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不動産管理会社を選ぶときのポイントは?依頼できる業務の例

最終更新日: 2023.03.24

公開日:2022年5月31

土地活用をする方法としてアパート・マンション経営などの不動産投資があります。不動産投資はオーナーが大家さんとなり入居者を集め賃貸経営を行いますが、そのうえで必要になるのが不動産管理会社です。

賃貸経営の業務は多岐に渡り、個人で管理するのは手間も多く大変なので、不動産管理会社へ業務委託するのが基本となっているためです。

ただし、管理 は入居率や入居者満足度に直結するため、安心して任せられる不動産管理会社を選定したいオーナーは多いのではないでしょうか。

この記事では不動産管理会社の業務範囲や選び方、メリットデメリットを解説していきます。

不動産管理会社とは

不動産経営を成功させるためにはパートナーである不動産管理会社のサポートは必要不可欠です。ここでは不動産管理会社はどのような役割を担うのか、理解していきましょう。

賃貸物件経営を行うオーナーのサポート役

不動産管理会社はオーナーと入居者の中間に立ち、入居者が満足いく住環境を整える役割を担います。

建物や敷地の管理や入居者とのやり取りなどを担当する

賃貸住宅経営を行っていると建物の管理や入居者とのやり取りが必ず発生します。時にはクレーム対応や共用部分や室内の修理も必要になります。

賃貸物件の経営を助けてくれる

賃貸住宅経営は自分ひとりでは上手くいかない場合も多いのではないでしょうか。経営するにあたって重要なのは「入居率」です。空室が増えれば家賃収入が減少するため、なるべく満室の状態を維持することが大切です。

不動産管理会社は一括借上げなどの契約方法を選択できたり、入居者募集、家賃回収や物件のメンテナンスなど、さまざまなサポートを行い経営を助けてくれます。


不動産管理会社へ委託せず、自主管理で経営するケースもありますが、マンションやアパートといった集合住宅の場合、オーナー個人で経営するのは難しい部分があります。

不動産仲介会社との違い

不動産管理会社の業務は、不動産仲介会社とは異なります。
主に不動産の貸主、借主との間に立ち、売買や賃貸契約のサポートを行うのが不動産仲介会社です。

仲介業務における仲介手数料を収益として、複雑な手続きや契約書関係の事務的な書類作成を行うため、管理会社以上に「賃貸物件と入居者を引き合わせる」意味合いが強いのが特徴です。また、不動産仲介会社の場合、会社が所有している物件以外も入居希望者に紹介・案内ができます。

なお、不動産仲介は宅建業の免許を取得した会社でなければ実施できず、事務所ごとに一定数以上の宅建資格所有者を設置する必要があります。

一方、不動産管理業においては必須となる資格はありません。

ただし、賃貸住宅管理業に係る登録制度が創設され国土交通大臣の登録が義務付けられました。登録している不動産管理会社を選ぶこと、建物管理や契約業務の管理・家賃管理においては実務能力の有無が重要なポイントになります。

不動産管理会社が代わりにやってくれる業務の例

不動産管理会社と不動産仲介会社の違いを説明しましたが、ここからは不動産管理会社の具体的な業務を説明していきます。

賃貸管理業務

    • 賃貸借契約の締結・更新
      入居者との更新時や退去時の契約手続き(賃貸借契約の取り交わし)を担当します。
      また、契約を延長して住み続けたい入居者との更新手続きも行います。
    • 家賃の集金や督促
      不動産管理会社は毎月入居者から家賃を集金します。
      集金した家賃や退去時の精算金などは管理会社が預かり、管理費や手数料を差し引いた金額をオーナーへ送金する流れが一般的です。

      ただし、不動産経営をしていると家賃を滞納する入居者が出る可能性があります。
      管理会社の業務には家賃を滞納している入居者から賃料を回収するための督促回収業務や、家賃保証会社や債権回収会社への依頼も含まれます。
    • 入居者からの問い合わせ対応
      共同住宅であるがゆえに、入居者からの連絡に24時間365日対応できる体制を整えておくことが重要です。
      入居者同士のトラブル対応、急な水漏れや設備の故障、火災などの緊急事態に備えて即時に対応することで入居者が快適な生活を送ることができ、入居者からの信頼も得られます。
      入居者の信頼を得られれば、長く住み続けてくれる可能性が高まり、安定した経営につながるメリットがあります。
    • 賃貸経営に関するコンサルティング
      不動産経営は収支のバランスが大切です。
      例えば空室が多ければ家賃収入が減少する一方、修繕や維持費、税金などの出費がかさみ、経営が赤字になってしまうケースも考えられます。
      空室が多ければ室内のリフォームや間取りの変更、インターネット無料のサービス、オートロックの導入など、住みやすい環境を整え、空室をなくすための工夫が必要になりますが、こうした提案も不動産管理会社が出してくれます。

建物管理業務

    • 建物のメンテナンス
      建物のメンテナンスとは賃貸物件の価値を保つための作業全般を指します。
      例えば共用部の清掃業務、空調・衛生・防災設備の保守点検、劣化・汚損箇所の修繕などがあげられます。また、屋上防水、外壁塗装、給排水管の更新など大規模修繕の一環もメンテナンスと捉えられます。

