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土地にかかわる税金について(不動産取得税・登録免許税・印紙税編)

最終更新日: 2022.11.08

最終更新日:2022年4月4日

はじめに

不動産を購入・取得する時には、さまざまな税金が課せられます。

しかし、その税金にはさまざまな税制優遇があります。そこで今回は、不動産を取得する時の税金の基本とともに、関係する税制優遇についてお伝えします。

不動産の取得に関わる税金

不動産を購入・取得する時には、基本的に「不動産取得税・印紙税・登録免許税(+消費税)」という3つの税金を納める必要があります。

それぞれ一度しか課税されませんが、代わりに税額が大きくなりがちです。まずはその基本について、しっかり知っておきましょう。

不動産取得税について

不動産取得税とは、文字通り不動産を取得したことに対して課せられる税金です。

この不動産取得税は、相続など一定の例外もあるものの、基本的に有償・無償などを問わずに課せられます。(法人・個人に問わず、課せられます。)そして、不動産取得税の税率と計算方法は以下の通りです。

    • 不動産取得税額:課税標準額×4%(土地・家屋ともに)


たとえば、課税標準額1,000万円の不動産なら、1,000万円×4%で40万円が不動産取得税です。

ちなみに課税標準額とは、対象となる不動産ごとに決められている価額であり、金額は固定資産課税台帳に載せられています。
課税標準額は、一度決められると基本的に3年間は据え置きです。各種軽減措置については後述します。


なお、新築の建物の場合は、まだ正式な課税標準額が決められていないこともあります。
その場合は、法務局ごとに「新築建物課税標準価格認定基準表」があり、これを元に課税標準額が認定される流れです。

印紙税について

印紙税とは、不動産の売買契約書や土地賃貸借契約書などの書類に対して、必要になる税金です。

税額は書類に記載される契約金額次第であり、分類された中から当てはまる税額をそのまま納めることになります。なお、1万円未満のものは非課税扱いです。
一部を抜粋すると、以下のようになっています。

1,000万円超~5,000万円以下 2万円
5,000万円超~1億円以下 6万円
1億円超~5億円以下 10万円






各種軽減措置については後述します。

なお、書類に印紙を貼らなかったとしても、契約書が無効になるわけではありません。

しかし、その場合は印紙税法違反という納税上の違反になります。

場合によっては過怠税などのペナルティを課される可能性がありますから、正しく書類を交わすよう心がけましょう。


昨今では紙の契約書に代えて、いわゆる電子契約を交わすこともあります。

その場合、明確なルールとして書かれているわけではないものの、「印紙税は課税されない」という国の方針が発表されている状況です。
確定申告もペーパーレス化したほうが節税になる時代ですから、ぜひ合わせて契約書も電子化に努めていきましょう。

登録免許税について

登録免許税とは、購入・取得した不動産を登記する時に必要になる税金です。

ちなみに登記とは、対象となる不動産が自分のものだと公的に証明するための制度をいいます。登録免許税の基本的な税率と計算方法は以下の通りです。

    • 土地:課税標準額×2%
    • 建物:課税標準額×2%(新築等の場合は0.4%)


たとえば、課税標準額1,000万円の土地に、課税標準額1,000万円の新築家屋を建てた場合は、土地が20万円、建物が4万円で、合計24万円が登録免許税となります。

ただし登記は司法書士などの専門家が代行するのが一般的なので、専門家への報酬が別途必要になります。
登記は自分でもできなくもありませんが、決して、簡単ではありませんから専門家へ依頼することをおすすめします。

各種軽減措置については後述します。


また不動産を取得しても登記を怠ると、対象不動産が公的に自分のものだと証明できないため、さまざまなデメリットが発生します。

場合によっては、まったく関係のない第三者に不動産を取られてしまうかもしれません。
不動産には名前が書けませんから、代わりに登記でしっかり自分のものだと公的に証明しておきましょう。

