2．賃貸併用住宅で利用できるローンの種類

賃貸併用住宅で利用できるローンの種類は、大きく住宅ローンと不動産投資ローンの2つに分かれます。
それぞれの特徴を解説します。

3．賃貸併用住宅で利用できる住宅ローンの特徴

他の不動産投資手法と異なり、賃貸併用住宅は金利の低い住宅ローンを利用できることが大きなメリットです。
住宅ローンの特徴をチェックしておきましょう。

4．賃貸併用住宅のメリットとデメリット

賃貸併用住宅には、家計や土地の活用、税制面での利点は大きいですが、プライバシーや管理面の懸念も無視できません。これらのメリットとデメリットをよく理解しておくことが大切です。

4-1．賃貸併用住宅のメリット

・収入源が増える（自宅のみと比較した場合）

賃貸併用住宅の最大の利点の一つは、家賃収入が得られることです。この家賃収入を活用して、自宅のローンを返済することができるため、自己資金の負担が軽減されます。
長期的に見ても、賃貸収入は安定した収入源となり、生活費を補助することも可能です。

・敷地の有効活用ができる

広い土地を持っている場合、その土地を自宅用だけに使うのはもったいないかもしれません。自宅より大きめの賃貸併用住宅を建てれば自宅を得られてなおかつ土地を最大限に活用できます。都市部で土地が限られている中、賃貸併用住宅なら、住まいと収入源の両方を手に入れることができるのです。

・税負担を軽減できる

賃貸併用住宅には税制上のメリットもあります。

まず、固定資産税については、更地のまま所有していると税負担が大きくなります。
しかし、土地の上に住宅を建てることで「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されます。 さらに、賃貸部分にも同じ特例が適用されるため、土地全体の税負担を抑えることが可能です。

また、かかる相続税についても、更地と比較して評価額が下がって税の負担を抑えられることが期待できます。賃貸併用住宅のうち、賃貸として貸している部分は「貸家建付地」として評価されます。貸家建付地は所有者が自由に使うことができない部分とみなされ、評価額が実際の価値が低くなることが多いです。相続税は相続する対象の価値の高さによって決まりますから、評価額が低くなった結果、税負担を抑えやすくなるということになります。

4-2．賃貸併用住宅のデメリット

・プライバシーの確保が難しい

賃貸併用住宅では、オーナーと入居者が同じ建物内に住むため、完全にプライベートな空間を確保するのが難しくなることがあります。特に、庭や駐車場などの屋外スペースが共用の場合、入居者と頻繁に顔を合わせることになります。また、玄関を隣り合わせに配置すると出入りのタイミングが重なりやすくなるため、戸建て住宅のような独立性を求める人にとってはストレスになることもあります。

こうしたデメリットを解消するためにも、賃貸併用住宅は設計段階で動線を工夫し、できるだけ生活スペースを分離してプライバシーを確保しやすくすることが求められます。

・生活音や居住環境の影響を受けやすい

賃貸併用住宅は上下階の間取りによっては、足音や会話の声、テレビの音などが直接響くこともあります。建築時に防音対策を施さないと、住環境の快適さが損なわれる可能性があります。

・入居者のトラブル対応が心理的負担になる

一般的な賃貸物件では、入居者からのクレームや修理依頼は管理会社が対応します。しかし、賃貸併用住宅では、オーナーが建物内に住んでいるため、入居者が直接要望を伝えてくるケースが多く、心理的な負担になりやすい傾向があります。

例えば、「エアコンが故障した」「騒音が気になる」といった問題が発生した際に、入居者は近くに住むオーナーに直接相談するかもしれません。トラブルを避けるためには、管理会社を介した対応の仕組みを整えることが重要になります。

・売却時に買い手が限られる

賃貸併用住宅は、一般的な住宅や賃貸アパートとは異なり、購入を検討する層が限られています。そのため、売却の選択肢が狭くなるというデメリットがあります。出口戦略が立てづらいのはデメリットと言えるでしょう。