2-1　認可施設と認可外施設とは

認可施設とは、保育園は児童福祉法の基準（幼稚園は学校教育法の基準）を満たし、都道府県知事に認可された施設で、これ以外は認可外施設（無認可施設）です。

国の基準を満たしていないとはいえ、市区町村が定めた基準に基づいた施設です。

認可施設と認可外施設の違いを、以下に一部記載します。

認可保育園の場合は、

① 国や市区町村から建設費用などのための助成金をもらうことができる。
② 運営のための補助金を受けることができる。
③ 固定資産税の減免措置のケースもある。

一方、認可外保育園の場合は、

① 保育料など自由に設定できる。
② 種類によっては、固定資産税の減免措置のケースもある。

2-2　保育園を経営するのに資格は必要？

結論は、保育士などの資格は必要ありません。保育業界での実務経験も不問のため、保育園の開業・経営は未経験でも可能です。

ただし、経営者自ら、保育を行うのであれば、保育士の資格は必要です。
また、運営においては、人員配置基準に基づく一定数以上の資格保有者（保育士・看護師等）は必要になります。

2-3　保育園の運営方式

設置者自らが直接運営をする「自主運営方式」と「外部委託方式」があります。

「自主運営方式」は会社経営と同様で、すべてを自らが行い、収益を見込みます。

「外部委託方式」は大きくわけると2つの方式があります。

①　「土地を貸して」運営事業者に施設を建設してもらい、「地代」を受け取る方式
②　施設を自ら建設して「土地と建物」を運営事業者に貸して、「賃料」を受け取る方式

3-1　特別養護老人ホームとは

公的に運営されている介護保険施設で「特養」と呼ばれており、介護保険が適用され安価に利用ができる施設で、国の施策として都市部の高齢化に対応するために、都市部での民間土地の利用も可能にしたことで、施設数は増加しています。

しかしその一方で、2014年までは、要支援者も含めた入所申込者が多い施設でしたが、2015年の法改正により現在では、原則65歳以上の高齢者で要介護3以上の方が対象と、入所要件が厳しくなり、厚生労働省によれば、入所申込者数は、2014年は345,233人、2016年は295,237人、2019年は292,487人となっています。

また、そこに従事する介護職員の人員を確保できないという極めて重大な課題は解決していないままです。

出典：厚生労働省　令和2年社会福祉施設等調査の概況・
介護サービス施設・事業所調査の概況より抜粋

毎年わずかながらも施設数は増加してはおり、以上のことから、「特養」での土地活用は、土地を選ぶという点や介護職員不足という深刻な問題（経営の安定性）など、条件や課題が多いと言えます。

3-2　サービス付き高齢者向け住宅とは

多くは自立の方を対象とした施設のひとつで、2011年に制度が開始となり、戸数は年々、増加しています。

基本的に自立した生活ができ、施設には介護職員による見守りや生活相談などのサービスがついている賃貸住宅で「サ高住」と呼ばれており、60歳以上の高齢者、要支援を受けている単身の方、夫婦世帯が入所できます。
割合は少なくなりますが、介護を必要とする方の入所を受け入れている施設もあります。

サービス内容は施設によって変わります。自立の方を対象としているため、特養とは違い、人員基準は法的にはありません。

高齢化が進んでいる中高齢の単身者や夫婦のみの世帯が増加しており、高齢者の居住の安定確保を目的に、介護・医療と連携して支援サービスを提供する住宅の供給が求められており、普及のためにも補助金制度が用意されています。

また、住生活基本計画（令和3年3月19日閣議決定）によれば、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合を2.5％（2018年）から4.0％（2030年）の成果指標としています。

加えて、2.5％を90万戸・4.0％を148万戸としていることと、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の占める割合も27％とすると、39万戸が必要と算出されます。

つまり、2021年12月末で27万戸なので、今後8年間で12万戸（1.5万戸/年）の供給が必要と推測できます。

補助金制度があるとは言えども、高齢者向け住宅のため、一般の集住と居室面積は同程度であっても、バリアフリー構造の必要や緊急通報装置の設置や支援サービスの目的や内容からすれば、共用廊下は内部になるでしょうし、その他にも耐火性・耐震性も求められるなどの厳格な基準があり、「このように作りなさい」という国の指針に基づくため、一般的な賃貸住宅の建築より投資額は多くなります。

補助金制度ですが、国土交通省と都道府県（交付をしている行政に限る）の２つから交付を受けることが出来ます。
新築工事だけではなく、改修工事も対象となっています。

国の補助金で新築の場合は、最大で建築費の10分の1、改修の場合は、最大で建築費の3分の1の補助金を受け取ることが出来ます。

都道府県の補助金は行政により異なっていますので確認が必要です。また、国と都道府県ともに、交付には条件・制限がありますので、こちらも確認が必要です。

もうひとつ、固定資産税・不動産取得税の税制優遇もあります。

このことより、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）が増加している理由のひとつになっているようです。

出典：サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム

4.まとめ

保育施設・高齢者施設は、非常に重要な役割があり、長期間にわたり、運営できることが社会的にも望まれます。
このことより、地域における利用者の人口動態によっても、施設の必要性が求められているか否かも考慮する必要があります。

保育施設・高齢者施設はそれぞれ、サービス内容などにより、数多くの種類があります。特に、保育施設の多くは新年度である4月の開設が求められるので、計画性が重要になります。

認可保育施設とサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）に関しては、アパートやマンション経営にはない補助金制度や税制優遇がありますので、土地活用としての魅力を感じると思います。

それ故に、設置・運営に関しては、行政や専門家に相談することから、土地活用を始めることをお勧めします。