建物の老朽化によるリスク

賃貸住宅経営において、建物の老朽化は避けることができない問題です。
建物の老朽化とはさまざまありますが、築年数が経過したことが起因しての外壁や屋根、共用部分の破損や汚損、建物内部での雨漏りやカビの発生、床のきしみなどがあります。

建物の老朽化を放置してしまうと住める状態ではなくなってしまうリスクが高まります。

どんなにきれいな建物でも、未来永劫、新築であり続けることはできません。

上記の背景より建物の老朽化を放置していたり、対処をしないことは、入居検討者の賃貸物件に対する関心の低下につながります。

これにより、後に述べる空室リスクや家賃下落リスクの発生につながる可能性が高まります。

リスク発生の連鎖を回避するには、建物の老朽化の進行を緩やかにするための修繕を適宜わなくてはなりません。

修繕にかかる費用は、内容によって数万円程度で済む場合もありますが、数百万円にも及ぶ大規模な修繕になる場合もあります。

そのため、場当たり的な対応は難しく、あらかじめ長期的な視点で修繕計画を立て、必要に応じて積立などを行って対策をとっておくことが求められます。

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空室リスクとは、物件に空室が生じた際に、次の入居者がなかなか決まらないことです。
そのため、当初想定していた家賃収入を得ることができない収入減少リスクも発生します。
この空室リスクは、一般的に新築当初は「新築」・「築浅」自体が物件の強みとして入居検討者にアピールができるためあまり問題にはなりません。

しかし築年数を経るごとに、物件の設備機能や外観が劣化し周囲の物件との競争力が落ちていくことで、空室リスクが少しずつ大きくなってきます。

選択肢が多く借り手市場である今、他にはない強みを持たない物件では入居者退去後の再入居者の斡旋が容易ではありません。

こうした空室リスクを回避するには、エリアにおける入居者ニーズを把握し、それに応じた建物自体の強みを打ち出すことが重要です。

また、空室リスクの回避方法（収入を安定させる手段）として、「一括借上（サブリース）」も考えられます。

契約内容を十分に理解し、メリット・デメリットを整理してサブリース業者の運営実績も踏まえた上でベストな選択をしましょう。

「賃貸住宅の空室率」のことをもっと知りたいなら、こちらのコラムもぜひ読んでください。

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家賃滞納リスク

入居者が期日までに家賃を支払わないことで賃料収入が減るリスクです。
空室状態でなくても賃料が得られない状態を指します。
日本では借地借家法により、入居者の居住権が強く保護されています。
家賃滞納が長引いたとしても、入居者を退去させるのは容易ではありません。

最終的には夜逃げされ、大家がゴミの後始末をしなければならないなんてこともあります。

対策としては、家賃滞納の恐れがある入居希望者を入居させないよう、念入りに入居審査することが挙げられます。

また、「家賃保証会社に加入してもらう」ことを入居の条件とすることも挙げられます。ただし、保証料は入居者負担となるため、場合によっては嫌がられる可能性がある点は注意しましょう。

金利変動リスク

金利変動リスクとは、借入金利の変動によって賃貸経営における収支状況に支障が生じるリスクのことをいいます。

比較的金利が低い時期に変動金利型でローンを組んだ場合、その後金利が上昇すると利息支払額が増大してしまう恐れがあります。

近年の金利は極めて低い水準になっていますが、最近は上昇の兆しも見られます。

ローンを組む際には、金利の動向も細かくチェックしておくと良いでしょう。

ローンは変動金利と固定金利の２種類があります。
目先の利率だけでなく許容範囲を想定して、部分的に固定金利を組み合わせるなどを検討することも大切です。

おまけ知識として、アパートローンについての知識も理解しておくことをおすすめします。

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地震や火事などの災害リスク

災害リスクとは、地震や火事によって建物が破損・滅失してしまうリスクのことをいいます。

このリスク対応に掛かる費用は、災害の規模によって大きく変わります。

予想のつかない高額な支出の発生や、状況によっては建物消失によって賃貸経営自体を辞めざるをえなくなり、収入が見込めなくなる場合も発生するかもしれません。

災害リスクを最小限に抑えるため、まずは耐震性・耐久性が高く、丈夫で安心な建物を建てることが大切です。

そのうえで、地震や火事などの損害保険へ加入し、万が一の時のために備えを講じておくことが非常に重要です。
そして保険と併せて、何かが起こった際にサポートをしてくれるパートナー会社を選ぶことも大切と言えるでしょう。

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まとめ

今回ご紹介したように、賃貸経営におけるリスクにはさまざまなものがあります。
これを機会に、それぞれのリスクに対して、どのような対策を講じるのが良いかを考えてみてはいかがでしょうか。