アパート経営を始める前に知っておきたい！賃貸経営の建物種類と初期費用

公開日： 2022.10.28

最終更新日： 2023.12.26

最近、新聞や雑誌で「賃貸経営セミナー」の広告を見ることが多くなりました。その広告をご覧になって「自分の土地でも賃貸経営をしてみたいけれど、どんな建物を建てたら良いのだろう」という方も、いらっしゃるかもしれません。ここでは、そのようなお悩みをお持ちの方のために、その土地に合った建物の種類や賃貸経営を始めるにあたり必要となる建築費以外の費用について紹介します。

所有する土地に建てられる建物を知っておこう

賃貸経営というと、アパート・マンション経営がまず思い浮かびます。しかし所有する土地によって建てられる建物の条件は決められています。まずはご自身の所有する土地がそもそも建築可能なのか、そして、どの用途地域に指定され、どのような建物を建てることができるのかを把握することが大切です。

都市計画区域内の土地は、必要に応じて「市街化区域」と「市街化調整区域」に線引きされ、それ以外は「非線引区域」に区分されています。「市街化区域」とは、既に市街地が形成されており建物を優先的に建てられるエリアのことを指します。さらに、用途や目的が異なる建物が同一地域に混在するのを防ぐために、都市計画法により定められた12種類の「用途地域」に指定され、建てられる建物の種類や大きさ・広さなどが細かく定められています。一方、「市街化調整区域」は、市街化を抑制する地域で、原則用途地域を定めないエリアのことを指します。

ここでは、主な5つの用途地域に建てられる建物を紹介します。

>>関連記事：【目的別】抑えておきたい土地活用の種類とメリット・デメリット

「低層住居専用地域」に建てられる建物

低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
小規模店舗、事務所を兼ねた住宅、小規模な公共施設、小中学校、150㎡までの一定の店舗等が建てられます。

「中高層住居専用地域」に建てられる建物

中高層住宅の良質な住環境を守るための地域です。病院・大学などのほか、1500㎡までの一定条件の店舗や事務所等が建てられます。

「住居地域」に建てられる建物

住居の環境を守るための地域です。10,000㎡までの一定条件の店舗・事務所・ホテル・遊戯施設や環境影響の小さいごく小規模な工場が建てられます。

「商業地域」に建てられる建物

銀行・映画館・飲食店・百貨店が集まり、商業等の業務の利便増進を図る地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。延べ面積の規制が無いため、場合によっては中規模以上の建築物の建設もできます。

「工業地域」に建てられる建物

工業の利便を図る地域です。工業専用地域以外であれば住宅や店舗を建てることができます。

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賃貸建物を建設する際に掛かる初期費用

用途地域によっていろいろな建物が建てられることが分かりました。

では建物の種類によって、建築費がいくら位かかるのか、そして、その他にも必要な初期費用があるかなど、気になるところは多いですよね。賃貸建物の建築費には建物本体の工事費だけではなく、給排水設備・電気設備などの施設工事費、また駐車場の設備や植栽といった外構工事費などさまざまな費用があります。

そして、さらに考えないといけないのはその他に発生する諸費用です。

賃貸建物の建築前や完成引渡し後に税金や手数料などの様々な諸費用が発生します。特に建築前に発生する諸費用については、賃貸経営を検討する段階で必要となる費用ですから、前もって資金を用意しておく必要があります。アパート・マンション経営を始める際にはしっかりとこれらの費用も建築費とは別にかかることを考慮しておかなければなりません。

賃貸建物の建設に掛かる諸費用

建築前	■建築確認申請等手数料	建築確認、中間検査、完了検査などの申請手数料
	■ローン手数料	アパートローン融資実行時に掛かる手数料
	■表示登記手続代行手数料	表示登記の手続きを代行する司法書士などに支払う手数料
	■所有権登記等手続代行手数料	所有権登記の手続きを代行する司法書士などに支払う手数料
	■火災保険料・地震保険料	火災や地震によって建物や家財に損害が発生した際に、その損害を補償するための保険
	■不動産取得税	土地や家屋といった不動産の取得に対し課税される税金
	■登録免許税	登記申請時に課税される税金
	■印紙税	建築請負契約書など、課税文書作成に掛かる税金
建築後	■固定資産税・都市計画税・所得税	不動産所有や不動産収入に掛かる税金
	■建物管理費	アパート・マンションの管理を委託する場合の建物管理費
	■修繕費・修繕積立金	将来の建物の修繕のための修繕積立金
	■仲介手数料	入居者を仲介してもらう際の仲介手数料
	■ローン支払い	アパート・マンション建築費の借入金の返済

建物を建てるときの費用については"賃貸経営を始めるときの資金計画"でも紹介しておりますので興味がある方は是非ご覧ください。

>>関連記事：賃貸経営を始めるときの資金計画

賃貸経営の専門家へ相談を

賃貸経営はその呼称の通り"経営"である以上、当然ローン返済や管理費などの支出よりも賃料収入が上回る、収支のバランスが取れている状態を維持しなければ成り立ちません。「自分の土地にどんな建物を建てたら良いか、はっきり分からない」「経営収支のバランスと言われても、難しくて考えるのが大変」という方もいらっしゃるでしょう。
そんな時は、最新のノウハウや知識、多くの実績をもっている賃貸経営の専門会社に相談してみるのも一つの手です。
専門会社に相談すると、賃貸事業における建物や事業計画書が提案されます。初めは、家賃収入等の収益面にばかり注目しがちです。そして、本体工事費・設備工事費・外構工事費と言った建築費ばかりに関心が集まりますが、おおよそ建物本体の工事費の10～20%程度の費用にあたる諸費用も必ず確認しましょう。

契約した後に「こんなはずではなかった」と思わないように諸費用についてもしっかりと確認することが大切です。専門家に頼り切るのではなく、自分の目でひとつひとつ確認をしましょう。