アパートやマンションの建て替えを判断するポイントや注意点を徹底解説！

賃貸建物の建て替えを検討する5つのポイント

老朽化した賃貸建物の建て替え時期を判断するには、以下のような観点で検討することがポイントです。

• 今後の家賃収入と修繕費用などの経費を予測

• 今後の所得税の推移を予測

• 貸主責任を全うするうえでの今後のリスクを検証

• 円満に資産承継するうえでの課題を検証

• 入居者様の転居など、建て替えをすることとなった場合のリスクを検証

それぞれ解説します。

今後の家賃収入と修繕費用などの経費を予測

まずは今後の家賃収入や修繕費用などの経費を予測して建て替えを検討しましょう。

一般的に老朽化した賃貸建物は募集家賃の減少や、入居状況の悪化が予想されます。また、築年数の経過により、修繕が必要な箇所も多くなり、修繕費用も積み重なってきます。

それら、収益面の悪化と修繕などの必要経費の上昇を見込んで、想定している可処分所得が今後も実現できるのか予測しましょう。実現できない場合、新築物件に建て替えることで賃貸経営の状況が改善できるかどうかが、大きなポイントのひとつです。

【今後の所得税の推移を予測】

アパート経営・マンション経営では、確定申告時に建物の取得金額を全額まとめて必要経費とするのではなく、その建物の法定耐用年数に応じて分割して計上していきます。必要経費として計上することで、不動産所得を減らすことができ、所得税の節税につながります。

法定耐用年数は建物の構造により違い、例えば木造の場合は22年、ＲＣ造は47年と定められているので、その期間内は減価償却することができます。

しかし、期間経過後は減価償却分を毎年の経費から差し引くことができなくなり、所得税が急激に増加する可能性も...。

新しく建て替えることで、再び減価償却を利用できるようになるため、この点も含めて計算しておくべきだといえます。

また、複数棟の賃貸建物を所有している場合は、同時期に複数棟を建て替えると、減価償却期間が終了するタイミングも重なってしまうので、将来の収支計画を立てたうえで、建て替えるタイミングを調整することも必要です。

貸主責任を全うするうえでの今後のリスクを検証

建物が老朽化したままだと、台風や地震などの災害時、建物が倒壊したり、一部破損したりして通行人や近隣の住民に被害を与えてしまう可能性があります。

こうしたケースでは、所有者が適切な管理をしていたかどうかが問われ、老朽化した建物をそのまま放置していたと判断された場合、損害賠償請求される可能性もあります。特に建築基準法が改正された昭和56年（1981年）6月1日以降に建築された建物については注意が必要です。

この場合、改正後の建築基準法が適用され、新耐震基準を満たさないと違法建築となるため、災害時の倒壊や損傷により被害を出してしまった場合、所有者責任が発生します。

このようなリスクも鑑みて、耐震補強工事をおこなうべきなのか、建て替えた方がいいのか費用対効果を検証したうえで検討することが大切です。