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連載「サブリースとは?」第3回:サブリース契約までの流れ

最終更新日: 2023.03.20

公開日:2021.05.24

不動産オーナー様必見!

まず何をする?いつ何をする?事業者探しから家賃収入を得るまで、サブリースの一連の流れを徹底解説! 「やはりサブリースで賃貸経営を!」と考えたとき、どのようなプロセスで契約・事業開始に至るのか、一体いつから家賃収入が得られるのかなど、気になることは多いのではないでしょうか。

連載3回目となる今回は、サブリース事業者の選定から一括借上(マスターリース)契約締結、さらには、事業開始後の更新や解約など、一般的な流れをご説明します。

>連載第1回「知って対策"サブリース"」はこちら

>連載第2回「サブリースって、何がそんなに魅力なの...?」はこちら

>連載第4回「サブリースのメリット・デメリット」はこちら

サブリース事業者への相談から一括借上(マスターリース)契約までの流れ


(図1)契約までの流れ


サブリースは、大手建設会社、ハウスメーカー、大手不動産チェーン、地域の不動産会社など、建設・不動産に関わるさまざまな会社が提供しています。サブリース業者ごとに契約内容や契約期間に違いがありますので、まずは、資料やWEBサイトで情報を収集し、比較検討をしていきましょう。
いくつか候補が出てきたら、ウェブサイトや電話で相談を申し込みます。担当者から、賃貸市場の情勢や、その会社が行なっているサブリースの仕組みについて、より詳しい説明を聞いたり、サブリース事業者が主催するセミナーに参加したりすることで、気に入った会社を絞っていきます。


【ポイント】

    • サブリース事業者によって、提供されるサービスや得意分野は異なります。相談までに、賃貸経営に望むことや譲れない条件など、自身の考えをまとめておきましょう。
    • サブリース事業者のこれまでの経営状況や事業内容(経営の安定性、賃貸管理の実績、入居者募集のノウハウ、修繕の対応状況など)を調べるなど、長期に安心して任せられる会社なのか、将来性も考えて選びましょう。解約条件も重要です。
    • メリットだけを並べている会社には注意をしましょう。賃貸経営やサブリースのデメリットにも着目した比較検討を!



② 土地診断・現地調査を行う


" サブリース事業者の比較・検討" で絞った会社に、土地診断や現地調査を依頼します。立地条件や家賃設定など、より詳細な調査を行うため、オーナーは所有する土地や既存の建物に関する詳細な情報を提供する必要がありますので、あらかじめ準備をしておきましょう。
調査の日程が決まったら、計画地の立地条件、周辺環境、近隣の賃貸住宅の供給状況、建物がある場合には建物の状態などをサブリース事業者に確認してもらいます。これらの調査結果をもとに、事業計画が検討されていきます。


【ポイント】

    • 長期にわたる賃貸経営には、土地や建物の診断だけでなく、立地エリアの特徴や将来の都市計画など、現地を見ただけではわからない分析も不可欠です。依頼する会社が、どこまで調査・分析をしてくれるのか、事前に把握しておきましょう。

③ 計画地の検証と計画

" 土地診断・現地調査を行う" の結果をもとに、サブリース事業者がさまざまな角度から計画地で賃貸経営が成り立つかどうか検証を行っていきます。

【賃貸条件・借上条件の検証と計画】
" 土地診断・現地調査を行う" の結果や周辺賃貸市場、入居者ニーズなどに基づいて、設計プランや賃貸経営プランを検証し、一括借上(サブリース)の可否が判断されます。

【建築プランの検証と計画】
新築の場合は、建物の規模や間取り、工法、配置計画など、中古物件の場合は、リノベーションやリフォームの必要性などが検討されます。

【資金計画の検証と計画】
資金調達の条件などを確認し、借入方法や返済計画など、キャッシュフローを加味した事業計画が検討されます。

この時点で、例えば「賃貸住宅を借りる人が少ないエリアである」「収支をプラスにするために、必要十分な戸数が確保できない」など、サブリースによる賃貸経営は難しいと判断されるケースもあります。
そのような場合には、サブリース以外の賃貸経営方法、または別の土地活用方法(駐車場経営、トランクルームなど)を検討すると良いでしょう。


【ポイント】

    • 調査・分析力はサブリース事業者によって異なります。入居者獲得のための適正家賃や賃貸需要の把握など、真摯なリサーチや分析、アドバイスを行ってくれる会社であれば安心です。
    • 金融機関によって、融資条件や審査基準が異なります。良い条件で融資を受けられるように、自己資金を貯めておく、自分なりに事業計画書を考えてみるなどの取り組みも大切です。
    • 専門的な提案書や説明が多くなります。わからないことはその都度しっかりと質問し、理解を深めるだけでなく、他の不動産会社や施工会社のウェブサイトを見たり、ヒアリングしたりして、情報収集を行うことも必要です。



④ 事業計画の提案


" サブリース会社の比較・検討" 〜 "③ 賃貸経営の検証と計画" までに行った相談や調査、検証、計画を整理し、サブリース会社からオーナーへ事業計画が提案されます。


【ポイント】

    • ここでもう一度、「サブリース新法」を振り返っておきましょう。「家賃は下がらない」「いつでも解約できる」など、メリットばかりの提案には注意が必要です。
    • 事業計画の妥当性や正確性を、しっかりチェックしましょう。提案された事業計画が、客観的なデータや根拠に基づいているかどうかを見極めるために、オーナー自身も予備知識を持っておくと安心です。

