2.金利の動向

金利のタイプの特徴を前項でお伝えしました。ここで、過去の金利の動向を確認してみましょう。

住宅金融支援機構のHPに掲載されている「民間金融機関の住宅ローンの金利推移」や国土交通省の「住宅ローン金利等の推移」をみてみると、直近5年間の変動幅は小さく見えます。
ただし、過去には、1年で金利１~2%変動してしまったこともありますので、定期的に金利の動向を確認しておく必要はあります。

金利は、国の景気や物価、金融政策、為替、海外の金利、株価などによって変動します。
例えば、「景気」による金利上昇の背景は、景気が良くなると個人の収入が増え、そのため個人消費が増えます。そうすると、企業が売り上げを伸ばし、将来の生産資金を調達するため資金需要が高まり金利が上昇すると考えられています。反対に、景気が悪くなると個人消費が減少し金利が下がるとされています。

「物価」と金利の関係は、景気がよくなると、モノが売れ、モノの値段が上がるため、資金需要が高まり、金利が上昇すると考えられています。反対に、景気が悪くなるとモノが売れなくなり、金利が下がると考えられています。

国内の景気の良し悪しで、金利は変動しますが、対海外の影響も否めません。

「為替相場」による金利変動の背景を解説しますと、円安であれば輸入品が高くなり、国内の物価につながります。そのため、ドルの需要が高まり、円の供給が減少し、金利が上昇するという仕組みになっています。このように、国内の景気、物価、為替相場など様々な点から、影響をうけること、どのようになったら金利が上昇するのか下落するのか理解しておくとよいでしょう。

3.金利変動リスクへの対応

金利は1％変動するだけでも大きく差が生じます。例えば、1億円の35年ローンを組んだ場合、金利1％と2％の全期間金利型で比べてみます。

このように、1％異なるだけで支払い金額が変化します。上記の表のように、月額約4.8万円の差が生じた場合、返済計画や賃貸経営にも影響するでしょう。

しかしながら、金利が低いからという理由だけで、変動金利を選択してしまうとリスクがあることに注意してください。

変動金利のリスクは、金利が上昇した場合に返済額が上昇することは皆さんもすぐに予想できると思います。
しかし、上昇するだけではなく、変動金利のリスクは1.25倍ルールがあることです。これは、変動金利で金利が上昇した場合、金利が上昇する直前の月返済金額の1.25倍の返済額が上限となる仕組みです。

つまり、金利が上昇し返済額の見直しが行われる際に、月返済額300,000円が400,000円になったとします。しかし、1.25倍ルールがありますから、375,000円が返済額の上限になります。そして、この返済額を次の返済見直し時まで支払い続けることになります。
1.25倍ルールは、急激な金利上昇に対応できないリスクを回避するために設けられており、返済額の急激な上昇により、月々の返済額を抑え破綻を防ぐことができます。しかし、そこには見えないリスクがあります。

先ほどの例で、金利上昇で400,000円となるはずですが375,000円に抑えられるとお伝えしました。
では上限を超えた毎月25,000円はどうなるのでしょう。支払いが免除されるわけではありません。未払い利息として、返済期間終了時にまとめて支払うことになるのです。
また、未払い利息が生じると元本がなかなか減らないということもあります。

変動金利と返済・未払い利息のイメージ図はこちらです。

賃貸経営では、一般的な住宅ローンより高額な金額を借入する場合もあります。借入金が高額になればなるほど、利息も多くなります。支払期間が終了後、高額な未払い利息が残っているというリスクがあることを知っておきましょう。