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土地活用種類別 市場動向(賃貸住宅・トランクルーム編)

最終更新日: 2023.03.20

公開日:2022.02.22

不動産の有効活用にはさまざまな方法があります。

例をあげると、アパート(マンション)経営・戸建賃貸(シェアハウス)経営・トランクルーム経営・太陽光発電経営などさまざまありますが、今回はその中において、「トランクルーム経営・賃貸住宅経営」について説明していきます。

トランクルームとは

自宅の収納の延長として、利用することができる収納サービスのことを言います。
言い換えれば、自宅が狭い・物が多くて押し入れや物置などに収納しきれない・収納で生活スペースを圧迫したくないなどのニーズに対して、別の場所に収納スペースを提供するサービスということです。

利用する方は毎月の料金を支払い、収納スペースをレンタルします。このことより、レンタル収納、レンタル倉庫、コンテナハウスなどと呼ばれる場合もあります。街中で見かける、屋外に設置されたコンテナがこれに該当します。また、建物内部にトランクルームがある場合もあります。

出典先:株式会社キュラーズ

コンテナハウスと言われるのは、写真のように、船便に積まれているコンテナを利用しているのが由縁にあるようです。

ここで、株式会社キュラーズの2021年11月11日リリースによるデータを2つ示します。


トランクルームは日本で急速に普及しており、今後も成長が予測されます。
その背景のひとつには、都心部への人口集中が挙げられ、上図のように床面積=1部屋あたりの空間は減少しております。このことは、世帯数の増加やライフスタイルの変化により戸建てよりもマンションで居住される方が増加していることが影響しています。

居住スペースの狭小化のため空間の確保が必要となったり、昨今ではコロナウイルス感染症の拡大に伴い、テレワークが進んだことで、自宅での作業スペースの空間確保をトランクルームに求めるようになったと考えられます。

トランクルームの主な利用目的については、衣替え時期による衣類の保管やアルバムや書籍、車の冬用タイヤなど頻繁に利用しないものの保管、スキーやキャンプ釣りなどの趣味に使う道具の保管場所としての利用など、利用方法はさまざまです。こういった物品を別の場所に移動することにより、生活における居住空間の快適さを得ることが可能になります。

登録が必要となる倉庫会社などが運営管理しているトランクルームは、顧客からの物品を預かるための倉庫になり、「倉庫業」の規制を受けます。物品を保管するための場所となり、物品の保管責任が生じます。

収納スペースを貸すトランクルームは分類上「倉庫業を営まない倉庫」に該当します。

監視や規制が整備されていなかった頃は、物品の補償などでトラブルがあったように聞いております。
こちらは寄託契約ではなく、一般的に賃貸借契約になり、物品の管理は原則、自己責任となります。

以前は特に届け出なども必要なくコンテナを設置するだけでよかったのですが、現在では、「箱を置くだけ」とはいかず、建物を建てることに該当するため、用途地域や建築基準法の定めに従い、建築確認申請が必要になります。
また管理や運営の仕方は、駐車場経営と同様に、「一括借り上げ方式」や「管理委託方式」のどちらかの選択が多いようです。

またいずれの方式であっても、荷物を置くことを目的にした収納スペース貸しのため、借地借家法の適用外になり規制は緩やかになります。

参考リンク:月極・コインパーキングそれぞれの特徴

賃貸住宅とは

自ら不動産のオーナーになって、居住者と賃貸借契約を締結のうえ、毎月の家賃を徴収し貸すことを目的とした住宅のことです。建物が存在し、契約対象が「人」になります。駐車場経営やトランクルーム経営とは違い、賃貸住宅経営は借地借家法が適用となり、規制が厳しくなります。税法上、賃貸住宅に限らず、不動産の貸付けによる所得は不動産所得になります。不動産所得に関しては、不動産を多く所有している方が、税法上、有利な制度になっております。

「5棟10室」の言葉を聞いたことがあるでしょうか。
国税庁の通達によれば、その貸付けが「事業」として行われているかで判断しており、実務上、下記が判断基準となります。

