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賃貸経営でよく聞く一括借上げとは?契約を結ぶメリットや注意点

最終更新日: 2023.03.24

公開日:2022年6月21

土地活用を検討するうえでアパート経営の選択をする人は多いのではないでしょうか。

賃貸住宅経営において長期的な安定経営を実現するためには、入居者の確保や様々な管理業務を円滑に運営することが求められます。

運用は大きく分けて「個人運営」「管理委託」「一括借上げ」といった運用形態があります。この記事では「一括借上げ」にスポットを当てて仕組みやメリット、注意点を解説していきます。

1.一括借上げの基礎知識

アパート・マンション経営を目的に土地活用や不動産投資を行うのであれば、オーナー自身も知識をつける必要があります。

一括借上げはオーナー側にとって多くのメリットがあるものの、サブリース会社が約束した内容を履行できずトラブルとなるケースも少なくはありません。
トラブルを回避するためにメリットだけではなく、一括借上げの制度の仕組みや注意点を知っておくことが大切です。

1-1.一括借上げの仕組み

一括借上げとは主に不動産管理会社がオーナーから物件をまとめて借り上げる行為のことです。

オーナーが所有するマンションやアパートを一棟丸ごと借り上げ、さらにその物件の入居者へ転貸して収益を得ることを目的にしています。


一括借上げを行った不動産管理会社は、借り上げ家賃を長期契約で支払うことになるため、オーナーは仮に空室が発生しても安定した家賃収入を得られ、経営が安定するメリットがあります。運営・管理もすべて不動産管理会社が行うので、賃貸経営の手間もほとんどかからないでしょう。


なお、以上のような方法のことを「サブリース」といい、オーナーと不動産会社が取り交わす賃貸借契約を「サブリース契約」といいます。

1-2.オーナー・入居者・管理会社の関係性

不不動産管理会社はサブリース事業を行うために、オーナーの物件を転貸を前提として一括借上げします。

そのため、不動産管理会社とオーナーの間には賃貸借契約が結ばれます。賃貸借契約とは賃料を支払う代わりに、 不動産管理会社側に物件の使用が認められる契約のことで、 これは不動産管理会社ではなく個人の入居者へ賃貸する際に締結する賃貸借契約と同様です。


ただし、一括借上げ契約では、不動産会社が転貸する流れになるため、不動産会社が入居者と結ぶのは 賃貸借契約(転貸借契約)になります。

1-3.管理委託方式との違い

管理委託方式では管理会社に管理業務を委託し毎月管理手数料を支払い、対象の賃貸物件の管理を任せる方式です。

物件の管理をしてくれるという点では共通していますが、契約の形式が異なります。
このように、一括借上げの場合、オーナーは入居者と直接契約を結ばずに不動産管理会社は入居者とオーナーの両方と契約を結ぶことになります。

2.一括借上げで契約をするメリット

一括借上げでは家賃収入が安定するメリットに加え、 管理業務の負担を軽減できるメリットがあります。
以下でそれぞれを説明していきます。

2-1.継続して賃料収入を得やすい

一般的な管理委託契約の場合、マンションやアパートの家賃収入が減少する理由として、空室の発生だけではなく入居者の入れ替わり(原状回復期間)や家賃滞納があります。
また、居住用賃貸借は通常2年更新のため、インフレによる家賃相場の上昇局面でなければ2年ごとに家賃の値下げ交渉が入るリスクもあります。

一括借上げの場合、不動産管理会社が借主となってオーナーに賃料を支払うため、仮に空室があったとしても家賃収入(保証賃料)があるため、得られる賃料は一定期間変わらないメリットがあります。


しかし、入居者がいなければサブリース事業は成り立たず、最終的にはオーナーにも被害が及びますので、不動産管理会社の運営力がとても重要となります。

2-2.管理業務の負担を軽減できる

一括借上げの場合、物件の管理は不動産管理会社が行うのが一般的で、賃貸管理においても不動産管理会社の力を借りて管理の負担を減らすことが可能です。

具体的には入居者募集、家賃や更新料の集金、クレーム対応、契約更新・解約の手続き、退去時の敷金精算、リフォーム、物件のメンテナンスや計画修繕などが挙げられます。
アパート・マンションの管理業務の中には複雑で面倒なものもあるため、自分で全てを賄おうとすると管理業務の負担が大きくなります。

3.一括借上げで契約をする際の注意点

一括借上げには安定性や手間軽減のメリットがある一方で、注意点があることを理解しておく必要があります。

3-1.賃料の設定

賃料の設定は、契約を結ぶ不動産管理会社が周辺の相場や居住者ニーズ、所有する物件と同条件の立地や賃料、間取りの競合調査を経て設定します。

また、賃料は契約の期間中に何度か見直し・改定が行われる可能性があります。家賃は賃貸住宅の立地や周囲の状況によって決まるため、競合物件や家賃相場などの情報は定期的にチェックすることをおすすめします。


