アパートをリノベーションする目的は？具体的な施工内容や費用の目安

一方、リノベーションは単なる改修にとどまらず、建物の価値の向上を目指す目的で行います。
室内空間の大きな変更や、住宅設備のグレードアップなどがリノベーションです。双方比較した場合、リノベーションのほうが費用が高くなる傾向にあります。

ちなみに入居者が退去する際に行う「原状回復」は、賃貸物件で入居者により発生させた損耗を回復することを指します。
賃貸アパートにおいて、経年劣化による不具合は原則オーナー負担であり、借主の故意や過失における（通常使用していれば発生していないであろう）損耗を回復することが原状回復の範囲です。
入居者から預かった敷金を原資にオーナー側が実施することもあります。

そういったことから、リフォームがマイナスから０だとすれば、リノベーションはマイナスからプラスに変化させる行為と言えます。

2．アパートのリノベーション例

設備更新も含め、部屋の全体を変更することをフルリノベーションと言います。

一方、壁紙や天井、床板などの表層の部分だけ変更することを表層リノベーションと言います。
ここでは、どのようなリノベーション事例があるのか確認していきましょう。

2-1．住宅の第一印象を変えるリノベーション

第一印象を左右するアパートの外観は、綺麗に保っておくことで入居率の向上を見込めます。
外壁・屋根を塗り直し、外から見た印象を変えることで、古い印象を感じさせなくしましょう。

外壁・屋根塗装を中心とする建物全体の補修は「大規模修繕」とも呼ばれ、防水性を維持する目的から十数年に一度の頻度で実施する必要があります。
一般的には、大規模修繕のタイミングで共用部の修繕や外壁のひび割れの補修など、細かいメンテナンスも同時に行います。

建物の寿命を伸ばすのが主な目的ですが、第一印象を変える効果もあるため、適切なタイミングで実行しましょう。

2-2．部屋の雰囲気を変えるリノベーション

リノベーションは室内の雰囲気を変えるのにも効果的です。

リノベーションにより、空間を変えて借主のライフスタイルの変化に対応することができます。

部屋の雰囲気を変えるリノベーションとしては、以下の例が挙げられます。

・間仕切り壁を取り払い、２Ｋを１ＬＤＫに変更する

・和室をフローリング敷きにし、洋室に変更する

・リビングのクロスや床板をデザイン性の高いものにする

・扉や襖を洋風なものに変更する

・玄関など、必要な箇所に収納を設置する

・働き方が変化している現状を踏まえて、テレワーク用のスペースを作る

2-3．住宅設備を新しくするリノベーション

住宅設備は日進月歩で進化を続けています。
最新設備にすることで、入居率の向上が見込めます。
また、築年数が経過し、古くなった設備をそのままにしておくと、水漏れなどのトラブルが起こる不安があります。
対象の設備を交換し、使い勝手を向上させましょう。

こういったリノベーションの例としては、以下が挙げられます。

・住宅設備の配置を変更する（例：風呂とトイレを分ける等）

・ユニットバスの更新（新しい設備にする）

・トイレや風呂などの水回り設備の更新（新しい設備にする）

・システムキッチン・コンロなど調理設備の更新（新しい設備にする）

・一人暮らしの女性が安心して暮らせるよう、セキュリティを強化する設備の導入

3．【場所別】アパートのリノベーションにかかる相場の目安

リフォーム費用はその内容や業者により異なります。しかし、ある程度の相場感を掴んでおくことは賃貸経営の知識として必要です。
ここでは、リノベーションにかかる費用の相場を見ていきましょう。

3-1．外装の工事費用

外壁・屋根の塗装は、足場を組む必要があるため工事費が高額な傾向にあります。
しかし、室内のリノベーションと異なり入居者に立ち退いてもらう必要がないため、家賃収入を得ながら実施できます。