土地:貸付け件数が5区画は、貸室1戸相当
建物:貸室数が10戸以上、または戸建てが5棟以上

これらに該当すると「5棟10室」となり、「事業的規模」となります。
例えば、各階5室で2階建てのアパートや月極駐車場で50台は「事業的規模」となります。

「事業的規模」の場合は、青色申告特別控除の適用ができることや認められる経費などが多くなり、税法上有利になります。

ただし個人事業主の不動産所得が「事業的規模」になったからと言って、所得区分が「事業所得」に変わるわけではなく、あくまでも「不動産所得」のままです。

賃貸住宅と持ち家の現状

わが国の人口は年々減少しており、令和3年11月1日現在の総人口は約1億2,500万人で今後の予測ではさらに減少する見込みとされています。

総務省が5年ごとに公表する「住宅土地統計調査」によると「住宅の所有の関係別住宅数」の統計があり、全国の持ち家とそれ以外の戸数を示しております。

<全国の持ち家・賃貸住宅戸数の推移>

出典:「平成30年住宅・土地統計調査結果(総務省統計局より抜粋)

全国的にみれば、賃貸住宅戸数のみならず持ち家戸数も増加傾向であることがわかります。しかしながら、人口は減少傾向であり持ち家戸数も増加傾向が見られるなかで、賃貸住宅経営は成立するのであろうか?と疑問を持たれるかと思います。

その疑問への回答として大きくかかわっているのが、住む人の価値観の変化やライフスタイルの多様化が進んでいるということです。

人口に関しては確かに減少傾向にありますが、現状においては世帯数は上昇傾向にあります。また国として外国人労働者の受け入れを増やすよう働きかけている状況があり、10年前と比べ3倍の約165万人の外国人労働者がいます。

出典:「平成30年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)より抜粋

出典:「平成30年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)より抜粋

また以前と比べて、核家族化や晩婚化、またリモートワークの普及、集住などに伴い、居住(生活)に対する価値観が変化しております。

特に地価の高い東京都においては、住宅ローンの金利も以前よりは低くなっているとは言え、マイホームを購入することは簡単なことではありません。

このようなことより、賃貸住宅の戸数の増加、床面積の増加傾向となっている要因のひとつに感じます。
都心だから、地方だからということではなく、地域ごとの需要分析・予測などから実需に応じた供給が重要であり、ここに、賃貸住宅経営を考える選択肢はあるように思います。

まとめ

以前と比べて、持ち家においては、相続や核家族化、分譲住宅の増加などで居住スペースが狭小化となっております。賃貸住宅においては、床面積の増加傾向が見受けられ、例えば、収納面でいえば、住む人の多様性に合わせ、ウォークインクローゼットやパントリーなど大容量の収納スペースが考えられた物件も増えてきました。しかし注文住宅のようにオーダーメイドで収納を作れるわけではありません。「趣味の書籍がたくさんになってしまった」、「キャンプ用品が家にしまいきれなくなってしまった」などこんな時に便利なのが、トランクルームです。

土地活用において重要なことはしっかりとした調査をおこない、どれくらいのニーズがあるのか、何が適しているのか、何をやるべきか判断するためにマーケティングをすることが重要です。賃貸住宅かトランクルーム、もしくは駐車場など様々な活用方法がありますが、どの土地活用の方が一番良いのかということはなく、その土地や、個人の状況に合わせた土地活用を選択することが重要です。

土地活用のひとつとして、トランクルーム経営や賃貸住宅経営を考えるにあたり、参考にしてみてください。


執筆者プロフィール
三晃トラスト株式会社 専務取締役 上井 邦裕

マイアドバイザーR
大学卒業後、建設分野で20年携わり、その後不動産・相続分野で10年以上携わっている。
(一社)神奈川県ファイナンシャル・プランナーズ連合会にも所属

【保有資格】
・AFP・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士

・相続アドバイザー協議会認定会員

  

監修者プロフィール
株式会社優益FPオフィス 代表取締役 佐藤 益弘

マイアドバイザーR
Yahoo!Japanなど主要webサイトや5大新聞社への寄稿・取材・講演会を通じた情報提供や、主にライフプランに基づいた相談を顧客サイドに立った立場で実行サポートするライフプランFPR/マイアドバイザーRとして活動している。
NHK「クローズアップ現代」「ゆうどきネットワーク」などTVへの出演も行い、産業能率大学兼任講師、日本FP協会評議員も務める。

【保有資格】
・CFPR・FP技能士(1級)・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
・住宅ローンアドバイザー(財団法人住宅金融普及協会)

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