本体工事費について

本体工事費とは、建物そのものを建てるための費用です。

この費用は、建てようとする建物の規模や地域などによって本当に様々ですが、中でも「構造」による違いが大きくなります。
構造とは「建物をどの素材で造るか」であり、それぞれの構造で単価に違いがあります。

これと建てようとする建物の坪数（延べ床面積）を掛け合わせたものが基本的な本体工事費となります。

ただし、素材の値段は流通や需給バランス、為替など資材調達環境の影響を受けますし、道路付けといった工事環境の違いは人件費（運搬費）などに影響を及ぼします。
また昨今はコロナの影響によって、特に値段が動いている状況です。そして同じ構造（素材）でも、装飾や地域、建築業者などによって値段は大きく変わってきます。

構造の違いは、単純な値段や性質の違いだけでなく、「法定耐用年数の違い」にも繋がってきます。

法定耐用年数とは、実際の耐用年数ではなく、国が定めている税金計算上の耐用年数です。それぞれの法定耐用年数は以下のようになっています。

かかった建築費は、この法定耐用年数で割った金額を「減価償却費」として毎年、経費として計上します。

たとえば5,000万円で木造・モルタル造のアパートを建てた場合は、5,000万円÷20年で250万円が毎年の減価償却費です。
より詳細な法定耐用年数は、国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」でご確認下さい。

さらに、法定耐用年数の違いは「アパートローンの融資期間」にも繋がってきます（詳細は後述）。
このあたりまでを視野に入れて、構造をどうするか考えていきましょう。

1-2．金利について

この場合の金利とは、アパートローンの金利のことです。

賃貸用のアパートやマンションを建てる場合、銀行などからお金を借りて建築をおこなう方が多くおられます。
お金を借りたら、手数料とは別に金利を付けて毎月、完済するまで返済しなければなりません。

前項でご紹介したとおり、建築費については大きく下がってくる要素が乏しいので、賃貸事業における収益性を高めるには、このアパートローン金利を如何に低く抑えるかということがとても重要な要素となってきます。

まずは、アパートローン金利の基本について見ていきましょう。

基本的にアパートローンの金利は住宅ローンと比べて割高です。
昨今の住宅ローン金利は0.5％を下回るものもありますが、アパートローンは1～3％を上回るところも少なくありません。

金利とともに、アパートローン利用時は融資期間にも注意が必要です。
同じ金利であれば期間が長くなるほど月々の返済額は小さくなる半面、支払う金利総額が増えます。

融資期間の選択については、目標とする利回りや可処分所得、資産承継など多角的な観点から慎重に考えましょう。

なお、アパートローンの融資期間は基本的に先ほどの「構造の法定耐用年数」などから、金融機関が上限を定めています。

一例として、1億円を借りて元利均等返済で返済する場合の返済額や金利総額は以下のようになります。

金利には大きく固定金利・変動金利があり、固定金利は変動金利より金利が高くなる傾向があります。
対して変動金利は金利が低くなる傾向がありますが、変動を加味して計画をしなくてはいけません。

変動金利を選ぶ場合、事業計画・返済計画は余裕を持って立てましょう。

なお、詳しくは後述しますが、現在の金利は過去最低水準で推移しています。

これは日本の政策の影響（ゼロ金利政策・マイナス金利政策）が大きいものの、一方で海外では金利が上昇傾向です。
このため、いずれ日本の金利も上昇する可能性が高いといえます。

できれば金利が上がる前に、より有利な状況で事業をスタートさせることも意識しておくとよいでしょう。