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トランクルーム経営の基本と特徴

最終更新日: 2023.11.28

公開日:2022年7月25

土地活用の方法のひとつに「トランクルーム」として活用する方法がありますが、今回はトランクルーム経営において、他の土地活用手法との違い(特徴)、今後の需要予測など、基本的な内容をご紹介していきたいと思います。

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1.トランクルームとは

トランクルームといっても、実は大きく2種類に分けられ、この分類によって、利用の仕方に違いがあります。

①「賃貸借契約」に基づくトランクルームと②「寄託契約」に基づくトランクルームに分類されます。

「賃貸借契約」に基づくトランクルーム


「賃貸借契約」に基づくトランクルームとは、自宅の収納の延長として、利用することができる収納サービスのことを言い、別の場所に収納スペースを提供する場合です。

後述の写真のように屋外型と屋内型があり、収納する荷物により、適した型式を契約することができます。
賃貸アパートなどと同じで、利用するには毎月の料金を支払う賃貸借契約になります。
スペースをレンタルすることより、「レンタル収納」とも呼ばれます。その用途は、物である荷物を置くことを目的としております。
一方、物品の管理は原則、自己責任となり、運営者による物品の補償はされません。

②「寄託契約」に基づくトランクルーム

「寄託契約」に基づくトランクルームとは、登録が必要となる倉庫会社などが運営管理しているトランクルームの場合です。

顧客からの物品を預かるための倉庫になり、「倉庫業」の規制を受けます。運営者と利用者が寄託契約(荷物の預かり・保管)を締結します。
これにより、運営者には物品の保管責任が生じ、物品の補償義務が発生します。

このことより、収納スペースを貸すトランクルームは分類上「倉庫業を営まない倉庫」に該当し、比較的参入しやすいといえます。

その反面、特に屋外型においては、一例ですが、注意点を挙げておきます。
温度・湿度の調整ができないので、衣類や絵画の収納は不向きですし、防犯体制をしてもピッキングに合う可能性はあります。
また、コンテナの破損に合う可能性もあります。契約時にリスクを説明し、保険加入を勧めるなど、利用者に承諾を得ることが大切です。


比較的参入しやすい収納スペースを貸すトランクルームを中心に見ていきます。物品の管理は原則、自己責任と言えども、荷物を収納するにあたり、雨ざらしにすることはできず、建物が必要になります。

1-1.トランクルーム経営できない場合

建物を建てるには建築確認申請が必要になります。
具体的には建築基準法で、建物の用途により用途地域の制限を受けます。
この用途地域の制限により、規模に関わらず、第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域には設営できません。また、市街化調整区域にも設営できません。

*屋外に設置

*屋内に設置 出典先:株式会社キュラーズ

>>関連記事:土地活用種類別 市場動向(賃貸住宅・トランクルーム編)

1-2. 屋外型と屋内型の利用の仕方

収納スペースを貸すトランクルームの設営方法として、屋外型と屋内型の2種類があります。
屋外型とはコンテナと呼ばれる箱を土地の上に設置するもので、屋内型とはオフィスビルなどの建物内部に造作して貸室を設置するものです。


収納する荷物の移動を考えた場合、屋外型と屋内型のどちらのトランクルームの方が利用勝手がよいでしょうか。


例えば、大きな物や重たい物を収納する場合や、工事現場で作業する人が、現場で使用する道具や備品などを収納する場合は、車を使って移動します。

その際、車からトランクルームへの出し入れをするにあたり、自分で借りているトランクルーム付近に車があった方が便利ですし、搬出入が効率的です。このような場合は屋外型の利用が適しています。その理由は通常、車の通行ができる様にトランクルームの設営をしているからです。


一方、湿気を嫌ったりする収納荷物などは、屋内型の利用が適しています。その理由は通常、空調設備が整っているトランクルームの設営が多いからです。

ただ、屋内型であっても、工場や倉庫の建物内にコンテナの設置の場合もありますので、大きな物や重たい物を収納する場合は、屋外型の利用ばかりとも言えないことは付け加えておきます。


>>関連記事:「土地活用で駐車場経営をする方法|月極・コインパーキングの特徴は?

1-3.トランクルーム経営の立地

利便性が高い、日当たりが良いなどの土地であれば、トランクルームでなくても、マンションやアパートの方が収益性は期待できるかもしれません。

しかしながら、日当たりが悪い、駅から遠い、不整形地などの土地の場合は、集客や土地の有効利用などを考えると安定した経営が困難となることも考えられます。

この点、トランクルームは屋外型であれば、1つから設置ができますので、マンションやアパートに不向きな土地であっても、有効な土地活用法の一つと言えます。

また、屋外型コンテナの設置は、トラックなどで現地に搬入しますし、設置にはクレーン作業が必要になります。アパートやマンション建設に見られるように、材料を人の手で現場まで運ぶということはできないため、まず、設営のためには道路幅の確保を考えなければなりません。道路幅の確保が可能であれば、必ずしも整形地でなくても、コンテナの設置は可能になります。


トランクルームを使用する方の多くは普段の生活において、居住スペースの快適さを求め、あまり使用しないものをトランクルームへ収納すると思います。そして、トランクルームに物を移動する際は、車を使う場合が多いと考えられます。

このことよりトランクルームの立地は、アパートやマンションのように、駅からの利便性はそれほど重要ではなく、むしろ、駅から離れた立地の方が交通渋滞の発生可能性が低く、荷物移動の観点から好都合かも知れません。

1-4.初期費用は?

