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不動産投資の種類11選|それぞれが持つ特徴や知識を得る方法とは?

最終更新日: 2022.11.08

マンションやアパート経営をはじめとする不動産投資は、安定的な収入を得る手段になるためサラリーマンの副収入老後の年金や相続税対策のほかインフレ対策としても有効です。

しかし、不動産投資にはマンションやアパート経営以外にもさまざまな種類がありますので、それぞれの仕組みや特徴、注意点をよく理解して始めるようにしましょう。

そこで本記事では、不動産投資の始め方や種類、利回りや利益率の計算方法について徹底解説します。

目次

1. 不動産投資で得られる利益の種類

1-1.インカムゲイン
1-2.キャピタルゲイン

2. 不動産投資の主な種類

2-1.一棟マンション・アパート
2-2.区分マンション

2-3.戸建て
2-4.ビジネスビル
2-5.シェアハウス・民泊
2-6.サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)
2-7.トランクルーム
2-8.駐車場
2-9.REIT

2-10.不動産小口化商品

2-11.不動産クラウドファンディング

3. 不動産投資における利回りと利益率の種類

3-1.表面利回り
3-2.実質利回り

3-3.想定利回り
3-4.ROI

3-5.CCR

4. 不動産投資の選択肢の決め方

4-1.投資の目的で選ぶ
4-2.所有している資産や資金から判断する

4-3.リターンの大きさや利回りで選ぶ

4-4.資産を相続するか否かで選ぶ
4-5.市場動向を踏まえて選ぶ

4-6.起こり得るリスクを考慮して選ぶ

5. 不動産投資の知識を得る方法

5-1.書籍を読む
5-2.セミナーに参加する

5-3.専門家や担当者に相談する


6. 目的に適う不動産投資の種類を選ぼう

1.不動産投資で得られる利益の種類

不動産投資で得られる収益は「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」の2種類に大別されます。

収益の仕組みを理解することは資産運用の基本なので、それぞれの特徴をチェックしておきましょう。

1-1.インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を所有していることで得られる利益のことです。

不動産投資の場合、賃貸物件の入居者から得られる家賃収入が主な例としてあげられます。

投資で安定した収入を長期的に得るには、インカムゲインが重要と考えられていますが、家賃収入は物件に入居者がいれば、基本的に毎月固定の金額が得られるので、安定した収入源になるでしょう。

一方、部屋が空室状態では家賃収入はなく、インカムゲインは得られません

したがって、不動産投資においては、物件に入居者を集められるかどうかが重要な要素となります。

1-2.キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、資産を売却した際に得られる利益のことです。

所有している資産の価値が上がった場合に得られるものなので、価値が低下した場合は原則として得られません。

また、売却するまでの間、一定のインカムゲインが得られるタイプの投資手法も多く、家賃収入が収益源となる不動産投資もその代表例といえます。

不動産投資におけるキャピタルゲインは、物件売却によって得られ、購入時よりも物件が高値で売れれば、その差額が売却益となります。

しかし、基本的に建物は年数が経過すると価値が低下するため、物件の所在地が今後地価の上昇が見込めそうな立地かどうかが、高い売却益を得るうえでのポイントといえます。

2.不動産投資の主な種類

不動産投資と聞くと、アパートやマンション投資をイメージされる方が多いでしょう。

しかし不動産投資にはさまざまな種類があり、物件によって得られる収益やコストの規模が大きくことなります。

以下に不動産投資の特徴を種類別に紹介します。

2-1.一棟マンション・アパート

マンションやアパート一棟を建築または購入して家賃収入を得る方法です。

建物一棟を購入するため多額の資金が必要であり、金融機関から不動産投資ローンを得て購入することが多くなっています。

融資を有効活用すれば、手元のお金が少なくても高額な物件を購入できるので、レバレッジ効果により大きな利益を上げることも可能でしょう。

また、一棟すべてがオーナーの所有物となるため、建物の修繕費用やリフォーム費用などは自分の判断で行え、費用対効果を考えながら賃貸経営の戦略を立てられる点も魅力の一つです。

