エリアマーケティングとは

どのような事業であっても、ビジネスは必ず需要と供給の関係が成り立ちます。需要と供給のバランスがとれることで事業が成り立つわけです。

少し視点を変えれば、需要が無ければ事業は成り立たず、需要を超えるビジネスは成立・存続しないことになります。このため何らかの事業を始める際には、その事業における現在・将来の需要を調べる・調査することが極めて重要です。

エリアマーケティングとは一般的に、「ビジネスにおいて、全国一律の戦略ではなく、地域（エリア）の需要・特性に応じた戦略を展開すること」を言います。

建物賃貸事業における需要とは、居住者やテナント企業などのニーズの量ということになりますが、それらを測るためには、地域の特性や計画地の立地条件など、さまざまな角度からデータを集め、分析していくことがとても重要です。

まずはざっくりとどのようなものなのか、幅広く知っておきましょう。

仮に、あなたが自宅近くで建物賃貸事業を始めたとしたら、どのような方の入居が見込めるでしょうか？どのような年代・どのような家族構成の方が住むのに適した立地ですか？

近くにはどのような生活関連施設や公共施設、学校や、会社、その他施設がありますか？駅までの距離はどのくらいですか？

一見しただけでは、どのような場所も似たようにしか見えないこともありますが、注意深く見てみると、どのような地域・立地にも「一定の地域性・特性」があるものです。

現在やこれから先の、この地域・立地の特性を調査することが適切な事業計画には欠かせない要素となります。

たとえば、駅に近く深夜まで営業している店舗が多数ある立地では、多少狭くても単身者の需要が見込めるでしょうし、駅から遠くても閑静で、周辺に大きな公園やスーパーがあるような立地であれば、小さなお子様がいるファミリー世帯の需要が見込めるでしょう。

また、事業用におけるテナント誘致においては、そのテナントが扱う商材がその地域に住まう入居者のニーズにマッチしているかどうかが、長期入居のカギとなります。

いずれにしても、建物賃貸事業は入居需要があってのものです。事前にしっかりエリアマーケティングを行い、最大限にニーズを汲み取り、実需に応じた事業計画を策定することが安定経営のスタートとなります。

建物賃貸事業の場合は、以下の内容を様々な統計や資料、地図などを使い調査します。

また、実際に自分の足で回ってみることも大切です。実際に入居者として自分がそこで暮らすこと、物件を選ぶことを想定し、何を調査すべきかを理解したうえで、多角的に情報を集めていきます。

まずは、どのような方々がその地域に集まり、住んでいるのかが大切です。

年収はいくらくらいか、年齢はどのくらいか、結婚や子供はどうなのか、それらの傾向が昨年と比べてどうなのかなど、将来的な入居者となりそうな世帯の属性や需要の推移などを分析します。

たとえば地域別の平均年収は、シゴトリサーチ（ハローワーク）の「市区町村別の平均年収」などで調べることが可能です。

また東京都港区の場合、「港区の区民の消費に関する調査報告書」によって世帯人員数や年収分布・収入源、居住年収などが網羅されています。

全国平均や県単位であれば国の統計で調べるのが基本ですが、より小さな地域ごとの場合は、役所の統計や民間企業の調査結果、または建築業者の積み上げてきたデータなどを活用するのが基本です。様々なデータを並べ、精度を高めましょう。

こうして年収が分かれば、家賃に充てられそうな金額も見えてきます。年齢や家族構成が分かれば、物件に求めている間取りや大きさ、設備なども見えてくるはずです。

これらの情報は、支払えそうな家賃の範囲で最適と思ってもらえる住環境を整えるなど、供給する建物の仕様検討などに活かせるでしょう。

建物周辺の生活環境も大切なポイントです。

どのような施設やお店があるのか、最寄り駅までの距離やどのような交通機関が通っているのか、自転車や自動車などの交通手段、学校や保育所、病院、スーパーなど、入居者の日常生活に関係しそうなさまざまな要素を調べます。

生活環境については地図を確認するとともに、自分で歩いてみると分かりやすいです。最近ではグーグルアースを活用する方法もあります。

同時に、役所のホームページなどを活用して、統計的な観点で街並みを把握することも大切です。これらは、単身者層やファミリー層など、供給する間取りの検討などに活かせる情報となります。

まずは自分自身や自分の家族がそこで暮らすことを想定して、普段使いそうなお店や施設などを考え、自分がここに住んで良かったと思える住環境を思い描いてみましょう。

主な調査項目をご紹介しましたが、これらの情報を合わせて考えれば、おおよその入居者ニーズが見えてきます。
建物賃貸事業を検討する際には、計画地周辺の生活環境など入居者目線で少しでも住みやすい住環境を考えて、事業計画を立てましょう。

入居者ニーズそのものの分析とは異なる視点として、需給バランスを見ることも大切です。

今現在、その地域にはどのような賃貸物件がどの程度あるのか、家賃や設備はどうなっているのか、空き家率はどのくらいか、新築が多いのか築古が多いのかなど。それらの情報から今後どの程度の新規供給が必要か、などが見えてきます。

ただし、空き家が発生する理由は需給バランスだけではなく、立地に適した仕様か、適切な募集・管理がされているか、適切な賃料設定かなど、さまざまな要素によって決まります。

また、たとえば「大規模災害の発生」や「大手企業・大型施設・大学などの設立や撤退」など、少し特殊な（一時的）要因が絡むこともありがちです。多角的な分析から、総合的に判断するように心がけましょう。