※本記事の内容は2023年時点での補助事業の内容に則しております。最新の情報に関しては、https://zehweb.jp/（外部サイト）をご確認ください

近年、新築住宅市場では、ZEH（ゼッチ）住宅に注目が集まっています。

ZEH住宅は賃貸経営においても通常の住宅より魅力が多く、高い需要が見込めるメリットがあります。一方、初期投資が多いなどのデメリットもあるので、ZEH賃貸の経営は住宅の特徴をよく理解したうえで始めることが大切です。

そこで本記事では賃貸経営をZEH住宅で行うメリットとデメリット、利用できる補助金について解説します。

 

1．ZEH（ゼッチ）住宅の特徴

初めにZEH住宅とはどのような住宅なのか、基本的な特徴を解説します。

 

1-1．ZEH住宅とは

ZEHとは「Net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略です。
ZEH住宅とは日常生活における消費エネルギーに対して、住宅で生み出すエネルギー量が同等、もしくは上回る住宅のことをいいます。

太陽光発電など再生可能エネルギーを生み出すことができ、さらに省エネ性能が高く、環境に配慮したエコな住宅として注目されているのです。

ZEH住宅はSDGsの観点からも支持されており、社会的な関心が高いため、自宅はもちろん、賃貸用物件でも建築が進みつつあります。

 >>大東建託のZEHへの取り組み

1-2．ZEH住宅に求められる3つの基準

ZEH住宅には「省エネに特化した設備」「高い断熱性能」「自分でエネルギーを作り出せる仕組み」の3つの基準が求められます。

 

・省エネに特化した設備

日々の生活で使うエネルギー消費を抑えるため、省エネに特化した設備が必要です。

たとえばLED照明、節水型トイレ、高効率給湯器、省エネ性の高いエアコンなどがあげられます。

また、省エネルギーの「見える化」も重要です。

具体的には家庭内で使用している電力量、省エネ設備の稼働状況を確認するための仕組みが求められます。

 

・高い断熱性能

冷暖房を極力使わないようにして、エネルギー消費を抑える構造にすることも基準の1つです。

住宅に高い断熱性能があれば、夏は涼しく冬は暖かい状態に保てるため、冷暖房の稼働率を下げられるでしょう。

また、断熱性能が高ければ、寒い季節に起こりやすいヒートショックを防ぐ効果もあるので、特に高齢者の生活に有効な機能といえます。

 

・自分でエネルギーを作り出せる仕組み

ZEH住宅は太陽光発電の設備などを設置して、電力を作り出す仕組みにしなければなりません。

なお、必要なエネルギーを自分で作り出すことを「創エネ」と呼びます。

 

2．ZEH賃貸を経営するメリット

ZEH住宅を用いて賃貸経営をする場合のメリットを解説します。

 

2-1．ほかの物件と異なる点を入居者にアピールできる

ZEH住宅は環境に優しい住宅であり、他の賃貸住宅にはないさまざま特徴があるため、競合物件との差別化ができます。

他の物件にはない省エネルギー性能や快適な住まいを提供できれば、市場優位性が高まり、賃貸需要を獲得できる一因になり得るので、空室リスク対策にもつながるでしょう。

たとえば高齢者がいる家庭である場合、断熱性能が高くヒートショックのリスクを軽減できる点がアピールできます。

また、SDGsの促進、CO2排出量の削減など環境問題に興味のあるターゲットからの関心も期待できるでしょう。

2-2．家賃を高めに設定しやすい

ZEH住宅は機能性や快適性が高く魅力的に感じる人が多いため、家賃が高額でも入居者を集めやすい特徴があります。

ZEH住宅では、省エネルギー性能を高めるために、躯体の断熱効果を高め、開口部の日射遮蔽を行ったり、高効率の冷暖房器具や照明設備、換気設備、給湯設備を使用したりするため、結果的に入居者の光熱費を削減することにつながります。

2-3．作り出した電気を売って収益に充てられる

住宅の設備で作った電気を売却して収入を得ることも可能です。

具体的にはZEH住宅内で使い切らなかった電力を電力会社に売却することで収益化します。

このように再生エネルギーで発電した電気の買い取りを国が約束する制度のことを、固定価格買取制度（FIT制度）といいます。

ただし、固定買取価格は年々減少しており、一定期間の固定買取期間が終了した後は買取価格が下がるという点に注意してください。
一般的には固定価格での買い取り期間は10年間と定められており、その10年間が終了した場合は、新しい単価での買い取りが行われるため、長期に安定した賃貸収入としては不透明感は否めません。

事業会社によっては、事業者が使用量を払って屋根を借り、ZEH設備（太陽光パネルなど）の設置・運用を行うケースがあります。
その場合、所有者は事業会社となり、設備の固定資産税も事業会社が負担します。    

この場合、オーナー様へは屋根の利用料という形で料金が支払われます。 

2-4．国が建設費を補助する制度がある

条件を満たせば、建物の建築費の一部を補助金で賄えます。

環境に優しい住宅の普及を目的に、国がZEH住宅を推進しているためです。

ZEH住宅は設備が整っており、快適な暮らしを提供できる分、他の住戸よりも建築コストが高くなりがちですが、補助金制度を活用すればある程度負担は抑えられます。

なお、補助金制度の詳しい内容は後述します。

3．ZEH賃貸のデメリット

ZEH賃貸のデメリットを解説します。

今後、賃貸住宅経営でZEH住宅の建築を検討している方は、以下の注意点を理解したうえで判断しましょう。

 