さらに複数の部屋を所有するため、空室が発生しても他の部屋の賃料収入でカバーでき、空室リスクを分散できる特徴もあります。

2-2.区分マンション

マンションを一室単位で購入する方法です。

一棟マンションより初期投資額を抑えられるため、頭金無しローンを組めるケースもあります。

管理戸数が少ないので、入退去や修繕の手配など管理の手間もかかりにくく、不動産投資初心者でも行いやすい手法といえます。

また、選択肢が比較的多く、好条件の物件を見つけられる可能性が高いほか、異なる場所の物件を複数所有することで、家賃収入を増やすと同時に、空室リスクを抑える選択肢も考えられます


なお、マンション経営の種類やメリット・デメリットは、このほかにもさまざまな種類があります。

以下の関連記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

2-3.戸建て

戸建て物件を購入して貸し出し、家賃収入を得る方法です。

新築物件を購入するケースもありますが、一般的には中古物件を購入して賃貸に出すケースが多くなっています。

不動産投資の中でも、比較的少ない初期費用で実施できる投資の一つであり、高い利回りを実現することも可能です。

なお、中古物件の場合、リフォームやリノベーションをしてから貸し出すのが一般的なので、その分の費用も見込んでおく必要があります。

戸建ての場合、基本的にファミリー層向けの賃貸になるため、入居期間が長くなりやすい特徴があります。

ただし、空室になった場合に家賃収入がゼロになるリスクを抱えている点を、理解しておく必要があります。

2-4.ビジネスビル

居住用ではなく事業用として賃貸する方法です。

家賃収入で収益を得る手段は、他と変わりありませんが、用途を事業用とした場合、賃料に消費税が含まれる点を理解しておきましょう。

ただし、マンションやアパートのような居住用の建物ではないため、一室の面積が広い物件でなければ運営は困難です。

ビジネスビルの運営では個人が相手ではなく、法人を相手に折衝を行う場合が多いため、マンションやアパートと同様、不動産管理会社へ管理やメンテナンスを委託するのが一般的です。

2-5.シェアハウス・民泊

シェアハウスは部屋ごとの必要設備が少なく、初期投資を抑えられる特徴があります。

また、複数の入居者がいるため、退去による収入減の比率をカバーできるメリットがあります。

しかし、一つの住居に複数人が共同生活をするため、共同で利用する設備などを巡って、入居者同士のトラブルが発生しやすいデメリットがあります。

民泊は民家を貸し出す方法ですが、主に観光客などの宿泊施設として活用するので、賃料は高めに設定できる傾向があります。

また、賃貸物件ではないので、大規模なリフォームや設備導入の必要はなく、初期投資を抑えられます。

しかし、観光客のマナー違反によるトラブルが起こりやすく、時期によって収入が変動するなどのデメリットがあります。

2-6.サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)は、高齢化が進む地域で需要があります。

「高齢者等居住安定化推進事業」の対象となっているため、新築であれば最大で工事費の1/10に当たる額の補助金を受けることが可能です。

介護事業者へ一棟貸しするのが基本であるため、契約が締結できれば空室リスクを負うことがなく、管理も委託することが可能です。

ただし、介護事業者の倒産や退去リスクがあるので、需要がある地域かどうかの見極めが重要になります。

2-7.トランクルーム

土地にコンテナを設置すれば始められるため、初期投資が少ない特徴があります。

また、賃料が下がりにくく、住宅ではない関係上、トラブルも起こりにくいので、初心者でも始めやすい方法です。

一方、収益は低めであり、エリアによっては需要が少ない場合がある点に注意する必要があります。

周囲にマンションやアパートなどの集合住宅が多数あれば、季節性の衣服やレジャー用品など、家の中には収納しきれない荷物を抱えている方が増え、トランクルームの需要が高いと考えられるため、事前に周辺環境をチェックしましょう。

