賃貸物件経営を行うオーナーのサポート役

不動産管理会社はオーナーと入居者の中間に立ち、入居者が満足いく住環境を整える役割を担います。

不動産管理会社へ委託せず、自主管理で経営するケースもありますが、マンションやアパートといった集合住宅の場合、オーナー個人で経営するのは難しい部分があります。

不動産仲介会社との違い

不動産管理会社の業務は、不動産仲介会社とは異なります。
主に不動産の貸主、借主との間に立ち、売買や賃貸契約のサポートを行うのが不動産仲介会社です。

仲介業務における仲介手数料を収益として、複雑な手続きや契約書関係の事務的な書類作成を行うため、管理会社以上に「賃貸物件と入居者を引き合わせる」意味合いが強いのが特徴です。また、不動産仲介会社の場合、会社が所有している物件以外も入居希望者に紹介・案内ができます。

なお、不動産仲介は宅建業の免許を取得した会社でなければ実施できず、事務所ごとに一定数以上の宅建資格所有者を設置する必要があります。

一方、不動産管理業においては必須となる資格はありません。

ただし、賃貸住宅管理業に係る登録制度が創設され国土交通大臣の登録が義務付けられました。登録している不動産管理会社を選ぶこと、建物管理や契約業務の管理・家賃管理においては実務能力の有無が重要なポイントになります。

不動産管理会社が代わりにやってくれる業務の例

不動産管理会社と不動産仲介会社の違いを説明しましたが、ここからは不動産管理会社の具体的な業務を説明していきます。

建物管理業務

• 建物のメンテナンス
  建物のメンテナンスとは賃貸物件の価値を保つための作業全般を指します。
  例えば共用部の清掃業務、空調・衛生・防災設備の保守点検、劣化・汚損箇所の修繕などがあげられます。また、屋上防水、外壁塗装、給排水管の更新など大規模修繕の一環もメンテナンスと捉えられます。
  
  入居者にとって衛生的で住みやすい環境を整えて維持していくことは大切ですが、入居者募集の際に紹介する物件の案内を行います。
  案内の際に外壁のタイルがよごれていたり、ごみ置き場の状態が悪く異臭が発生していたり、清掃が行き届いていなかったりすると、入居したいと思われません。
  物件の美観を保つことで、入居を検討している方と契約できる可能性が高まるでしょう。そのような物件の美観を維持する業務も含まれます。
• 設備の維持管理
  建物は年数が経過すれば劣化が進んでいくため、定期的な修繕はマンション経営において重要な要素になります。
  定期的にメンテナンスや修繕を怠ったために、水漏れや水道管の破裂といったトラブルが発生し、入居者に被害を与えてしまった事例もあります。
  定期的な修繕は経費の削減、機能や美観の維持による競争力向上などに大きく影響することを覚えておくとよいでしょう。建築基準法や消防法で定められている「法定点検」も設備の維持管理や安心・安全な経営をしていくために必要かつ重要なポイントです。

• 長期修繕計画の策定と実施
  アパート・マンション経営をしていると5年〜10年に1回程度の大規模修繕が必要になります。
  例えば屋上防水の劣化、外壁の損傷やタイルのはがれ、消火器の交換、給湯器などの設備故障、コーキングの硬化や断裂などが考えられます。
  その際、足場を組む必要があると費用が高額になります。
  
  長期修繕計画は将来の劣化や損傷に伴い必要な修繕に備えることで、資産の保全につながります。
  管理費を積み立ててシミュレーションをしておくことをおすすめします。
  
  

  賃貸管理業務と建物管理業務について説明してきたように、適切な管理をおこなうためにはどちらの業務も密接に関連しています。
  ただし、賃貸管理業務と建物管理業務は異なる内容であることは理解しておくとよいでしょう。
  また、賃貸管理業務と建物管理業務を別々の会社に委託する方法も可能ですが、賃貸管理業務と建物管理業務のどちらも管理会社一社に一括して委託する方式が一般的ではないでしょうか。

不動産管理会社を選ぶときに重視したいポイント

安心できる管理会社を選ぶためには、豊富な管理実績に基づく仕組みや組織体系を持っていることが重要です。賃貸管理業務と建物管理業務の業務範囲を理解したところで、不動産管理会社を選ぶときに重視したいポイントと注意点について説明していきます。