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連載「サブリースとは?」第2回:サブリース、何がそんなに魅力なの...?

最終更新日: 2023.03.17

公開日:2021.05.10

サブリースで、賃貸経営はこう変わる!サブリースだから"できること"をご紹介!!

賃貸経営は、数十年という長期間にわたる事業です。この事業を行ううえで、賃貸管理という手間のかかる業務や空室を抱える不安は切り離せません。また、家賃滞納や入居者クレームなどが発生した場合には賃貸借契約の当事者としての対応で時間も手間もかかります。

しかし、賃貸経営が相続対策などに有効であり、さらに "サブリース"を活用した賃貸経営を行うことで、賃貸管理業務の煩わしさや空室リスクが軽減されることから、サブリースが一般の土地所有者や不動産投資家などから注目されるようになりました。

今回は、サブリースの特徴や提供されるサービスなど、サブリースの中身を、より詳しく解説していきます。

>連載第1回「知って対策"サブリース"」はこちら

>連載第3回「サブリース契約までの流れ」はこちら

>連載第4回「知って対策"サブリース"」はこちら

一般的な「賃貸借契約」と「サブリース契約」と「マスターリース契約」の違い

「空室リスクが軽減される一括借上契約」が、一般的に「サブリース」と呼ばれています。しかし、厳密にはこの呼び方は正しくありません。どういうことなのでしょう?
まずは、いわゆる「サブリース」とはどのようなものなのかを確認していきます。

(図1)サブリース方式での契約の詳細



(図2)一般的な賃貸借契約


一般的な賃貸借契約(図2)は、オーナーが入居者と直接賃貸借契約を結ぶ"二者間の契約"であることに対し、

一般的に「サブリース」と呼ばれている契約形態(図1)は、オーナーがサブリース事業者と一括賃貸借契約を結ぶ「マスターリース契約」と、サブリース事業者が入居者と賃貸(転貸)借契約を結ぶ「サブリース契約」の2つの契約により、"三者間の契約"になるのが大きな特徴です。


マスターリース契約

    • オーナーとサブリース事業者間で結ぶ賃貸借契約。オーナーが貸主、サブリース事業者が借主となります。
    • 一般的には、サブリース事業者が第三者に転貸することを目的として、オーナーの所有する建物を一棟丸ごと借り上げる契約を締結します(一括賃貸借契約)。そのため、サブリース事業者が賃料を一括してオーナーに支払います。
    • 契約内容や家賃が一定期間ごと(概ね2~3年)に見直されます。

サブリース契約

    • サブリース事業者と入居者間で結ぶ転貸借契約。サブリース事業者が貸主(転貸人)、物件入居者間が借主となります。
    • この転貸(又貸し)のことを「サブリース」と言います。
    • 入居者は家賃や管理費などを、転貸人であるサブリース事業者に支払います。

サブリースでの賃貸経営、サブリース事業者は何をしてくれるの?

オーナーがサブリース事業者とマスターリース契約を結ぶことで、いわゆる"大家さん業務"など、オーナーが行う賃貸経営を、サブリース事業者が実入居者に対する貸主として代行してくれるようになります。サブリース事業者が行う主な代行業務を詳しく見てみましょう。

●サブリース事業者が代行してくれること

1.家賃管理

    • 入居者の有無、家賃滞納、経済情勢の影響により家賃が変動しても、決められた期間、家賃がサブリース事業社からオーナーへ支払われます。
    • サブリース事業者がオーナーに支払う家賃は、決められた期間、契約に基づく額が支払われる「賃料固定型」と、社会情勢などに合わせて変動する「賃料変動型」があります。

2.募集業務

    • 通入居募集のためのマーケット調査や広告活動
    • 物件の紹介や案内
    • 入居希望者の審査
    • 賃貸借契約の締結と鍵の受け渡し など

3.入居者の管理

    • 入居者からの問い合わせやトラブル対応
    • 退去の立ち合い
    • 入居者の契約更新手続き など

4.賃貸建物の管理

    • 定期的な点検や清掃業務
    • 退去に伴うルームクリーニングや壁紙の張替えなど、室内の修繕やリフォーム
    • 備え付け照明やエアコン、換気扇など設備の修繕
    • 屋外照明や自転車置き場など、建物の設備の修繕
    • 屋根、外壁、バルコニーなど建物本体の修繕
    • 新設備の導入や防犯性の向上 など

5.資金の管理

    • 家賃や更新料の徴収
    • 家賃の延滞、滞納の督促
    • 修繕費の積み立て
    • 入退居時の敷金、礼金などの徴収と精算
    • 清掃業者など外部業者への支払い など

もちろん、オーナーが不動産管理会社に管理業務を委託することで、これらの業務を外部委託することもできますが、サブリースの場合は、オーナーにとっての賃貸の相手がサブリース業者であるということと、より包括的に経営を代行してもらえると理解すると良いでしょう。


《専門家のアドバイス》 提供される"大家さん業務"は、サブリース事業者ごとに要確認!

サブリースの契約内容や代行してくれる業務は、サブリース事業者によって異なるということをしっかり認識しておくことが大切です。例えば、建物のメンテナンス費用について、どの範囲まで契約に含まれているのか、どこから追加の費用を自己負担をしなければならないのかなどは、サブリース事業者によって異なります。まずは契約内容をきちんと確認しましょう。(契約時に気を付けるポイントは、連載第5回目でご紹介します!)

まとめ:契約内容を理解し、有効な不動産投資としよう!

三者間契約になるため、やや仕組みが複雑になるサブリース。特に、家賃管理や管理業務の細かい内容は、しっかり目を通すことが必須です。

しかし、仕組みやサービス内容をしっかり理解し、信頼できる事業者を選択して上手に活用できれば、サラリーマンの副業やシニア世代の相続対策に役立てることができます。一般的な不動産経営などとも比較検討しつつ、所有する不動産の収益を高める有効な方法を選んでいきましょう。


大東建託のサービスについて

大東建託はオーナー様のビジネスパートナーとして、賃貸経営に関するさまざまなノウハウを活かし、オーナー様の立場に立って、建物賃貸事業の管理・運営をサポートしています。

賃貸仲介ブランド「いい部屋ネット」を活用した入居者募集業務、自社グループ運営の「いい部屋サポートセンター」による休日・夜間の電話受付などの契約管理業務、オーナー様の確定申告に役立つ資料の用意まで含めた家賃管理業務、2ヵ月に1回行われる定期点検をはじめとした建物管理業務など、賃貸住宅一筋47年のノウハウを生かした独自のシステムで、長期にわたる賃貸経営をサポートいたします。

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