消費税について

身近すぎて逆に忘れがちですが、不動産取引においても消費税は必要です。そしてご存じの通り、消費税の税率は2022年現在10%になっています。
不動産は金額の大きな取引ですから、消費税額も大きくなりがちです。


ただし、不動産取引の中には消費税がかからない非課税取引も含まれています。不動産の取得・購入時でいえば、以下がその基本的な対象区分です。

    • 課税取引: 建物・仲介手数料・融資や司法書士の手数料 など
    • 非課税取引: 土地・各種の税金 など

なお、建物が消費税の課税対象になるのは、課税事業者が売主の場合に限ります。

つまり、たとえば個人から購入するような場合なら、消費税は不要です。

また名目上は税金でも、実際には税金ではない支払いのような場合(たとえば売買代金の調整のため、税金分を清算する行為など)は、消費税が課せられることもあります。
同様に、土地についても例外的に課税対象となることがありますから、注意しましょう。

利用形態別の各種税制優遇

嬉しいことに、不動産とは多くの税制優遇があります。しかし税制優遇を受けるには、さまざまな条件や期限があります。

不動産の購入・取得は、そう何度も経験することではない行為です。金額も大きくなりますので、事前にしっかり確認しておきましょう。

不動産取得税の税制優遇について

現在、不動産取得税には複数の税制優遇があります。
少し勉強が大変ですが、知るほどに優遇の恩恵を受けられるはずです。

なるべく全体的に知っておきましょう。

不動産取得税の軽減税率

通常の不動産取得税の税率は4%です。しかし現在は土地・家屋ともに3%の軽減税率が適用されます。

ただし、非住居の家屋は通常通りの税率です。なお、これは令和6年3月31日が期限です。

そして、この軽減税率には特に条件がない点が嬉しいところといえます。

不動産取得税の家屋の評価減

現在、家屋の不動産取得税を計算する際には、課税標準額から家屋の新築時期に応じた一定の控除額を差し引くことができます。

具体的な控除額は以下の通りです。

1997年4月1日以降
1954年7月1日~1997年3月31日

:1,200万円(長期優良認定住宅の場合は1,300万円)
:時期によって100万円~1,000万円

ただし、これは令和6年3月31日が期限です。


また、課税床面積50㎡以上240㎡以下(例外として貸家共同住宅の場合は40㎡以上240㎡以下)が条件となっています。

不動産取得税の土地の税額軽減

現在、土地の不動産取得税を計算する際には、課税標準額と税額を合わせて軽減させることができます。

具体的には、まず課税標準額を1/2とすることが可能です。

また同時に、以下のどちらか高い方の金額を税額から差し引くことができます。

    • 4.5万円
    • 1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2×(課税床面積×2:200㎡が限度)×3%


ただし、これは令和6年3月31日が期限です。そして基本的に、上記の家屋の評価減と同時に使うことが条件となっています。

印紙税の税制優遇について

現在、不動産の譲渡に関係する書類上の印紙税については、税額の軽減措置が取られています。具体的には以下の通りです。

印紙税の軽減措置
契約金額1億円以下
1/2

契約金額1億円超~5億円以下

本則10万円、6万円に軽減

契約金額5億円超~10億円以下

本則20万円、16万円に軽減

契約金額10億円超~50億円以下

本則40万円、32万円に軽減

契約金額50億円超

本則60万円、48万円に軽減 契約金額に応じて軽減


なお、この優遇は売買契約書に限らず、不動産取引に関係する幅広い書類について適用されます。
ただし、これは令和6年3月31日が期限です。

登録免許税の税制優遇について

現在、不動産に関わる登録免許税において、土地と家屋の両方において税率の軽減措置が取られています。

具体的には、以下の通りです。

    • 土地:通常2%が1.5%に
    • 家屋:中古住宅等...2%の税率が0.3%に(長期優良住宅なら0.1~0.2%に)
    • 新築住宅 ...0.4%の税率が0.15%に(長期優良住宅なら0.1%に)




