リノベーションは検討すべき？

賃貸建物の競争力を向上させたり、継続させたりする方法としては、リフォーム以外にリノベーションという方法があります。リフォームは劣化したものを元通りにするもの、リノベーションは賃貸建物に付加価値を加えるものだと考えるとよいでしょう。

通常、賃貸建物は築年数が経過することで劣化したり、流行の設備に合わなくなってきたりするため、競合物件と差別化を図るために家賃を下げる場合もありますが、リフォームやリノベーションを適切に実施し、物件の市場価値を上げることで、家賃を下げずに競争力を維持することも可能になります。

ただし、リノベーションしたところで必ずしも想定していた競争力向上につながらない可能性があります。
例えば、100万円かけてリノベーションを実施して家賃維持効果が3,000円だった場合、費用を回収するには300カ月以上の期間が必要になる計算です。

一般的に、リフォームよりリノベーションの方が高く費用がかかる可能性があります。かける費用に対してどれほどの家賃向上効果、家賃維持効果を期待できるのかを事前にしっかり検討したうえで、リフォームやリノベーションの実施の有無を検討することが大切です。

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リフォームやリノベーションの費用対効果を計算しよう

賃貸経営において、リフォームやリノベーションを実施する際には、どの程度の費用対効果が見込めるかを事前に計算しておくことが大切です。
ここでは、そうしたリフォームやリノベーションの費用対効果の計算方法をお伝えしたいと思います。

リフォーム利回りの計算方法

リフォームやリノベーションを実施することによる費用対効果を求めるには「リフォーム利回り」を計算します。
リフォーム利回りは以下の計算式で求めることができます。

リフォーム利回り={(リフォーム・リノベーション後の賃料－現状の賃料)×12カ月}÷リフォームやリノベーションにかける費用

例えば、リフォーム後の家賃を8.5万円、現状の家賃が8万円と見込めるケースで、30万円の費用をかけるケースのリフォーム利回りは以下の通りです。

{(8.5万円-8万円)×12カ月}÷30万円=20%

なお、リフォーム利回りについては、リフォームやリノベーションを実施したことで家賃が上昇するケースだけでなく、リフォームやリノベーションを実施しなかった場合に家賃を下げなければならないケースも想定することも必要です。

例えば、現状の家賃が8万円で、リフォームやリノベーションを実施しなかった場合に7万円に下げなくてはならない場合には、以下のような計算となります。

{(8.5万円-7万円)×12カ月}÷30万円=60%

上記のようなケースでは、1年半ほどで投資額を回収することが可能です。

実際にはここまで高い利回りとなることはあまりありませんが、費用対効果を判断する方法としてリフォーム利回りの計算方法を覚えておくとよいでしょう。