不動産投資における利回りの種類と計算方法

前述した二つの利回り「表面利回り」と「実質利回り」について正しく理解する必要があります。

「実質利回り」は「ネット利回り」とも表記され、賃貸用建物の取得コストに対して、一年間の家賃収入から年間ランニングコスト（固定資産税、火災保険料、建物管理費などの諸経費）を差し引いた金額の割合を表し、実際に得られる収益の割合を表しています。計算式は下記です。

※年間ランニングコストで必要な修繕の発生時期の目安についてはこちらを参考にしてください。「賃貸経営の修繕計画と修繕費について」

実質利回りは表面利回りより精度が高いため、「収益性」を判断する際には、「実質利回り」をより重視することが望ましいです。

では、一つの事例を用いて、実際に「表面利回り」と「実質利回り」を計算してみましょう。

【例題】

Aさんは一棟10戸の賃貸マンションを建てて賃貸経営を始めようと考えています。建築費などの取得コストとしておよそ1億2000万円かかります。また、現地調査から、同じレベルの賃貸物件の家賃は月に8万円／戸という相場だと分かりました。満室時の年間ランニングコストは年間家賃収入の30%であると仮定する場合、Aさんが所有する建物の「表面利回り」と「実質利回り」はいくらでしょうか？

【答え】

この他に、「想定利回り（期待利回り）」というものもあります。想定利回りは、ほぼ表面利回りと同じ意味です。ただし、想定利回りにおける家賃収入は不動産投資会社・管理会社が提示する「想定家賃」を指していて、実際の賃料と必ずしも一致しているわけではありません。実際に現地調査を行い、本当の家賃相場と照らし合わせる必要があります。

「利回り」の計算では現実にある「リスク」を加味する

さまざまな「利回り」を紹介しましたが、総合的に「収益性」を判断する際には、「実質利回り」が最も参考になります。 しかし、利回りの計算における基礎となる「金額」が毎年同じであるとは限りません。また不動産会社のWEBサイトに掲載されている「高利回り」や「収益物件」などの文句を鵜呑みにすることは危険です。家賃収入は、あくまで満室経営を想定して得られた数字にすぎませんし、新築時と比べ築年数の経過によってだんだん減っていく可能性が高いです。また、維持に掛かるランニングコストも建物の経年劣化の状況によってさらに変わってきます。そのため、「実質利回り」も毎年変化するものであるということに注意が必要です。

当初算出した利回りを鵜呑みにせずに、多少厳しめに空室率や家賃下落などの現実的な「リスク」を加味した計算が必要です。実際の入居率はどうなのか、満室ではない場合に入居率を上げるためにどのような工夫が必要なのか、シミュレーションをし最低ラインをどこにおくかなど、あらゆる状況を予想しておきましょう。

自分一人ではなかなか何が一番良いのかわからなかったり、分析など難しいと感じるかもしれませんが、現在では土地活用のプロがセミナーや面談を無料で行ってくれることも多く不動産投資のコツや注意点、メリットやデメリットなどの情報を簡単に入手することができます。
新築物件が良いのか中古物件が適しているのかなどオーナー様それぞれの理想のライフプランによって条件は変わってくるのでぜひ相談してみましょう。

まとめ

不動産投資を成功させるためには、「事業」という認識と「経営者」としての意識を持つことが必要です。そのうえで、持続性のある安定経営・安定収入の実現のため、立地やエリアの特徴を正確にマーケティングをすること。「利回り」を通して事業の健全性を把握しておくことが欠かせません。しかし、利回りと実際の賃貸経営では、前述のようにリスクが発生した差額分だけ収益性が異なってくるため、利回りの数字を見るだけでは安定した経営を行うことはできません。入居者募集や修繕積立など常に一定のリスクが発生することを前提とし、年間の経費もしっかりと考慮したうえで、より現実に近い数値を用いた自分自身の「利回り」を算出するようにしましょう。

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