外壁・屋根の塗装にかかる費用相場は以下の通りです。

工事箇所	1棟あたりの相場
外壁（2階建て）	120万円～300万円
外壁（3階建て）	200万円～400万円

3-2．内装の工事費用

内装工事は入居者の入れ替わりのタイミングで実施します。
壁紙や床材という表層であればDIYで実施でき、工事費を抑える目的で実施する方もいらっしゃいます。

内装にかかる費用相場は以下の通りです。

工事箇所	1戸あたりの相場
壁紙の張替え	20万円～40万円
床材の張替え	20万円～40万円
和室の洋室化	20万円～100万円
間取りの変更	20万円～80万円

3-3．水回りの工事費用

水回りの更新も、入居者の入れ替わりのタイミングで実施します。
アパートの洗面台やユニットバスはまるごと取り換えることができるため、選ぶグレードによって金額が変わります。
また、水道栓をシングルレバー混合栓にするなど、ポイントを絞って実施することも効果的です。

水回りにかかる費用相場は以下の通りです。

工事箇所	1戸あたりの相場
キッチン	15万円～100万円
トイレ	10万円～50万円
洗面所	20万円～50万円
浴室	10万円～150万円

4．アパート経営を成功させるためのリノベーションのポイント

賃貸経営のリノベーションを成功させる上では、いくつか注意点を踏まえておかなければなりません。
リノベーションする上で重要なポイントを見ていきましょう。

4-1．アパートの構造を確認する

一般的に、木造アパートの構造には木造軸組み構造と2×4構造の2種類があります。

木造軸組み（在来工法・木造ラーメン構造）は柱や梁で建物を固定する工法です。
木造軸組みは壁で建物を支える構造ではないことから、壁を撤去する間取り変更のリノベーションがしやすいメリットがあります。

2×4構造（木造壁式構造）は壁や床で建物を支える工法です。構造壁として機能している壁は撤去できませんが、そうでない壁は撤去できる可能性があります。DIYは避け、業者に相談しましょう。

4-2．工事期間に注意する

リノベーションの工期は1週間から数カ月に及びます。
室内を対象とするリノベーションの場合、入居者がいる状態で工事ができないことから、入居者が入れ替わるタイミングで、補修とセットで行うのが一般的です。
工事期間中、もちろん家賃収入を得ることはできません。入居者募集にも時間がかかる上、リノベーションにかかる工事費も支出しなければならないため、キャッシュに余裕があるタイミングで実施するように注意しましょう。

4-3．リノベーションにかかる費用を回収できるプランを立てる

リノベーションの主な目的は、入居者から選んでもらえる物件に作り変えることです。
そのことから、オーナーは投資対効果を重視してリノベーションの内容を決めなければなりません。
工事費という資本的支出に対して、リノベーション後に空室率がどれだけ改善するのか、家賃収入をアップできるのか、売却金額をアップできるのかを検討しましょう。

その際には、仲介を行う不動産会社に、どういった機能であればどの程度の賃料設定ができるか、仲介の情報をヒアリングするのがよいでしょう。

4-4．信用できる不動産会社や建設会社を選ぶ

リノベーションの成否は、業者選びも大きく関わります。

業者選びにおける判断基準は、施工実績の多さです。企業のリノベーション物件の施工事例を確認し、信用できる会社を選びましょう。

会社によって得意とする物件やリノベーションの工事内容は異なる可能性があります。
賃貸アパートの施工実績が多い業者であれば、専門家によるアドバイスが期待できるでしょう。

また、複数の業者から建築費の相見積もりを取ることで、適切な価格の相場を知ることができます。
相見積もりは値下げ交渉する上でも効果的なため、必ず複数の業者に問い合わせましょう。

5．リノベーションでアパートの魅力を向上させよう

今回は、アパートのリノベーションについて説明しました。
リノベーションは建物の価値を向上させ、家賃や売却価格を向上させる目的で実施します。その工事内容は大きく、外装、居室の内装、設備に分かれます。入居希望者のニーズに合わせて最適なものを選びましょう。
しかし、リノベーションについては、オーナーのこだわりが強すぎると投資対効果の低い工事まで実施してしまうケースがあります。土地活用の実績が豊富な会社に相談し、やるべき内容を絞り込みましょう。