2-8.駐車場

所有している土地を駐車場にして貸し出す方法です。

建物を賃貸する方法と比較すると、収益は少なめですが、少額の初期投資額で実施でき、管理の手間がかかりにくいメリットがあります。

なお、駐車場は月極駐車場とコインパーキングの2種類の方法に大別されます。
前者の場合、契約車両が決まれば安定した収入が得られますが、空きスペースが増えれば収益が大きく低下する可能性があります。
後者の場合、収益は安定しませんが、需要の高いエリアであれば高利回りが期待できるため、土地の状況によってどちらの方法が望ましいか、判断をすることが大切です。

2-9.REIT

不動産投資信託とも呼ばれ、複数の出資者から集めた資金で不動産投資を行い、賃料収入や売却益を投資者に配当する商品です。

利益が出れば「分配金」として投資家へお金が支払われますが、これは株式投資でいう配当金に該当するものです。

一口数万円から購入できるため、複数のファンドへ分散投資しやすいのも特徴といえます。

2-10.不動産小口化商品

一つの不動産を1口数万円の小口にして販売している商品のことです。

主に都心の一等地など、一般人が手の届きにくい高額な不動産に対して、少額で投資したい方向けの投資方法といえるでしょう。

REITと不動産小口化商品との違いは、前者が不動産投資を実施するファンドに出資する方法であるのに対し、後者は収益物件そのものに出資する方法なので、利益に関しても配当所得ではなく、不動産所得を得ることになります。

2-11.不動産クラウドファンディング

不動産購入の出資者を集めることを目的としたクラウドファンディングです。

インターネットを通じて投資家から資金を集め、事業者が不動産を購入して運用します。

不動産で得た収益を分配金として投資家に戻す仕組みですが、REITよりも市場規模はまだ少ないのが現状です。

3.不動産投資における利回りと利益率の種類

不動産投資における利回りとは、物件の投資金額に対する年間収益の割合のことです。
また、物件の利回りとは別に投資資金に対する全体の利益率を示す指標もあります。

不動産投資で失敗しないためには、利回りや利益率の目安を把握することが重要です。
ただし、利回りと利益率にはいくつかの種類があるため、それぞれの違いを正確に理解しておく必要があります。

3-1.表面利回り

管理費や修繕費、税金などの諸経費を含めずに求めた利回りをいいます。

計算式で表すと、以下の通りです。

●表面利回り=年間の家賃収入÷物件価格×100


例えば、物件価格が5,000万円で1年間の家賃収入が200万円だった場合の表面利回りは、200万円÷5,000万円×100=4%となります。

不動産投資の物件情報に主に掲載されているのは表面利回りなので、この数値を元に購入を検討される方も多いかと思われます。

しかし、表面利回りには諸経費などの支出が含まれていないため、実際に運用した場合の利回りとは差異が出る可能性が高いことを、前もって理解しておく必要があります。

3-2.実質利回り

諸経費を含めて求めた利回りをいいます。

計算式で表すと、以下の通りです。


●実質利回り=(1年間の家賃収入-年間の経費)÷物件価格×100


例えば、物件価格が5,000万円で1年間の家賃収入が200万円、年間の経費が30万円だった場合の実質利回りは、(200万円-30万円)÷5,000万円×100=3.4%となります。


