1-1．契約管理

契約管理とは、文字通り入居者との賃貸借契約や手続きに関する管理です。入居時の契約は元より、更新時や解約時にも滞りがないよう手続きをする必要があります。
合わせて、重要事項の説明やカギの受け渡しなども必要です。

中には、〇ヶ月前までにしなければならない手続き（たとえば更新の手続きにおける意思確認なら1?3ヶ月前）などもありますから、手続き上のスケジュール管理も大切になります。

これを怠ったりミスがあったりすると、入居者との大きなトラブルにつながる恐れがあります。
双方で合意・締結した契約内容が適正に運用されなければ、一定の損害賠償や信用問題になりかねませんから、細心の注意を払いましょう。

1-3．家賃管理

家賃管理とは、いわゆる集金業務です。賃貸借契約で定めた毎月の家賃を滞りなく回収できるように管理します。
実にシンプルな管理業務ですが、事業において集金はもっとも重要な仕事の一つであり、もっともトラブルになりやすい業務の一つでもあります。

家賃管理においては、特に家賃の滞納発生が起きた初月の初動対応が重要なポイントになります。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の2020年度下期「日管協短観」によると、最近の滞納率は以下のような結果です。

出典：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会2020年度下期「日管協短観」

2020年はコロナが始まった年ですが、月初全体の滞納率として2020年下期は全国平均で5％、関西圏に限っては8％程度、滞納が起こっています。
滞納はたんに家賃が入らないだけでなく、新規の入居者を入れることもできないので空室より問題です。

これが続くと経営上の死活問題になりかねないだけでなく、本来良質な入居者を失うことになるかもしれないことも認識しておきましょう。

コロナ禍を経て改めて再認識すべきこととして、入居者に悪意や落ち度がなくても、勤め先の事情などで突然に今まで問題なく支払えていた家賃が一時的に支払えなくなる可能性もあります。

そういった場合は、公共交通機関の路線を変えるなど、現在と同等の生活利便性を維持しつつ家賃の抑制につながる物件への転居をお手伝いするというのも解決方法の一つです。

そういった手段を選択するためには、多種多様な紹介可能物件を保有していることが必要となります。

なお、家賃回収能力は管理会社によっても大きな差があります。初期対応が遅れたり、対応方法を誤ったりすると、結果として滞納が積み重なり、余計に家賃回収が困難になりかねません。

他の入居者や今後の入居者にも悪影響がでることもありますから、こういうトラブルの時こそ慎重に対応しましょう。

余談ですが、コロナの影響で「家賃の減額や猶予交渉」が発生していたようです。
一般財団法人住宅改良開発公社の令和2年「賃貸住宅市場の動向と将来予測調査」によると、およそ4％程度、発生しているのが実情でした。

出典：一般財団法人住宅改良開発公社令和2年「賃貸住宅市場の動向と将来予測調査」

どのように対応するかは事業者次第ですが、どのように対応するにしても先々を見据えて総合的に判断することが求められます。

2．入居者満足度を高めるための賃貸管理

賃貸管理とは、いわば「良質な現状を保ち続ける」ことが基本ではあるものの、それだけでは不十分です。
合わせて、「入居者の満足度を高めるための創意工夫」も続けていく必要があり、これも大切な賃貸管理の一つの側面になります。

これを怠ると、いつしか入居者は現状に満足できなくなり、不満に繋がり、より良い環境を求めて引っ越ししたくなりがちです。

逆にいえば、入居者に今以上の満足を提供し続けることが安定経営に繋がります。賃貸事業も入居者という借り手・顧客がいて初めて成り立つ事業です。
入居者の満足度を高め続けることは、そのまま他の物件との差別化にも繋がりますから、この視点においても存分に努力していきましょう。

以下、代表的な入居者の満足度を高めるための賃貸管理方法についてお伝えします。

2-1．建物定期点検・計画修繕の実施による美観・機能の向上

これは、基本的な建物管理などを上回る工夫です。定期点検や計画修繕によって現状を維持するに留まらず、その時により良くする方向性で改良します。

具体的には、塗装やデザインの変更による見栄えなどの向上が代表例です。
照明をより良いものに変更したり、敷地に樹木を植えたりするなどもよく見かけます。

一般的な商品でも同じですが、たとえ中身がほとんど変わらなくても、見た目が変われば人が受ける印象は大きく変わってくるのが基本です。

印象が変われば新鮮味を感じられ、飽きにくくなります。また中身についても、実際にはわずかな違いでも、大きく違いを感じることもありがちです。
そしてささいな違いでも、改良を繰り返すことで、いずれ大きな違いへとなっていきます。
建物定期点検や計画修繕の折には、ほんの少しでも何らかの向上を入居者に感じてもらえるよう努めましょう。