1-1．家賃の動向と関連する価格指標について

総務省の平成30年「住宅・土地統計調査」によると、専用住宅（店舗や事務所などとしての使用を含まない住むためだけの住宅）の1ヶ月あたりの全国平均家賃は以下のように推移しています。


出典：総務省平成30年「住宅・土地統計調査」を元に作成

1970年当初は1万円程度だった家賃は、1970年代のオイルショック、1990年頃のバブル景気を経て、急速に4万円を上回るまで上昇しています。

しかしその後は上昇を続けるものの緩やかになり、最近では5万円台半ば程度になっている流れです。

1990年代にはバブル崩壊、2008年にはリーマンショックなどもありましたが、それでも総じて家賃相場は上昇を続けたというのも印象的といえます。

一方で代表的な賃借人といえば、学校を卒業して一人暮らしを始める方々です。
そのような新卒者の初任給の推移は以下のようになっています。

＜男性＞

出典：独立行政法人　労働政策研究・研修機構「新規学卒者初任給」

＜女性＞

出典：独立行政法人　労働政策研究・研修機構「新規学卒者初任給」

男女に大きな差はありませんし、学歴によって金額はともかく値動きにも違いがないことが伺えます。
そして1990年代前半頃までは急速に上昇している一方、その後は緩やかに上昇を続けている結果です。家賃の値動きと見比べると、本当に似たような動きをしていることが見て取れます。

出典：独立行政法人　労働政策研究・研修機構「消費者物価指数」

若干の差異はありますが、それでも家賃や初任給と同じく、1970年代のオイルショックや1990年頃のバブル景気までは急速に上昇し、その後は緩やかに上昇していることが伺えます。
つまり、家賃と物価は密接に関係しているのが実情です。

実際、上記の家賃グラフと物価指数グラフを重ね合わせると、以下のようになります。

実数と指数の違いはあるものの、それでも1973年以降の物価が上昇傾向の時には家賃も上昇傾向になり、1993年頃以降は物価が落ち着くとともに家賃上昇も落ち着いていることが伺える、つまりは一定の相関関係が見て取れる結果です。

2．家賃の決定要素

前段では家賃動向についてみていきましたが、ここからは家賃の決定要素についてみていきましょう。
基本的な家賃相場とは、おおむね立地で決まります。その地域に住みたい人が多いほど高めの家賃でも問題ありません。

一方で同じ地域でも、物件によって家賃や入居率は様々です。
次は何が具体的な家賃や入居率を左右するのかを、しっかり知っておきましょう。

2-1．入居者のニーズ・需要

入居者の人数や年収で、好まれる部屋の大きさや間取り、家賃は違ってきます。

また、入居者が望む設備（利便性）や快適性などもその感じ方はさまざまです。便利な設備が欲しい、災害・特定の人間（子供や女性、高齢者など）・ペットなどに配慮が欲しいという方もいれば、（それらがない代わりに）割安な家賃がいいという方もいます。

ただ、たとえばエアコンや防音性など多くの人が共通して望む・気にする部分もあるため、一つ一つの個人差の有無への配慮も大切です。

基本的なニーズから外れていないこととともに、どれだけ細かなニーズを満たしているかで家賃が決まるのが基本と考えましょう。

3-1．美観の維持

やはり人間は、美しく綺麗な生活環境を好みます。ゴミが散らかっている、汚れが目立つ、悪臭が漂う、木々が枯れている、建物が古ぼけている...。
そのような物件であればあるほど、入居者には避けられてしまいます。

このため、日頃からの清掃や修繕などによる美観の維持が大切です。
そしてこれは、入居者から清掃などを「要望される前に」常に意識・維持しておくことが大切といえます。賃貸物件は長く借り続けてもらうことも大切ですから、常に借り続けたくなる生活環境を提供し続けましょう。