実質利回りのほうがより正確な数値を算出できるため、キャッシュフローのシミュレーションをする場合は、こちらの数値を元にすることをおすすめします。

一方、実質利回りの計算で利用する管理費、修繕費といった経費を求めるためには、詳しい調査が必要になるため、計算には時間を要することを把握しておきましょう。

3-3.想定利回り

マンションやアパートなど複数の貸室があるタイプの収益物件において、満室になった場合を想定して計算する利回りをいいます。

計算式で表すと、以下の通りです。


●1年間満室だったときに得られる家賃収入÷物件価格×100


例えば、物件価格が2億円、8部屋のマンションにおいて、1部屋の年間家賃収入が120万円だった場合、120万円×15部屋=1,800万円となります。

したがって、想定利回りは1,800万円÷2億円×100=9%となります。


一見、高利回りに思えますが、想定利回りはあくまで満室だった場合の数値なので、空室が発生した場合は、これより少ない数値になる点を理解したうえで収支計画を考えなければなりません。

3-4.ROI

ROIは投資利益率を示す指標です。

投資した資金に対してどの程度の利益を得られたかを表しています。

ROIは以下の計算式で求められます。

●年間キャッシュフロー÷(投下した自己資本+借入額)×100

なお、年間キャッシュフローとは家賃収入から管理費、修繕費といった経費のほか、ローンの返済額など不動産運用にかかった費用すべてを差し引いた金額です。

ROIの数値が高いほど物件の利益率が高いという判断が可能です。

関連用語集

投資利回り

3-5.CCR

CCRの正式名称は自己資金収益率を示す指標です。

ROIと考え方が似ていますが、住宅ローンなどの借入額を考慮しない違いがあります。
CCRは以下の計算式で求められます。

●年間キャッシュフロー額÷投下した自己資本×100

自己資金で投資した金額の回収を予測したい際に便利な指標となっています。

借入れをしている場合は、ROIよりCCRのほうが数値が高くなりますが、これは借入れによるレバレッジ効果を確認する際に便利です。

4.不動産投資の選択肢の決め方

不動産投資にはさまざまな種類が存在するため、どんな方法を選べば良いのか、迷ってしまう方も多いでしょう。

そこで不動産投資の種類を選ぶ場合の基準を紹介します。

4-1.投資の目的で選ぶ

不動産投資を始める目的は、収益の獲得や資産形成のほか相続対策や年金対策地域の発展など、さまざまなケースが考えられます。

目的ごとに適した方法、適さない方法があるため、まず自分が投資を始める理由は何か、明確にすることが大切です。

目的を定めることで、投資可能な資金や運用期間が見えてきますので、事前に不動産投資会社などへ相談しつつ、投資方法や物件選定を始めるようにしましょう。

4-2.所有している資産や資金から判断する

不動産投資の方法によって必要な投資額の大小は異なります。

例えば区分所有部屋の賃貸や戸建て投資であれば、少額から始めることが可能ですが、マンションやアパートの一棟投資では、多額の資金が必要です。

融資の活用も含め、無理なく実施できそうな投資先を検討することが重要です。

また、最初は少額でできる方法から始めて、その後大きな利益を上げられる投資に挑戦する選択肢もあります。

投資を続ける際のランニングコストも踏まえ、検討できると良いでしょう。

4-3.リターンの大きさや利回りで選ぶ

投資の方法や投資対象となる物件の種類により、リターンの大きさや利回りに差が生じます。

例えば新築マンションやアパートは資産価値や入居率が高い反面、購入価格が高額になるため、利回りが低くなる傾向にあります。

一方、中古の一戸建てや区分所有部屋の賃貸の場合、購入価格を新築より抑えられるため、家賃を新築と同等の水準で、かつ高い入居率を維持できれば、利回りは新築を上回るでしょう。

ただし、中古物件の賃料相場や入居率は新築より低い傾向があります。空室の増加や賃料の下落により家賃収入が減り、得られるリターン(利益額)が少なくなれば、利回りも低下することを理解しておく必要があります。

そのほか、リターンという観点からは、節税効果があるかどうかも重要な点です。
特に不動産投資では減価償却を活用した損益通算が有効なので、建物の耐用年数にも注目することをおすすめします。