⑤ 契約準備


" 事業計画の提案" に納得ができたら、建築工事請負契約、一括借上(マスターリース)契約の準備が始まります。

新築の場合は、建設予定地の地盤調査や、設計図面の作成などが行われます。


⑥ 重要事項説明書の交付と説明の実施

オーナーが契約内容を正しく理解したうえで、適切なリスク判断のもと、一括借上(マスターリース)契約を締結することができる環境を整えるため、契約締結前にサブリース事業者がオーナーに対し、重要事項説明書を交付し、説明が行われます。

【ポイント】

    • 「重要事項説明」は、オーナーを守るためのものです。重要事項説明書を読み込んだうえで、しっかりと説明を聞き、わからないところは納得がいくまで質問し、十分に理解・納得ができてから契約を結ぶよう心掛けましょう。
    • サブリース業者は、借地借家法第28条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)、借地借家法第32条(借家における家賃の増減額請求)のリスク事項について、説明・書面掲載を義務付けられていますので、しっかり確認しましょう。



サブリース新法においても、「重要事項説明」を行う説明者や説明する時期など、細かく指示されています。


さらに、オーナー側の知識、経験、財産の状況等に応じた対応や説明事項の内容、文書の文字の大きさまでサブリース新法で規定されてるということは、それだけ大切なことということです。オーナーはサブリース契約について、しっかりと内容を確認しましょう。


⑦ 建築工事請負契約・一括借上(マスターリース)契約の締結

条件を十分に理解し不安が払拭できたら、いよいよ契約です。これまでに提出された提案書をもとに、契約書が作成されます。

【ポイント】

    • 一般的に、着工までに必要な費用を契約のタイミングで支払う場合が多いです。金額や支払い方法、万が一解約した場合に返金される範囲などを事前に確認しておきましょう。

契約後の流れ


(図2)契約後の流れ

 各種申請・申し込み


金融機関へ融資の正式な申し込みや建築確認申請などを行います。

【ポイント】

    • ここで正式な審査となります。基本的にスムーズに進行しますが、仮審査時と大きな変更がある場合はサブリース事業者に事前に相談しましょう。

⑨ 設計・施工

事業計画をもとに建物を設計し、建築確認通知後、契約内容に合わせた建物を施工します。


⑩ 入居者募集活動の開始

サブリース事業者が入居者の募集・審査などを行います。


【ポイント】

    • 入居者の募集方法や審査の方法は、前もって確認しておきましょう。万が一、一括借上(マスターリース)契約を解消した際にも、入居者情報を知っていることで、スムーズな入居者管理ができます。

⑪ 完成・引渡・賃貸経営の開始

入居が始まり、サブリース会社による家賃の徴収が始まります。サブリース会社が徴収した家賃から手数料が引かれた金額が、オーナーへ振り込まれます。


【ポイント】

    • ほとんどのサブリース事業者が建物完成・引渡後、また入居者が退去するごとに退去後の数日~数ヵ月間、入居者が入居を開始するための準備期間として、免責期間(オーナーに賃料を支払わなくて良い期間)を設定しています。免責期間はどのくらいか、事前に確認しておきましょう。
    • 管理業務を一括して委託しているとはいえ、入居者や建物の管理などがきちんと行われているか、空室は発生しているかなど、定期的にチェックしましょう。サブリース事業者によっては、経営状況を定期的に報告してくれる会社もあるので、サブリース事業者を選ぶ際に、参考にしましょう。

 契約更新・再契約

最初の契約時期が終了したら、契約更新や再契約が行われます。
その際は、賃料やその他の条件がどのように変わるのか、次の契約期間はどれくらいになるのかなどを確認しましょう。

【ポイント】

    • 借上期間中でも、家賃の改訂やリフォームの要・不要など、契約更新の内容についてオーナーとサブリース会社との間で合意が取れず、サブリース会社から契約解除の申し入れがある場合があります。
    • 契約期間の設定は、サブリース事業者によって異なります。契約期間が短いと、頻繁に家賃が変更される可能性がある一方で、契約期間が長いと、契約更新時の家賃下落幅が大きくなる場合があります。それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、ローン返済などの支出とのバランスを加味しながら契約するようにしましょう。

⑬ 解約手続き

契約時に取り決められた正式な手順を踏んで解約となります。

まずは、契約書の「契約期間」「中途解約」「違約金の有無や金額」を確認しましょう。


【ポイント】

    • 一括借上(マスターリース)契約は、オーナーが貸主、サブリース会社が借主となります。そのため、借地借家法上、オーナー(貸主)からの解約には、正当な理由が必要とされています。
    • 解約時には、違約金が必要となるケースが大半です。金額や申し出の期間など、解約条件はサブリース事業者によって異なるため、解約条件を理解したうえで、解約の手続きを進めましょう。



まとめ:信頼できる、相談しやすいサブリース事業者を選び、疑問や不安を解消していこう!

サブリースにおいて最も重要なのは、将来のトラブルや失敗ならないために適切なサブリース事業者を選ぶことです。

「こんな質問していいのかな?」という細かい質問にも丁寧に答えてくれる会社を選びましょう。

加えて、「この立地であれば、この設備を入れた方がいいですよ」など、マーケティングデータに基づいたアドバイスをしてくれるか、入居者目線に立った建設やリフォームの提案をしてくれるか、入居者に選ばれる賃貸住宅にするにはどうしたらいいのかと建物のことだけではなく将来に向けた安定経営についても親身になって考えてくれるかなど、信頼に足る実績やノウハウを持った会社かどうかもチェックしましょう。
大家さんは賃貸経営の「経営者」です。ビジネスパートナーとなるサブリース事業者を見抜く目が必要です。



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