土地の資産価値は目的と基準で変わる！相続なら路線価格に要注目

公開日： 2022.10.28

最終更新日： 2023.11.22

相続対策
資産運用

土地や建物といった不動産をお持ちの方は、その資産価値がどのくらいなのか気になるのではないでしょうか。もし相続を意識するようになれば、所有している土地建物の資産価値が、相続税評価額に大きな影響を与える重要な要素となるため、特に意識する必要が出てきます。

この記事では、土地の資産価値となる基準を始め、土地価格の相場変動への対策について解説します。不動産売却や持ち家の資産価値を知りたいという方はチェックしてみてください。

土地や建物の資産価値とは

まずはそもそも土地や建物の資産価値とは何を指すのか解説します。不動産価格の計算方法の考え方に通ずるものですので、しっかり確認するようにしてください。

不動産の資産価値

不動産の資産価値とは、不動産を財産として評価した際の価額のことを言い、土地の価値と建物の価値の2つの要素から成り立ちます。一戸建てであれば敷地である土地とその上に建つ物件の1セットになり、マンションであれば、自分の住む一室や所有している物件を資産価値として計算することになります。

普段過ごしている分には、不動産の資産価値を意識することはないかもしれませんが、将来的に相続や売却を検討する時には重要な視点となります。また、不動産の価格を構成する要素は複雑になっていますので、基本的に専門知識のない方が値付けをすることは困難です。

土地と建物の資産価値の違い

土地と建物の資産価値には違いがあることも理解が必要です。

土地には法定耐用年数がありませんので、資産価値への影響は立地や、利便性、日当たり、接道条件などの住環境といった要因によって変化します。

土地の資産価値を上げるには、土地活用による付加価値をどれだけ付けられるかが重要になりますが、土地活用方法にもいくつか種類がありますので、きちんと比較することが大切です。

建物の価値は築年数によって減少していきますので、基本的には新築住宅として購入した時の値段を上回ることはありません。立地条件や購入時よりも人気の高い地域となった場合などに建物の価値が上がることはありますが、非常に稀なケースです。

税務上では、建物構造・用途によって定められた法定耐用年数を超えると、建物の価値は実際の価値とは異なりゼロになります。相続や土地活用においても重要なポイントとなりますので必ず理解しておきましょう。

土地の資産価値の4つの基準

土地の資産価値を決める指標としては4つの基準があります。
計算方法や調べ方が異なるだけでなく、それぞれの基準を使う機会が異なることも理解しておくようにしてください。

公示地価

公示地価とは、国土交通省土地鑑定委員会が毎年発表している土地売買の目安となる価格のことです。
地価公示価格とは、国土交通省が1月1日時点の地価を3月に公表する「国土交通省地価公示」に基づく価格であり、全国2万3,000カ所の標準地が対象となっています。

また、公示地価を補うものとして、各都道府県が決める「基準地価」があります。基準地価は、各都道府県が7月1日時点の地価を9月に公表する「都道府県地価調査」に基づく価格のことを指します。

公表元や公表時期が異なりますが、いずれも「正常な取引（通常取引）」時の価格として土地売買の金額を判断する時に用いられています。
一般的に都心部の方が高く、郊外は低い値段になる傾向にあります。

>参考リンク：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

実勢価格

実勢価格とは、実際に土地の売買が成立する価格のことです。
例えば時価が5,000万円であっても、売主が早く売るために価格を半額に設定すれば、実勢価格は2,500万円になる可能性があります。
状況によっては適正価格よりも上振れ・下振れする可能性があるのが実勢価格の特徴です。

公示価格とは異なり、公的機関ではなく売主と買主の当事者間で決定する金額のため、需要と供給が一致すれば公示価格よりも大幅に高く売却できることもあります。
実勢価格が時価を上回るには、土地の立地条件が良かったり、住まいの人気エリアになったりと、需要が高騰する理由があることが条件になります。

路線価格（相続税路線価）

路線価格とは、相続税や贈与税の算出の基準になる価格（評価額）のことであり、道路（路線）に面した土地1㎡あたりの価格に土地の面積を乗じて算出されます。
一般的には公示価格の80％と、正常の価格よりも低めに設定されているのが特徴です。
路線価格は公表されている路線価図で調べることも可能です。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、土地にかかる各種税金の基準となる価格のことです。一般的に、「固定資産税評価額×税率」で税額が決まります。
固定資産税評価額が活用される税の種類としては、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税などが挙げられます。固定資産税評価額は公示地価の70％が目安であり、実勢価格や路線価格よりも低めに設定されているのが特徴です。

土地の資産価値が変動する要因

建物の資産価値は年々減っていきますが、土地の資産価値は上下に変動します。
これには「経済的要因」と「社会的な要因」の2つの要素が関係しています。

経済的要因

土地価格が変動する経済的要因には、海外投資家の不動産購入や政府の経済政策などが考えられます。例えば海外投資家の都心の新築マンション購入による買い占めが起きれば、マンションの家賃相場や、周辺の土地価格が上がります。

他にも、日銀のマイナス金利政策で住宅ローン金利が下がっていることで、マイホームの購入希望者が増加し、土地価格が高騰するなど、土地価格は経済動向に大きく左右されるのです。

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社会的な要因

土地価格は再開発や人口の増減、国際的なイベント、社会情勢などの社会的な要因によっても変動します。
東京都内は人口集中が激しいため地価の上昇が続く傾向にあり、反対に過疎地域や地方などは地価が安い傾向にあります。

これから土地購入を検討している方であれば、将来的な希少性を考慮した上で土地選びをすることで、購入時よりも高い条件で土地売却ができるかもしれません。

土地の資産価値の上昇・下落による影響と対策

一見すると、土地の資産価値の上昇は喜ばしいことだと感じてしまうかもしれませんが、実は土地価格は上昇すればいいということではありません。
不動産価値の上昇や下落は、それぞれ良い面もあれば悪い面もありますので、それらの影響と対策について解説します。

土地の資産価値の変化による影響

土地の地価が上昇すれば、売却価格が上がるメリットこそありますが、それに比例して土地にかかる課税額も上がるというデメリットがあります。

路線価が毎年見直されることから相続税や贈与税が上がるのはもちろん、3年ごとに評価替えが行われる固定資産税も上がることになります。
特に固定資産税は市区町村より毎年支払いが義務付けられていますので、実質的な維持コストが高まってしまうかもしれないのです。

一方、地価が下がれば諸税金の課税額も下がることになります。
上記で挙げた税金が軽減されることになりますので、普通に不動産を活用している上でデメリットに感じることはないでしょう。
しかし、売却時の価格も下がってしまうことになるため、売却を考えている方にとっては大きな痛手となってしまいます。

土地の資産価値の変化への備え

土地の資産価値は周囲の環境や経済、社会的な影響で変化するものですので、土地の資産価値を自力で上げるのは困難です。もし土地の資産価値の変化に備えたいのであれば、建物で土地の付加価値（利用価値）を高めることが重要です。

アパート経営やマンション経営、駐車場経営などの手法を用いることで、不動産の資産価値を全体的に高められる可能性があります。

土地の資産価値を高めたいなら大東建託まで

土地の資産価値は大きく4つの指標があり、いずれも計算方法や利用用途が異なることを解説しました。
基本的に土地の価格は経済動向や社会的要因によって変動してしまいますので、少しでも土地の資産価値を高めたいのであれば、土地の付加価値が重要になります。

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