1-3．管理委託方式との違い

管理委託方式では管理会社に管理業務を委託し毎月管理手数料を支払い、対象の賃貸物件の管理を任せる方式です。

物件の管理をしてくれるという点では共通していますが、契約の形式が異なります。
このように、一括借上げの場合、オーナーは入居者と直接契約を結ばずに不動産管理会社は入居者とオーナーの両方と契約を結ぶことになります。

2-2．管理業務の負担を軽減できる

一括借上げの場合、物件の管理は不動産管理会社が行うのが一般的で、賃貸管理においても不動産管理会社の力を借りて管理の負担を減らすことが可能です。

具体的には入居者募集、家賃や更新料の集金、クレーム対応、契約更新・解約の手続き、退去時の敷金精算、リフォーム、物件のメンテナンスや計画修繕などが挙げられます。
アパート・マンションの管理業務の中には複雑で面倒なものもあるため、自分で全てを賄おうとすると管理業務の負担が大きくなります。

3-1．賃料の設定

賃料の設定は、契約を結ぶ不動産管理会社が周辺の相場や居住者ニーズ、所有する物件と同条件の立地や賃料、間取りの競合調査を経て設定します。

また、賃料は契約の期間中に何度か見直し・改定が行われる可能性があります。家賃は賃貸住宅の立地や周囲の状況によって決まるため、競合物件や家賃相場などの情報は定期的にチェックすることをおすすめします。

綿密な市場調査に基づく地域ニーズに合った物件供給を受けることも大切です。
また、物件の設備や美観によっても価値が変動するため、リフォームや修繕を定期的に実施することも、家賃下落の防止につながります。
※一括借上げでも賃料の見直しがあることが一般的ですので、購入・契約する際は賃料の見直しや改定がどのように行われるのか確認しておくことをおすすめします。

3-2．免責期間の有無

免責期間とは不動産管理会社が家賃保証しない（借上げ賃料を免責、支払わない）一定の期間のことをいいます。
免責期間は入居者の募集期間として一括借上げ契約から2か月～3か月程度、設けるのが一般的ですが、事業者によってはさらに入居者の入れ替わりによる原状回復期間にも免責期間を設けるケースもあるため、契約を結ぶ際にどの程度の免責期間が発生するのか、契約書の内容を確認することをおすすめします。

サブリース新法では「オーナーに説明すべき家賃減額リスク等の内容明確化（重要事項説明）」とあります。免責期間は経営状況の安定性維持、収支の見通しを立てるために重要な情報のため、必ず説明を受けたうえで相談や交渉も必要となるでしょう。

4．大東建託が提供する一括借上げサービス「賃貸経営受託システム」

大東建託ではオーナー様の賃貸マンション・アパートの収益を最大化、賃貸経営におけるリスクを軽減するために一括借上げサービス「賃貸経営受託システム」をおすすめしています。