リスクとは？

一般的に、「危険」≒損をしてしまうことだと訳され、解釈されています。

ただ、「危険」と言っても潜在的な危険の"原因"を示す「Hazard（ハザード）」もあれば、危険な"状態"を示す「Danger（デンジャー）」もあります。

「Risk（リスク）」とは、ある行動に伴って（あるいは行動しないことによって）、危険に遭ったり損をしたりする"可能性"を意味し、投資の世界では、予定通り進まないこと＝当てが外れることを言います。

つまり、不確定要素の多い・大きいことが「リスク」です。

まず、リスク対応ですべきこと

常々、FPとしてご相談を受け、アドバイスをさせていただく際にお伝えしていることがあります。
それは、前述した通り、正しい対応をする＝正しい答えを導くためには、「まず初めに、正しく問題を理解すること」が大切だということです。

いくら正しい対応をしていても、その入り口が間違っている以上、「正しく間違えてしまう」ことが起こり得ますし、ある程度コトが進んでから最初に戻るのは億劫です。

リスク対応も一緒で、まず事前に、ご自身にとって「何がリスクなのか？」把握し認識することで、効率的な対応が可能になります。

具体的には、リスクを　①確認（洗い出）し、②分類（整理）し、③評価して、④具体的な対応をすることになります。

ただ、個々人により問題も多様で、対応策も類似はしても画一的でないことがご理解いただけると思います。

以前のコラムで、経済的なお金の健康を維持するためには、

①「収入を増やす」
②「支出を減らす」
③「資産運用＆保全をし、収益を増やす」

の3点が大切だとお伝えしました。

＞リンク：「3つの健康維持の大切さ　～人生100年時代を賢く生きる方法～」

これになぞると･･･賃貸経営のリスクは大きく６つに分けることができます。


～具体的な６つのリスク（≒注意点・ハードル）～

●空室・家賃滞納リスク（収入ダウン）

●家賃下落リスク（収入ダウン）

●原状回復・修繕リスク（支出アップ）

●金利上昇リスク（支出アップ）

●入居者トラブル（管理トラブル）

●災害リスク（アクシデント）

①収入を増やすという意味では、「収入が減ってしまうこと」がリスクです。例えば、空室・家賃滞納リスク、家賃下落リスクがこれに当たります。

② 支出を減らすという意味では、「支出が増えてしまうこと」がリスクです。例えば、原状回復・修繕リスク、金利上昇リスク、増税リスクがこれに当たります。

③資産運用＆保全をし、収益を増やすという意味では、難しい対応を迫られたり、手間が増えたりすることでしょう。例えば、入居者との管理トラブルや災害発生、ルール変更等の法改正リスクがこれに当たります。

金利変動リスク（融資環境の変化）を例に、挙げましょう。

良く融資を受ける際のご相談で、「固定金利と変動金利はどちらが良いか？」と言うご質問をいただきます。

これも個々人の置かれている環境や考え方により異なりますが、変動金利の方が固定金利よりも低金利であるので、金利が上昇し、返済額が増えたとしても賃貸経営上問題がなく、余裕があるということであれば、変動金利の方がお得です。

ただ、賃貸経営は長期的視点に立ち、安定的に収益を得られることが理想です。そう言う意味合いであれば固定金利で借り入れ、将来の支出予測をしやすくする方が◎です。
新型コロナ禍に伴い、経済環境の先行きは不透明で、実体経済と金融マーケットの動きは必ずしも一致していませんから、不景気時に金利が上昇するということも起きかねません。

間違いなく言えるのは、現時点での金利水準は極めて低いという事実です。ですから、今後、金利が下がる可能性よりも、上がる可能性の方が高いので、金利の上昇を懸念されているのであれば、変動金利と固定金利の差額を「金利が上がっても返済額が変わらない」保険に入っていると理解し、固定金利型の融資で対応しましょう。

この手のアドバイスは間に入る業者でも異なってきます。低金利下、変動金利の方が多額の借り入れがしやすいので、供給業者側から見ると変動金利を進めている業者の割合も多いと思います。しかし、過去からの金利動向を鑑みて金利上昇リスクを回避するために固定金利中心に賃貸経営をアドバイスすることも少なくありません。

ある意味、賃貸経営を検討されているのであれば、条件の良い低金利のうちにスタートするコトも一案です。