原状回復費用とは

入居者が退去する際に、「原状回復」の義務があると決められています。その「原状回復」とは何か、国土交通省は、ガイドラインで次のように定義しています。

「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
（筆者註：善管注意義務違反＝善良な管理者の注意義務の違反、の略）

つまり、「原状回復」とは、初めに借りたときの状態に戻すことではなく、入居者が、借りていた部屋で生活をしている間に、故意に、または間違って、あるいは通常ではない使い方によって、入居者の責任で発生した汚れ、傷、破損部分などについて、補修、復旧することをいいます。

退去の際の補修、復旧については、一般的には、以下のような項目があります。
（「東京ルール」の例より）

借り手の負担

• タバコによる畳の焼け焦げ
• 引越作業で生じた引っかきキズ
• 借り手が、結露を放置したために拡大したシミやカビ

それぞれ、どれくらい費用がかかるのか、工事業者の価格表などを見ると、

どの程度のレベルのものを使うのか、材料や仕様によってさまざまですが、

• ハウスクリーニング　　ワンルームもしくは１Ｋの部屋で２万円から３万円
• 畳１枚交換　　　　　　　４０００円前後から３万円
• 壁紙交換　　　　　　　　１㎡あたり８５０円から１,５００円
• カーペット交換　　　　　１㎡あたり４,５００円から８,５００円

などとなっています。

「東京ルール」の普及

１万６,９２６件

これは、賃貸に関して、１年間に東京都に寄せられた電話、窓口での相談件数です。
このうち、３８％が、退去時の敷金の精算で、最も多い相談でした。

（東京都の「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」より）

（東京都都市整備局が公表している２０１６年のデータ）

●ガイドラインのダウンロードページ

●ガイドラインの前半部分へのリンク（上記円グラフの掲載場所）

実は東京都区部の全世帯数のうち、４０％以上は借家に住んでいます。それほど部屋を借りることは当たり前なのに、借り手が退去する際に、補修や復旧をどちらが負担するのか、なかなかオーナーとの間のトラブルが減らないことから、国や東京都ではさまざまなルール作りをしてきました。

（原状回復についての負担ルールが明文化された）

東京ルールに先駆けてつくられた、国土交通省のガイドラインでは、部屋の汚れ、傷、破損部分などについて、分かりやすく以下の３つに分けています。

１．経年変化

２．通常損耗

３．賃借人の故意・過失など、その他通常の使用を超えるような使用による損耗

このうち、３．についてのみ入居者の責任なので、入居者が補修、復旧の費用を負担する、としています。つまり、入居者が、普通に生活していて、古くなってきて、傷んだり、摩耗したり、という１．や２．のケースは、入居者の責任ではないと考え、直す費用はオーナーの負担となることが明記されています。

ただ、どこまでを通常損耗と考えるのか、２．と３．の間が曖昧なケースもあるため、その場合には、設備の経過年数に応じて、負担割合を考えるなど、一定のルールがガイドラインで示されています。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より

●ガイドラインのダウンロードページ
●ガイドラインへのリンク

「東京ルール」は、この国土交通省のガイドラインを踏まえて、実際の賃貸業務の現場に即して、分かりやすく作られています。
賃貸契約の際、仲介役の宅地建物取引業者は賃貸契約を締結する前に、重要事項説明書の説明と併せて、「東京都紛争防止条例」（東京ルール）の書面を交付し説明する必要がありますが、その説明項目についても具体的にあげています。

さらに、実際の修理、修繕で、オーナーが負担する部分と入居者が負担する部分の区分けについても、修理箇所ごとに図解しながら分かりやすく説明しています。

こうした流れを受けて、２０２０年の民法改正では、オーナーの責任範囲が明確に示されました。

・経年変化、通常損耗は、入居者の原状回復義務に含まないことが明文化され、入居者の過失による破損などを除き、オーナーの負担となることが民法上でも明確になりました。

・住宅設備の故障の際は、入居者はオーナーに対し、使用できなかった部分の割合に応じて、要求なしに家賃を減額することができるようになりました。

そういった流れの中で、オーナー側が負担しなければならない費用は、大きくなってきていることも確かです。一般的な首都圏の平均値を踏まえながら、試みに負担がどれくらいになるかを計算してみました。

＜間取り別のオーナーの費用負担と売り上げに対する比率＞
（ローンを組む期間として３５年間の全期間での収支を計算）

※１　不動産会社複数の試算をもとに設定（ハウスクリーニングと壁紙一部交換程度）

※２　平均入居期間をもとに設定
※３　３５年間の原状回復総額については、退去時ごとの修繕費に加えて、３５年の間に、給湯器交換（１０万円）２回、エアコン交換（１０万円）２回、トイレ（修理１万円）２回がありうるとして、計算しています。ファミリータイプの場合はエアコンは２台設置として計算。

この試算は、退去時の原状回復は比較的小規模なもので考え、設備についても、一般的に必要となるといわれている、給湯器、エアコン、トイレの交換、修繕だけを計算に入れているので、実際には、これ以外にも、冒頭でご紹介した「食器洗い機」の交換のように、想定外の不定期な経費が発生する可能性もあります。

あくまでも試算ということで、家賃も当初のまま維持する前提で考えていますので、そのためには年数が経って古くなる、あるいは劣化する部分をメンテナンスしていく経費も実際には別途かかると思います。

ということで、３５年間入居者を確保し続けるためには、この試算よりは、もう少し修繕やメンテナンスに費用をかける必要があるかもしれません。