3-1．経営にかかる費用が高くなりやすい

ZEH住宅の基準を満たす設備を取り付けるため、初期費用が多くなります。

高い断熱性能を持つ壁と省エネ設備が求められ、導入する設備の多さから初期費用だけでなく、メンテナンス費用も高額になるでしょう。

建設費の負担を減らす方法の1つに補助金の活用があるので、有効活用することをおすすめします。

（事業会社によっては、ZEH設備を事業会社所有として、オーナー様の初期費用や固定資産税、メンテナンス費用などのランニングコストの負担を軽減して、提供している会社もあります。）

3-2．住宅のデザインに制約がある

多くの場合、屋上に太陽光パネルを設置することになります。

こうした設備は外装デザインの制約になるため、建物の見た目を重視する入居希望者にとっては魅力的に映らない可能性もあります。

3-3．ZEH住宅を建てられる建築会社が限られる

ZEH住宅の建設は始まったばかりで、建築実績のある会社は主に大手の建築会社です。

規模の小さい建築会社では実績がなく、実現できないケースもあるでしょう。

また、国の補助制度を利用できる建設会社は、ZEHデベロッパーに登録された会社に限られます。

そのため、対応できる建築会社を探すのに時間を要し、スケジュール通りに進まない可能性も考えられます。

 

4．ZEH住宅を建築するときに利用できる補助制度

ZEHは政府が進める地球温暖化対策の一環であり、一定の水準を満たしたZEH住宅の建築は国からの補助制度を利用できます。

ただし、建物の規模、階数、部屋数、使用した経費によって補助額は異なるので、どのくらいの補助を受けられそうか、事前に確認する必要はあります。

ここではアパートやマンションなど集合住宅におけるZEH住宅の補助制度を紹介します。

 （※補助金制度の公募期間などは延長や変更する場合があるので、ご確認ください。）

 

4-1．超高層ZEH-M実証事業

住宅部分が21階以上ある集合住宅を対象にした補助制度です。

補助額は補助対象経費の1/2以内、年間3億円、1事業10億円が上限となっています。

事業期間は最長で5年間です。

公募期間は例年5月～6月ですが、年によって変わる可能性もあるので、事前に確認しましょう。
（なお、2024年においては補助事業としての取り組みからは、外れております）

4-2．高層ZEH-M支援事業

住宅用途部分が6層以上20層以下の集合住宅を対象にした補助制度です。

補助額は補助対象経費の1/3以内、年間3億円、1事業8億円、1戸50万円が上限となっています。

事業期間は最長で4年間です。

電気自動車の充電設備、液体集熱式太陽熱利用システム、地中熱ヒートポンプシステム（地中熱をエネルギーに変える仕組み）など、特定の設備を導入する場合は補助額が加算されます。

超高層ZEH-M実証事業と同様、公募期間は例年5月～6月になっています。 

4-3．中層ZEH-M支援事業

住宅用途部分が4層以上5層以下の集合住宅を対象にした補助制度です。

補助額は補助対象経費の1/3以内、年間3億円、1事業8億円、1戸50万円が上限となっています。

事業期間は最長で4年間です。

高層ZEH-M支援事業同様、特定の設備を導入する場合は補助額が加算されます。

2023年の公募期間は12月8日までとなっています。

4-4．低層ZEH-M支援事業

住宅用途部分が3層以下の集合住宅を対象にした補助制度です。

補助額は1戸40万円、年間3億円、1事業6億円が上限となっています。

事業期間は最長で3年間です。

高層・中層ZEH-M支援事業同様、特定の設備を導入する場合は補助額が加算されます。

2023年の公募期間は12月8日までとなっています。

 

なお、上記の事業はいずれもZEHの定義を満たしていることが必須条件で、このほかにも複数の条件があるので注意してください。

また、補助事業者はSIIに登録されているZEHデベロッパー（建築主）など、一定の条件が設けられています。

詳細な条件や申請方法などは、経済産業省エネルギー庁のホームページにある「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）に関する情報公開について」から、補助金事業の情報を確認しましょう。

5．ZEH賃貸は事前確認が重要

近年、環境への配慮や脱炭素への取り組み、SDGsへの貢献に注目が集まっている中、ZEH賃貸は社会のニーズを捉えた賃貸経営手法といえるでしょう。

電気代やガス代が高騰する中、自家発電設備や省エネ性能が高い住宅の資産価値は、ますます上がることが予想されます。

しかし、ZEH住宅はメリットばかりでなく、建築費用が高くデザイン性が限られるなどのデメリットもいくつかあります。

ZEH賃貸を検討している物件オーナーの方は、高い建築費に見合った収益が得られるか、事前に収支を試算することが大切です。

また、補助金が適用できる場合もあるので、不動産会社やハウスメーカーへ相談して協力を得ながら、適用できそうなプランであれば有効活用することをおすすめします。