1-1．空室リスクは仲介力・管理力でカバーしよう

空室リスクとは、「入居者＝賃料収入が入らない」リスクです。
入居者が入っていない空室状態の部屋は一切の利益を生まず、そもそも賃貸事業が成り立ちません。

そればかりか設備の劣化や景観の悪化、異臭の発生など、様々な悪影響を引き起こす原因ともなります。

この空室リスクへの対策は、「仲介力」と「管理力」がポイントです。

仲介とは、賃貸事業者の代わりに空室に入居者を見つけることで、その仲介を行う業者を賃貸仲介事業者といいますが、この賃貸仲介事業者が早期に入居者を見つけてくれる可能性＝集客力が高いほど、空室リスクの軽減が可能です。

なお、一口に仲介といっても、その内容はさまざまです。

基本的には入居者を募集して入居に関する様々なサポートをしてくれるのが賃貸仲介事業者ですが、その事業規模やネットワークによって仲介力は変わります。
規模の大きな事業者の場合、入居後や住み替えに関するサポートまで行っており、入居者の獲得及び繰り返しの利用につなげているところもあります。
仲介力は賃貸仲介事業者によってさまざまという点に注意しましょう。

そして管理とは、建物の美観・機能を維持継続させるための建物管理や共用部分の清掃、入居者からの問い合わせや苦情への対応など、賃貸建物の複数の入居者が快適に居住するために必要となる様々な業務をいいます。
これらが充実していればそれが周辺物件に対するアドバンテージとなり、仲介の手助けとなりますし、入居後の満足度が高ければ、長期入居につながり、結果として空室リスクが軽減します。

また前提として、空室の原因は、突き詰めると"入居者からの支持がない"といえます。
ですから、実需に基づいた物件建築や、適正な管理による建物の美観や機能の維持・向上も欠かせない要素です。

これらを十分に満たしているなら、あとは仲介力がポイントになります。

できれば建築前（のマーケティング段階）から建築後の運営まで、頼れる事業者に相談しながら事業を進めていくことをお勧めします。

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1-2．家賃滞納・家賃下落リスクは管理力が対策ポイント

家賃滞納リスクとは入居者が家賃を支払ってくれないリスク、家賃下落リスクとは家賃を下げないと入居者が入居してくれないリスクです。

先ほどの空室リスクにも通じるところがあるリスクですが、こちらのリスクは、より将来的に発生しかねないリスクといえます。

この家賃滞納リスク・家賃下落リスクへの対策は「管理力」がポイントです。

賃貸建物オーナーの代わりに入居後の一切の管理を引き受けてくれる賃貸住宅管理会社があり、この賃貸住宅管理会社が適切な管理を続けてくれれば、これらのリスクを大幅に減らすことが可能です。

管理業務の中でも家賃を滞納させない仕組み、滞納された家賃を迅速に回収する仕組みをもっていることがとても重要です。
家賃の遅れや滞納は空室と同じように賃料が入ってこないばかりか、次の入居者に入れ替わって頂ける訳ではないので、考えようによっては空室よりも困った状況といえるかもしれません。
賃貸住宅管理会社を選ぶ際には日常的な管理業務に加え、管理している物件においてどれくらいの家賃滞納や回収がされているのかという部分も確認してみるとよいでしょう。

結局、これらのリスクは仲介とも密接に関わってきます。

仲介力が弱いほどに、滞納しそうな人でも仲介してしまったり、そもそも入居者を入れられなくて家賃を下げざるをえなくなったりする恐れがあります。

仲介と管理は両輪で重要な部分ですから、しっかりと運営できる管理会社を選別しましょう。

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3．融資を受ける場合のリスク【⑤金利上昇】

賃貸経営を始める（賃貸建物を建てる）には相応のまとまったお金が必要なため、銀行などから融資を受けて始める方がほとんどです。
融資には必ず金利が発生します。金利は変動する事が原則ですから、金利動向≒金利上昇への対処法についても知っておきましょう。

いつ金利上昇が起こるかにもよりますが、もっとも影響が大きい借入時の場合、金利が1％上がるごとに毎月の返済額は5万円程度なものの、支払う利息総額は1,800万円前後も変わってくるのが実情です。
やはり、金利上昇には警戒しておきたいところといえます。

そして、この金利上昇の対策には「早期の繰り上げ返済」や「全期間固定金利の選択」などがあります。
そうでなければ、原状回復費や修繕費とともに、多少の金利上昇も見込んだうえでの事業計画を立てることが大切と心得ましょう。