4-4.資産を相続するか否かで選ぶ

相続対策として不動産投資を始めるという選択もあります。

なぜなら相続税は現金のまま相続すると、100%の評価額で税率がかかってしまいますが、不動産の場合、評価額が時価の7~8割程度となり、節税につながるためです。

もし将来、親や親戚から評価額の高い土地を相続する可能性がある方は、不動産投資も含めた対策を考えておくと良いでしょう。

4-5.市場動向を踏まえて選ぶ

不動産市場の動きをよく見て、人気が高くなりそうなエリアを見極め、タイミングを見計らって選ぶ方法もあります。

しかし、こうした方法は不動産投資に慣れている方など、上級者向けといえます。

不動産市場の詳しいリサーチや情報収集する手間もかかる点も理解しておきましょう。

4-6.起こり得るリスクを考慮して選ぶ

不動産投資には金利の上昇に伴うローン返済リスクのほか、自然災害や空室増加による家賃下落リスク、さらに自然災害リスクなどが考えられます。

こうしたリスクを回避することを第一に考え、利回りだけでなく、土地の安全性を重視した物件選定を行うことも大切です。

5.不動産投資の知識を得る方法

不動産投資で成功するためには、実際に物件を購入して運用を開始する前に、知識を身につけておくことが大切です。

自分なりに情報収集して勉強すれば、適切な投資の方法や成功するためのコツが得られます。

以下に知識を得るための具体的な方法をまとめます。

5-1.書籍を読む

不動産投資に関する書籍は、必要な知識や情報が体系的にまとまっていることが多いため、全体像を掴みたい方におすすめです。

また、近年ではマンガ形式の構成やイラストを多く含んでいる初心者向けの書籍もあるので、知識がない方も学びやすくなっています。

ただし、発行年があまりに古い書籍は、現在の法律や社会情勢を踏まえていない可能性があるため、できるだけ新しい書籍を参考にすることをおすすめします。

5-2.セミナーに参加する

投資家や専門家が講師を務めるセミナーは定期的に開催されています。

こうしたセミナーに参加すれば、最新の情報や当事者が知る情報をキャッチアップできるため、多くの知識が得られるでしょう。

また、講師の方に直接質問できる機会があるので、書籍やインターネット上の情報を見て、疑問に思った点を解決させる手段としても有効です。

近年ではオンライン形式で参加できるセミナーも増えており、会場に足を運ばなくても話を聞けることから、忙しくて時間を確保できない方でも参加できるチャンスが広がっています。

5-3.専門家や担当者に相談する

大手の不動産会社や不動産管理会社では、売買や賃貸に関する相談だけでなく、投資物件に関する相談を受け付けているケースがあります。

現場で実際に不動産を見ている方から、プロとしてのアドバイスをもらえることがあり、書籍やインターネットでは見つからない貴重な情報が得られます。

物件選びのコツや管理・運営ノウハウの提供だけでなく、将来の売却や新たな土地活用など、幅広い分野の相談に乗ってくれるのが特徴です。

不動産投資の相談では、多くの会社が資料請求を無料で行っているので、興味がある会社があれば検討してみても良いでしょう。

また、実績のある専門家が配信しているメルマガなども貴重な情報源になるでしょう。

6.目的に適う不動産投資の種類を選ぼう


不動産投資では、まずどのような種類の手法を選ぶかが重要です。
選んだ種類によって初期投資額、利回りの目安、収益の規模が大きく異なるので、自分の目的に適った方法であるかどうか、慎重に考えるようにしましょう。

ただし、どんな種類を選択すれば良いか、判断がつかない方は迷わずに不動産や土地活用の専門家へ相談することをおすすめします。

大東建託では不動産投資の相談やサポートを無料で受け付けています。土地活用や賃貸経営のノウハウに関して不安な点や疑問点があれば、ぜひお気軽にご相談ください。

監修者プロフィール
伊野 文明

宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。

【保有資格】
・宅地建物取引士
・FP2級
・建築物環境衛生管理技術者

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