1-1．空室リスクは仲介力・管理力でカバーしよう

空室リスクとは、「入居者＝賃料収入が入らない」リスクです。
入居者が入っていない空室状態の部屋は一切の利益を生まず、そもそも賃貸事業が成り立ちません。

そればかりか設備の劣化や景観の悪化、異臭の発生など、様々な悪影響を引き起こす原因ともなります。

この空室リスクへの対策は、「仲介力」と「管理力」がポイントです。

仲介とは、賃貸事業者の代わりに空室に入居者を見つけることで、その仲介を行う業者を賃貸仲介事業者といいますが、この賃貸仲介事業者が早期に入居者を見つけてくれる可能性＝集客力が高いほど、空室リスクの軽減が可能です。

なお、一口に仲介といっても、その内容はさまざまです。

基本的には入居者を募集して入居に関する様々なサポートをしてくれるのが賃貸仲介事業者ですが、その事業規模やネットワークによって仲介力は変わります。
規模の大きな事業者の場合、入居後や住み替えに関するサポートまで行っており、入居者の獲得及び繰り返しの利用につなげているところもあります。
仲介力は賃貸仲介事業者によってさまざまという点に注意しましょう。

そして管理とは、建物の美観・機能を維持継続させるための建物管理や共用部分の清掃、入居者からの問い合わせや苦情への対応など、賃貸建物の複数の入居者が快適に居住するために必要となる様々な業務をいいます。
これらが充実していればそれが周辺物件に対するアドバンテージとなり、仲介の手助けとなりますし、入居後の満足度が高ければ、長期入居につながり、結果として空室リスクが軽減します。

また前提として、空室の原因は、突き詰めると"入居者からの支持がない"といえます。
ですから、実需に基づいた物件建築や、適正な管理による建物の美観や機能の維持・向上も欠かせない要素です。

これらを十分に満たしているなら、あとは仲介力がポイントになります。

できれば建築前（のマーケティング段階）から建築後の運営まで、頼れる事業者に相談しながら事業を進めていくことをお勧めします。

>>関連記事：賃貸仲介のポイント～仲介会社の選び方と重要性～

1-2．家賃滞納・家賃下落リスクは管理力が対策ポイント

家賃滞納リスクとは入居者が家賃を支払ってくれないリスク、家賃下落リスクとは家賃を下げないと入居者が入居してくれないリスクです。

先ほどの空室リスクにも通じるところがあるリスクですが、こちらのリスクは、より将来的に発生しかねないリスクといえます。

この家賃滞納リスク・家賃下落リスクへの対策は「管理力」がポイントです。

賃貸建物オーナーの代わりに入居後の一切の管理を引き受けてくれる賃貸住宅管理会社があり、この賃貸住宅管理会社が適切な管理を続けてくれれば、これらのリスクを大幅に減らすことが可能です。

管理業務の中でも家賃を滞納させない仕組み、滞納された家賃を迅速に回収する仕組みをもっていることがとても重要です。
家賃の遅れや滞納は空室と同じように賃料が入ってこないばかりか、次の入居者に入れ替わって頂ける訳ではないので、考えようによっては空室よりも困った状況といえるかもしれません。
賃貸住宅管理会社を選ぶ際には日常的な管理業務に加え、管理している物件においてどれくらいの家賃滞納や回収がされているのかという部分も確認してみるとよいでしょう。

結局、これらのリスクは仲介とも密接に関わってきます。

仲介力が弱いほどに、滞納しそうな人でも仲介してしまったり、そもそも入居者を入れられなくて家賃を下げざるをえなくなったりする恐れがあります。

仲介と管理は両輪で重要な部分ですから、しっかりと運営できる管理会社を選別しましょう。

>>関連記事：不動産管理会社を選ぶときのポイントは？依頼できる業務の例

2．賃貸経営のリスクと対策のポイント【③原状回復費・➃修繕費】

賃貸経営上のリスクである原状回復費・修繕費は、経営に不慣れだと少し先々のことなので分かりにくいリスクかもしれません。
しかし先ほどの空室リスクなどと同じく、賃貸経営では避けて通れないリスクです。

賃貸経営におけるランニングコストについて、その内容と対策方法について、しっかり知っておきましょう。

2-1．原状回復費の基本と負担目安について

原状回復費とは、賃貸事業主から見ると「次の入居者に借りてもらうための準備費用」です。
原状回復費は、古くから賃貸借契約書に記載されていたものの、以前は具体的にどういう場合にどちらが負担するのかが曖昧な状態になっており、その結果としてトラブルが多くありました。

そこで、東京都の条例として原状回復費と入居中の修繕に関するルール、いわゆる「東京ルール」が2004年（平成16年）に制定されました。
東京ルールとは、簡単にいえば通常損耗や経年劣化については貸主負担、借主の故意・過失など借主が原因での損耗傷などは借主負担、というルールです。
そして2020年には、東京ルールを元に条例より上の法律（民法）として定められたという経緯があります。

なお、原状回復費が実際にいくら必要かは物件の面積などにもよりますが、一例を挙げると以下が部分的な費用目安です。

3-1．現在の金利動向について

金利が上昇するということは、「毎月の返済額が増える」ということを意味します。
ローンには金利が一定期間変わらない固定金利のものもありますが、その場合は変動金利のものに比べて金利が割高ですから、固定金利と変動金利のどちらを選ぶべきかは一概に言えません。

ちなみに金利も物価などと同じく基本的には需給関係で動きます。
つまり、お金を借りたい人が増えれば（需要が高まれば）金利は上がり、逆なら下がるのが基本です。そして融資の需要が増える時というのは、例えば、好景気や物価の上昇、円安などで簡単にいえば「お金が必要になった時」といえます。ただ、実際の動きは未知数なので注意が必要です。

なお、賃貸住宅を建てる場合に使うのは住宅ローンではなくアパートローンになります。そしてアパートローンのほうが割高な金利が設定されるものの、基本的な金利動向は住宅ローンと同じです。
住宅金融支援機構（フラット35）によると、住宅ローンの変動金利は以下のように推移しています。

出典：住宅金融支援機構「民間金融機関の住宅ローン金利推移」

ローン金利は、ここ20年ほどは最低水準で推移しています。これは日銀の金利政策（ゼロ金利政策、2016年からはマイナス金利政策）の影響も大きいものの、今後の上昇の可能性はゼロではないのも現実です。
極端に大きく上昇する可能性は低いものの、上がる可能性も見据えておいたほうが無難かもしれません。

>>関連記事：金利が決まる仕組みと今後の動向

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3-2．金利上昇にともなう負担上昇の目安と対処法

たとえば1億円を30年返済で借り入れる場合、金利が1％上がると毎月の返済額（元利均等返済の場合）は以下のように変化します。