリスク判断のもとで契約が締結できるように、以下のように、契約締結前に重要事項を説明する書面を交付し、説明を行うことを義務付けています。

    • 契約期間や契約内容(普通借家契約、定期借家契約) 、契約の更新や解除など、14項目を読みやすく、わかりやすく記載すること
    • オーナーとなろうとする人が契約締結の判断を行うまでに、検討する時間を十分に確保できるよう、重要事項説明書の送付から契約までに期間を設けること(努力義務)


ただし、このサブリース新法は、あくまで「サブリース事業者や勧誘者の説明不足」によるトラブルを抑止するために施行された法律であり、最終的にサブリースの中身を理解し、契約の判断をするのはオーナー自身であることに変わりはありません。また、サブリース契約で約束した内容を安定継続して履行できる事業者ばかりではありません。

オーナーには、サブリース事業者の「適正な説明」を聞いたうえで、メリット・デメリットを正しく理解し、賃貸経営のリスク軽減に有効な選択肢のひとつとして、サブリース、あるいは事業者を見極める力が求められるのです。

まとめ:「サブリース」と「サブリース新法」は十分理解しておこう!

サブリースは、家賃管理や賃貸経営の負担が軽減される面においては有効な手段です。
とはいえ、しっかり内容を理解して、契約内容をしっかりと履行できる事業者かどうかを見極めたうえで契約することが大切です。特に賃貸経営は、時が経つにつれ建物や設備が古くなり、賃貸建物としての競争力が低下し、家賃が下がるなどの可能性もありますので、10年後、20年後を見据えて検討することが大切です。

まずはサブリース新法の内容を十分に理解し、サブリース新法を遵守し、しっかりとした実績のある「信頼できるサブリース事業者」へ相談をするようにしましょう。

また前述の通り、今回の新法では、オーナーが契約をしっかり理解できるよう、「重要事項説明」の規定が設けられています。オーナーを守るための規定ですので、しっかりと説明を聞き、わからないところは納得がいくまで質問し、十分に理解・納得ができてから契約を結ぶよう心掛けましょう。


大東建託グループとサブリース新法

当社では、サブリース新法の施行に伴い、国土交通省の定めるガイドラインに則した営業活動を行なっています。

これまでの広告内容を再確認し、改訂したパンフレットには「説明品質向上宣言」マークを添付しています。また、契約締結に伴うリスクを説明した資料を新たに作成するなど、説明品質の向上に努めています。
オーナー様が安全にお取り引きできる環境を整えていますので、安心してご相談ください。

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