節税の考え方とその方法

課税価格の計算は

"課税価格＝本来の相続財産+みなし相続財産－非課税財産－債務・葬式費用 +生前贈与財産"

という計算式で算出します。

ですから、"適正"に相続対策を行うためには、以下の"3つの適正な対応"をすることが大切です。

① ルールに基づいて、"適正"に「財産の評価減」をすること。

② "適正"に「特例」を利用すること。

必要であれば、
③ 無理のない範囲内で、"適正"な借入をする

ことです。

この3つの条件を兼ね備えられるのが、実は、不動産の有効活用≒賃貸経営になります。

① の評価減については、貸家建付地、小規模宅地の特例、広大地評価などがあります。
② の主な特例には、生前贈与、生命保険の活用、養子縁組、があります。
③ の借入については、安定的に収益が得られる賃貸住宅を建築するために、その賃料を原資に無理なく返済できる範囲であれば安心です。

具体的に見ていきましょう。

さらに「貸家建付地」であれば･･･

「貸家建付地」とは所有する土地に賃貸用の建物（借家、アパート、マンション等）を建て第三者に貸している土地のことを言います。

自分で利用する（他人が使用する権利のない）土地＝自用地の評価（原則）より評価減になります。

その理由は、貸家建付地は自用地と違い利用の制限があるため、評価額が低くなります。借家人（家を借りている人）には借地権は発生しませんが、土地のオーナーは自由な処分ができません。そのため、更地よりも低い評価額になります。同じ広さの土地を相続する場合は更地ではなく賃貸物件を建築すると評価減となり、結果的に節税対策となるのはこのためです。

②主な節税手法については･･･

③適正な借入について･･･債務控除･･･

相続税の計算をするときに相続財産の洗い出しをします。その際に亡くなった方に借金など債務等があった場合には、遺産から債務を引き相続税額を減らすことができます。

これが「債務控除」です。

例えば、賃貸アパートを購入し金融機関から借入をしました。借入残高があるうちに債務者が死亡し相続が発生した。そのローン残高は債務控除として遺産総額から差し引く事となります。