ただし、土地については令和5年3月31日が、家屋については令和4年3月31日が期限となっています(家屋については令和6年3月31日期限に延長された)。
また家屋は床面性50㎡以上のものが対象(この優遇は自分が住む必要があるため、貸家共同住宅は基本的に対象外)です。

計算例のご紹介

実際に不動産を購入したら税金はどうなるのか...。
そのイメージをしやすいよう、試算させていただきます。

不動産の購入に関わる税制優遇は期限が短いものも多いですから、どのくらい得になるのか、参考にしてみてください。


以下の不動産を購入するとします。
(優遇に関する条件はすべて満たしているものとし、消費税は優遇がないので省略します)

    • 一戸建て(新築、長期優良住宅、200㎡) ※書類は1部と仮定します
    • 課税標準額4,000万円(土地2,400万円、家屋1,600万円)



まず、この不動産を通常時に優遇ナシで購入すると以下の通りです。


≪優遇ナシ≫

    • 不動産取得税
      土地...2,400万円×4%=96万円  家屋...1,600万円×4%=64万円
    • 印紙税 =2万円
    • 登録免許税
      土地...2,400万円×2% =48万円  
      家屋...1,600万円×0.4%=6.4万円 合計216.4万円



次に、この不動産を優遇アリで購入すると今のところ以下のようになります。


≪優遇アリ≫

    • 不動産取得税
      土地...2,400万円×1/2 ×3%=36万円−36万円=0円※土地の税額控除は12㎡×1/2×200㎡×3%=36万円
      家屋...1,600万円−1,300万円×3%=9万円
    • 印紙税
      2万円×1/2 =1万円
    • 登録免許税
      土地...2,400万円×1.5%=36万円
      家屋...1,600万円 ×0.1%=1.6万円 合計47.6万円



まったく優遇がない状態と比べると、今ならおよそ税額は1/4という結果です。

また特に不動産取得税が、通常時だと合計160万円必要なところが今だと合計9万円、151万円分も浮いたという結果になっています。

購入を検討中の方は、判断を急いだほうが賢明かもしれません。


なお、実際に対象の不動産がどの程度の税制優遇を受けられるかは、不動産業者に相談すれば簡単に分かります。
中には無料で、資産や土地などの診断をしてくれる不動産業者もあるほどです。

正確な税額を算出したい場合は、税理士などの専門家にご相談ください。

不動産は専門的な知識が必要な部分も多いですから、まずは信頼でき、頼れる業者を探すことが大切といえます。

まとめ


納税は国民の義務であり、決して避けては通れません。
しかし、知らないで過分に支払うことは避けたいところです。
ライフプランニングから、適切な不動産運用を検討するにあたっては、浅くても広く、税金の基礎知識を知っておくこともとても大切と心得ましょう。

執筆者プロフィール
山本FPオフィス 代表 山本昌義  

マイアドバイザーR商品先物会社、税理士事務所、生命保険会社を経て、2008年8月8日に開業。
現在は日本初の「婚活FP」として、恋愛・婚活・結婚・離婚×お金をメインテーマに活動中。婚活中の方や新婚夫婦、または独身を貫きたい方など、比較的若い方向けにのご相談や執筆、講演、などを行っています。趣味は漫画(約6,000冊所有)。

【保有資格】
・CFPR



監修者プロフィール
株式会社優益FPオフィス 代表取締役 佐藤 益弘

マイアドバイザーR
Yahoo!Japanなど主要webサイトや5大新聞社への寄稿・取材・講演会を通じた情報提供や、主にライフプランに基づいた相談を顧客サイドに立った立場で実行サポートするライフプランFPR/マイアドバイザーRとして活動している。
NHK「クローズアップ現代」「ゆうどきネットワーク」などTVへの出演も行い、産業能率大学兼任講師、日本FP協会評議員も務める。


【保有資格】
・CFPR・FP技能士(1級)・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)



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