綿密な市場調査に基づく地域ニーズに合った物件供給を受けることも大切です。
また、物件の設備や美観によっても価値が変動するため、リフォームや修繕を定期的に実施することも、家賃下落の防止につながります。
※一括借上げでも賃料の見直しがあることが一般的ですので、購入・契約する際は賃料の見直しや改定がどのように行われるのか確認しておくことをおすすめします。

3-2.免責期間の有無

免責期間とは不動産管理会社が家賃保証しない(借上げ賃料を免責、支払わない)一定の期間のことをいいます。
免責期間は入居者の募集期間として一括借上げ契約から2か月3か月程度、設けるのが一般的ですが、事業者によってはさらに入居者の入れ替わりによる原状回復期間にも免責期間を設けるケースもあるため、契約を結ぶ際にどの程度の免責期間が発生するのか、契約書の内容を確認することをおすすめします。

サブリース新法では「オーナーに説明すべき家賃減額リスク等の内容明確化(重要事項説明)」とあります。免責期間は経営状況の安定性維持、収支の見通しを立てるために重要な情報のため、必ず説明を受けたうえで相談や交渉も必要となるでしょう。

4.大東建託が提供する一括借上げサービス「賃貸経営受託システム」

大東建託ではオーナー様の賃貸マンション・アパートの収益を最大化、賃貸経営におけるリスクを軽減するために一括借上げサービス「賃貸経営受託システム」をおすすめしています。

4-1.賃貸経営受託システムの特徴

「賃貸経営受託システム」は大東建託が提供している賃貸経営サービスです。35年一括借上を基本としており、借上契約期間中は一括借上契約に基づき賃料が支払われるため、オーナー様は空室や家賃滞納による収入減少を心配する必要がなく、安定した経営が可能となります。

さらに借上賃料は当初10年間、以降5年ごとの固定を保証していますので、賃貸事業における変動リスクへの対策としても有効です。
(注:賃料固定期間中でも借上賃料の見直し、減額される場合があります)


また、物件の管理・運営に関しては大東建託グループがトータルサポートを行います。入居状況や建物の保全状況などを定期的にオーナー様にご報告するほか、事故・トラブル発生時の緊急対応も「いい部屋サポートセンター」にて夜間や休日問わず受付をしておりますので、入居者様から問い合わせがあった際は、迅速に対応することが可能です。


こうした管理上のメリットだけでなく、賃貸事業計画の企画・提案から設計・施工まで、大東建託グループが一括してサポートしますので、事業計画が定まっていない方や、土地活用の知識がない方も、ぜひお気軽にご相談ください。

4-2.賃貸経営受託システムがおすすめの理由

大東建託の賃貸経営受託システムは、独自の経営方法と蓄積されたノウハウを活用した事業計画のコンサルテーションをオーナー様の目的、プラン、条件に応じて受けられるサービスです。土地の診断から資金計画、経営計画を始めとする企画・提案から高品質建物の設計・施工を行います。


入居者募集ではお部屋探しサイト「いい部屋ネット」を始め、1,000人を超える仲介専門スタッフと直営の仲介店舗を全国に配備し、さらに仲介専門の子会社などの強力な仲介ネットワークを活用することで97.8%の高い入居率を実現しています。


賃貸経営に関する様々なノウハウを活かし、スタッフによる物件の定期清掃や24時間対応のコールセンターである「いい部屋サポートセンター」を始めとし様々なサポートで建物管理・入居者募集・契約管理・家賃管理・原状回復管理・修繕管理業務をオーナー様に代わり行います。
また、オーナー様参加の「大東オーナー会」により、地域ごとの家賃状況や入居状況のご確認を頂き、透明性のある運営を実現致します。


このように賃貸経営受託システムは、土地活用、不動産投資におけるリスクなどを低減し円滑にマンション・アパートを継続的に経営しやすいサポート体制が充実しているのが特長です。

5.一括借上げのメリットと注意点を正しく理解しよう

建物賃貸事業における一括借上げは、家賃収入が安定するだけでなく、賃貸管理や入居者対応など手間のかかる業務のほとんどを不動産管理会社へ任せられるメリットがあります。
一方、免責期間や管理手数料、賃料変動のリスクなどは契約前に入念に確認しておくことをおすすめします。

大東建託では、長年に渡り土地活用における賃貸経営の企画・提案から管理運営まで、賃貸経営の専門会社として幅広い業務を行っております。優れた仲介力と実績に基づく独自のノウハウを駆使した管理力でオーナー様の大切な資産を守ります。融資(ローン)によって賃貸経営をされている方も不動産売却をお考えの方も比較検討してからでも遅くはありません。

経験豊富なスタッフがお待ちしております。ぜひ、お気軽にご相談ください。

監修者プロフィール
伊野 文明

宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。

【保有資格】
・宅地建物取引士
・FP2級
・建築物環境衛生管理技術者

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