1-2．建物賃貸事業における経費について

所得税の計算上、経費にできるのは「その収入を得るのに必要な支出、または関連する支出」です。具体的には、建物賃貸事業の場合は以下のような支出が経費になります。

• 固定資産税や都市計画税などの税金
• 火災保険や地震保険などの損害保険料
• 建物や大きな設備などへの減価償却費（詳細は後述）
• 建物や小さな設備などへの修繕費（詳細は後述）
• 不動産管理会社などへの管理費
• 借り入れをした場合にはその利息

他にも一般的な事業と同じく、給与や接待交際費、通信費や消耗品費など、幅広い支出が経費の対象です。

初めて事業をする場合は、プライベートとの支出区分に注意するのは当然ですが、まずは経費に計上できるかどうかを意識しましょう。

多くの経費は、その経費がかかった事業年度に一括で経費として計上します。

しかし、建物など一部のものは数年をかけて経費として計上することが、税法上のルールです。このような経費計上を減価償却といい、対象となるものを減価償却資産といいます。

減価償却資産に該当するものには実際の耐用年数に関係なく、国が細かく税法上の耐用年数を定めており（法定耐用年数）、事業者は一定のルールに沿って経費化することが必要です。

この法定耐用年数は、人それぞれ置かれている状況や事業目的が違いますから、その期間によって良い悪いというものではありません。

減価償却費（毎年の事業年度に経費にできる金額）は、具体的には、以下のように計算します。

• 新築物件の場合：取得価格÷法定耐用年数（取得価格×償却率）

「備忘価格（残存価格：1円）」には少し注意が必要です。たとえば取得価格1億円、法定耐用年数10年なら、毎年の減価償却費は1,000万円になります。しかし最後の10年目だけは正確にいえば、1,000万円から1円を差し引いた999万9,999円が減価償却費です。

これによって法定耐用年数経過後も帳簿上、対象物件のことが残り続けるので管理がしやすくなります。
（本記事では以後、備忘価格については省略させて頂きます）

中古物件の場合は、そのまま法定耐用年数を当てはめるのではなく、改めて以後の使用可能期間（減価償却期間）を見積もったうえで減価償却費を計算することが必要です。具体的には、新たな減価償却期間は以下のように計算します。

• 減価償却期間：（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％（端数切捨て）

　※したがって、中古物件の場合の減価償却費は、取得価格÷減価償却期間

たとえば法定耐用年数が27年、経過年数が15年なら、「27年－15年＋3年」で15年が減価償却期間となります。
ただし、すでに経過年数が法定耐用年数を超えている場合は、「法定耐用年数×20％」が減価償却期間となります。

減価償却の計算方法には、以前は「定額法・定率法」の2種類がありましたが、平成28年の法改正により、現在は後述する設備も含めて「定額法」に一本化されています。
今後、新しい建物で賃貸事業を始める場合は、迷わず上記の定額法の計算式で減価償却費を計算しましょう。

• 木造
  木造の法定耐用年数は、以下の通りです。
  • 木造・合成樹脂造り：22年
  • 木造モルタル造り　：20年

  
  たとえば5,000万円で木造モルタル造りのアパートを取得した場合、毎年の減価償却費は5,000万円÷20年で250万円となります。

• 軽量鉄骨造・重量鉄骨造
  鉄骨造のものは鉄骨の厚みによって、軽量鉄骨造（6ｍｍ未満）と重量鉄骨造（6ｍｍ以上）に分類されます。しかし税法上では軽量・重量という分類ではなく、より詳細な鉄骨の厚みによる分類です。
  具体的には、鉄骨造の法定耐用年数は、以下のようになっています。
  • 4mm以上の鉄骨造　　　　　：34年
  • 3mm超、4mm未満の鉄骨造 ：27年

  • 3mm以下の鉄骨造　　　　　：19年

  
  たとえば1億円で4ｍｍ以上の鉄骨造マンションを取得した場合、毎年の減価償却費は1億円÷34年で294万1,176円（1円未満は切り捨ての場合）です。端数処理については諸説あるため、正しくは税理士にご確認ください。

• RC鉄筋コンクリート
  （鉄骨）鉄筋コンクリート造のものは、他の造りのものとは少し違い、以下のように法定耐用年数が分類されています。

  • 住宅用　　　：47年
  • 飲食店用　　：41年（一部のものは34年）

  • 店舗や病院用：39年

  
  たとえば5億円で住宅用の鉄筋コンクリート造の賃貸マンションを取得した場合、毎年の減価償却費は5億円÷47年で1,063万8,297円（1円未満は切り捨ての場合）です。

• その他の住宅（建物）設備

  その他の建物の付属設備として、以下のものにそれぞれの法定耐用年数が定められています。

  • 電気設備（照明なども含む）：15年（蓄電池電源設備は6年）
  • エレベーター　　　　　　 ：17年
  • 給排水・衛生・ガス設備　 ：15年
  • アーケード・日よけ設備　 ：15年（主として金属製以外のものは8年）
  • 店用簡易装備　　　　　　 ：3年

  　他

  
  実際の建物賃貸事業においては、他にも多くの減価償却の対象となる資産があります。国税庁のサイトに「主な減価償却資産の耐用年数表」がありますから、一度は対象資産と耐用年数を確認しておきましょう。

• 修繕をした場合
  修繕は少し注意が必要です。
  
  建物賃貸事業において建物や設備を修繕した場合は、その事業年度に一括で修繕費として計上できることもあれば、減価償却資産として元の減価償却資産と同じ種類・法定耐用年数で減価償却費として（資本的支出という）計上することもあります。

  
  修繕費に当たるかどうかの一つの目安は、以下の通りです。

  • 一つの修理や改良が20万円未満
  • おおむね3年以内を周期として行われる修理や改良
  • 被災資産の原状回復のための費用

  
  たとえば外壁塗装の場合、ひび割れや傷、色あせ、雨漏りなどを補修して元通りにする場合は修繕費、装飾の追加やデザイン変更、より耐久性を高めるための塗装など、元々の資産価値をより高める場合は減価償却費と見なされるのが基本です。

  修繕費か資本的支出か、どちらに該当するかは他にも様々なルールや特例があります。判断が難しい時は、税理士などに相談するよう心がけましょう。