屋外型であれば、土地の上にコンテナの設営で始めることも可能ではあります。
とは言うものの、トランクルームであっても建物になりますので、建物を固定しなければならず、整地やある程度の基礎工事も必要となります。

また、クレーンを使っての設置工事や輸送などの費用も必要です。

30坪(100)の場合を例にします。
<屋外型> 400万円
コンテナ3基:300万円(搬入・設置費込み)・整地費用は30万円・舗装費用は40万円・電気引込工事など30万円

一方、屋内型では、造作工事やエアコン工事が必要になり、設営後は空調代金などのランニングコストも必要となります。

<屋内型> 410万円

造作工事:360万円・空調工事:50万円
屋外型・屋内型とも、この他に看板設置や監視カメラ設置などの費用も発生します。

初期費用ですが、土地や建物を所有している、あるいは収支に見合う賃料で借りることができる一例となります。


以上のように、アパートやマンションと比較しても、居住に必要な設備工事は考える必要はないため、初期投資額を大幅に押さえることができます。


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2.トランクルーム需要の推移

ここで、株式会社キュラーズの2021年11月11日リリースによるデータを2つ示します。

出典先:株式会社キュラーズ

トランクルームは屋外型・屋内型ともに、日本で急速に普及しております。

その背景には、近年においては、居住スペースの狭小化のため、空間の確保が必要になったり、コロナウイルス感染症に伴い、テレワークが進み、自宅での作業スペースの確保が必要になったことなどが考えられます。このようなことより、今後も成長が予測されます。

また、トランクルームの主な利用目的については、衣替え時期による衣類の保管やアルバムや書籍、車の冬用タイヤなど頻繁に利用しないものの保管、スキーやキャンプ釣りな

どの趣味に使う道具の保管場所としての利用など、利用方法はさまざまです。
こういった物品を別の場所に移動することにより、生活における居住空間の快適さを得ることが可能になります。

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3.トランクルームの収入の種類は?

登録が必要となる倉庫業を営むものでない場合は、建物の「スペース貸し」となり、利用者との契約は建物賃貸事業と同様で賃貸借契約となります。

この賃借料は不動産所得に分類され、課税対象となり、不動産所得=不動産収入―必要経費となります。

不動産収入とは毎月の賃料収入のことで、必要経費は管理委託費、修繕費、減価償却費、固定資産税、損害保険料などです。

また、トランクルームや建物賃貸事業を複数の場所で経営の場合は、すべてを合算して不動産所得となります。その結果、利益が出ている物件とそうでない物件があれば、これを相殺して、最終的に不動産所得として申告することができます。これを損益通算と言います。

この損益通算は、知識を要することもありますので、詳細などは専門家に相談することをおすすめします。


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4.まとめ

以前は、届け出などの必要がなく、屋外型コンテナの設置ができた時もありましたが、現在では、「ただ置くだけ」とはいかず、建物を建てることに該当するため、建築確認申請が必要になります。
しかしながら、

・整形地でもないので駐車場経営にも不向きである。
・初期費用はあまりかけたくないが、更地のままにしたくない。
・利便性がよくない。

などに該当するのであれば、屋外型コンテナのトランクルーム経営を土地活用の一つの形態として検討してみることはできます。
また、屋内型のトランクルーム経営では、建物が必要になりますが、「人が住む」ことではないので、内部造作は、最低限の区画工事などで済みますので、初期費用をあまりかけることなく経営ができます。

土地活用は「人」を対象ではなく、「物」を対象にした活用方法もありますので、トランクルーム経営もその選択肢のひとつではないでしょうか。詳細の確認や比較検討の際には、『土地活用』に詳しい企業や専門家に相談することをおすすめします。


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執筆者プロフィール
【執筆者プロフィール三晃トラスト株式会社 専務取締役 上井 邦裕】 

マイアドバイザー®
大学卒業後、建設分野で20年携わり、その後不動産・相続分野で10年以上携わっている。
(一社)神奈川県ファイナンシャル・プランナーズ連合会にも所属


【保有資格】

AFP/宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/相続アドバイザー協議会認定会員

■監修者プロフィール

株式会社優益FPオフィス 代表取締役
佐藤 益弘

マイアドバイザー®
Yahoo!Japanなど主要webサイトや5大新聞社への寄稿・取材・講演会を通じた情報提供や、主にライフプランに基づいた相談を顧客サイドに立った立場で実行サポートするライフプランFP®として活動している。
NHK「クローズアップ現代」「ゆうどきネットワーク」などTVへの出演も行い、産業能率大学兼任講師、日本FP協会評議員も務める。
【保有資格】CFP®/FP技能士(1級)/宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)

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