      入居者にとって衛生的で住みやすい環境を整えて維持していくことは大切ですが、入居者募集の際に紹介する物件の案内を行います。
      案内の際に外壁のタイルがよごれていたり、ごみ置き場の状態が悪く異臭が発生していたり、清掃が行き届いていなかったりすると、入居したいと思われません。
      物件の美観を保つことで、入居を検討している方と契約できる可能性が高まるでしょう。そのような物件の美観を維持する業務も含まれます。
    • 設備の維持管理
      建物は年数が経過すれば劣化が進んでいくため、定期的な修繕はマンション経営において重要な要素になります。
      定期的にメンテナンスや修繕を怠ったために、水漏れや水道管の破裂といったトラブルが発生し、入居者に被害を与えてしまった事例もあります。
      定期的な修繕は経費の削減、機能や美観の維持による競争力向上などに大きく影響することを覚えておくとよいでしょう。建築基準法や消防法で定められている「法定点検」も設備の維持管理や安心・安全な経営をしていくために必要かつ重要なポイントです。
    • 長期修繕計画の策定と実施
      アパート・マンション経営をしていると5年10年に1回程度の大規模修繕が必要になります。
      例えば屋上防水の劣化、外壁の損傷やタイルのはがれ、消火器の交換、給湯器などの設備故障、コーキングの硬化や断裂などが考えられます。
      その際、足場を組む必要があると費用が高額になります。

      長期修繕計画は将来の劣化や損傷に伴い必要な修繕に備えることで、資産の保全につながります。
      管理費を積み立ててシミュレーションをしておくことをおすすめします。

      賃貸管理業務と建物管理業務について説明してきたように、適切な管理をおこなうためにはどちらの業務も密接に関連しています。
      ただし、賃貸管理業務と建物管理業務は異なる内容であることは理解しておくとよいでしょう。
      また、賃貸管理業務と建物管理業務を別々の会社に委託する方法も可能ですが、賃貸管理業務と建物管理業務のどちらも管理会社一社に一括して委託する方式が一般的ではないでしょうか。

不動産管理会社を選ぶときに重視したいポイント

安心できる管理会社を選ぶためには、豊富な管理実績に基づく仕組みや組織体系を持っていることが重要です。賃貸管理業務と建物管理業務の業務範囲を理解したところで、不動産管理会社を選ぶときに重視したいポイントと注意点について説明していきます。

担当している業務

ここまで説明してきたように不動産管理業務は多岐に渡ります。

また、会社によって担当している業務と担当していない業務があるため、管理会社と結ぶ契約の種類や内容によって(一般的には管理業務委託契約と一括借上げ契約・サブリース契約があります)担当する業務の範囲が変わるケースもあります。

手数料にも差が出るため、検討する際にWebサイトや担当との打ち合わせで業務内容を確認することが大切です。

すぐに連絡を取れる体制の有無・初動の早さ

実際に入居者とやり取りするのは不動産管理会社の担当者のため、担当者と密に連絡が取れる状態を確立することが安定した賃貸経営への近道でもあります。

実績がありトラブル発生時などにすぐ連絡できるコールセンターなどの体制が整っている会社が望ましいのではないでしょうか。また、管理会社とは長期的な付き合いになる場合が多いので、気軽に相談ができる担当者かどうか人柄も重視するポイントです。

集客力

集客力は入居率を大きく左右するため、安定した家賃収入を得るためには重要です。不動産仲介会社を選ぶときは「仲介手数料無料」などの初期費用を抑える仕組みを整えている仲介会社を選ぶと問い合わせが増加する可能性があります。

一方で不動産管理会社から見た集客力とは、入居後のサービス内容が重要です。例えば前述でも説明した24時間365日対応可能なコールセンターや 警備会社と連携したセキュリティ面の充実度、入居後のインターネットが無料であるなど入居者にとって住みやすい環境を整えていることが集客に繋がります。

地域の情報を多く持っている

不動産会社が物件の位置する地域に詳しいかどうかは、入居者の斡旋にも影響します。
周辺施設やエリアの雰囲気、治安から家賃の相場などを把握して不動産仲介会社に情報を伝えることができる、地域に精通した管理会社を選ぶことも大切です。

管理物件数の多さ

管理物件のバリエーションが多いと、あらゆる客層のニーズにも応えられると同時に管理業務のノウハウが蓄積されている傾向があります。

また、管理物件数の多さは多数のオーナーから信頼されている証でもあるため、不動産管理会社のサービスの質を見極めるうえで適切なポイントといえます。実績と信頼を得てきた不動産会社であれば、担当者も複数人いて対応できるスタッフも多く、豊富なノウハウを生かした提案も期待できるでしょう。

トラブルへの対応力

物件を複数の地域に所有しているかどうかも重要な要素です。

例えば災害などの不測の事態があったとき、単体のエリアのみで展開している会社であれば 全国網で連携して適所からスピーディ且つ柔軟な対応ができない可能性があります。

一方、管理体制が整った会社を選んでおけば、事故・トラブル発生時に速やかに対処できるでしょう。上記のような管理会社を選ぶ目安は、事業組織が脅威にさらされた場合にその影響を予防、軽減し事態の回復を図るための計画を立てているBCP(事業継続計画)を策定している会社です。

不動産管理会社は賃貸経営の重要なパートナー

不動産管理会社は入居者募集や家賃集金といった賃貸管理のほか、建物のメンテナンスをはじめとした建物管理 業務を行います。管理委託費はかかりますが、アパートやマンション経営で成功するためには重要な業務であるため、信頼できる不動産管理会社の選び方を知っておくことが大切です。

大東建託では全国の入退去を把握し、スピード感のある集客力をもっています。賃貸経営に関するさまざまなノウハウを活かし、入居者の斡旋や日々の手間のかかる煩わしい管理業務や運営をオーナー様の代理で行います。大切な資産は信頼できる管理会社選びから始めましょう。

監修者プロフィール
伊野 文明

宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。

【保有資格】
・宅地建物取引士
・FP2級
・建築物環境衛生管理技術者

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