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更地の定義とは?放置しておくデメリットや有効的な土地活用の例

最終更新日: 2023.11.16

公開日:2022年12月8日

家屋などの相続を受けた土地を本人が使用しない場合、売却や土地活用といった方法を選ぶケースが多いです。土地活用の方法はアパート経営や駐車場などさまざまですが、いずれにしても一度「更地」に戻してから適切な建築や整地を行うことが一般的です。

このように土地活用において重要な過程である更地の工期や費用は、土地活用の計画段階で明らかにすべき重要なポイントといえるでしょう。この記事では、身近なようで意外と知らない更地の定義と注意点、大まかな費用や代表的な活用方法について解説します。

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1.更地の定義と整地との違い

更地について理解を深める前に「整地」との違いについて確認しましょう。両者はしばしば混同されがちですが、その定義は明確に異なっています。

1-1.更地とは


更地とは、住まいなどの建物が建っておらず、借地権や抵当権、地役権、地上権などの土地に関わる権利が付帯していない
土地という意味の不動産用語です。また、原則的に自由に住宅が建てられる土地のことを更地といい、例えば、耕作されていない「農地」や樹木のない「山林」など一見、何もない土地であっても更地には該当しません。

※出典:不動産鑑定評価基準(国土交通省)

1-2.整地とは


整地とは建築や耕作などに適するよう土地を平らにならし、きれいに手入れされた土地のことをいいます。 整地は一般的に建物を解体した後に行うことが多く、コンクリートや石などの地表にあるがれきのほか、基礎、コンクリートブロック、浄化槽などの「埋設物」を除去した後に重機を使って地面を固めます。整地にかかる費用は、埋設物の有無や土地の形状、面積によって異なります。一般的な整地の相場を種類別に確認してみましょう。

    • 粗整地(地表のガラスや砂利などを撤去)=300~600円/㎡
    • 真砂土舗装=3,000~4,000円/㎡
    • アスファルト舗装=3,500~6,500円/㎡
    • コンクリート舗装=5,000~10,000円/㎡

家屋を解体した後の土地を売却したい場合は、見た目を改善できて容易に管理しやすい整地を行う方が買い手はつきやすくなるとされています。

2.土地を更地にするためにかかる費用

土地を更地にするためにはどの程度の費用がかかるのでしょうか。相続の際に一般的な空き家を更地にするケースを例におおまかな目安とその内訳を確認してみましょう。

2-1.空き家を更地にする費用の目安

空き家の解体費用は主に解体する建物の規模(建ぺい率)によって変わります。また、同じ大きさであっても建物の構造によっても、費用は大きく異なることも覚えておきましょう。一般的には木造が最も安く、鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)の順に1坪(約3.3㎡)の価格は高くなります。それぞれの目安は以下のとおりです。

    • 木造:1坪あたり約25,000~35,000円
    • 鉄骨造:1坪あたり約30,000~40,000円
    • RC造:1坪あたり約50,000~65,000円

構造や規模のほかにも、解体する建物の前面道路の幅や敷地の広さ、地域、屋根に使われている材料によっても単価は変化することも覚えておきましょう。

さらに延べ床面積が80㎡以上の建物の解体工事を行う場合、建設資材をリサイクルすることが目的の「建設リサイクル法」に関する届け出や業者が正しく廃棄物を処理したか確かめるための「マニフェスト伝票」の受け取りなど、やらなければならないことがたくさんあります。業者が解体した資材を不法投棄した際の責任を施主が負う可能性は低いですが、建設リサイクル法に関する書類の未提出や偽造した場合は、罰金刑が課される恐れがあるので注意が必要です。いずれにしても費用ばかりを重視して業者に依頼してしまうと、正しく処理されない恐れも高まることも意識するべきでしょう。

2-2.解体費用の内訳

解体費用は、廃材の量と種類、重機の利用の可否、解体にかかる期間などさまざまな要素によって決まります。付帯工事はカーポートやブロック塀、門扉のほか、庭石、樹木などの定着物が該当します。廃材は木くず、石膏ボード、タイルなどの建材の種類と立方メートルあたりの量によって費用が変化します。

また、重機による作業が可能な敷地や道路の広さが確保されていれば、工期を早められるため費用が安くなりやすいです。一方、条例や周辺環境が原因で重機が使えない場合、工期が延びて費用も増大します。

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3.更地をそのままにするデメリット

空き家などを相続した際、土地活用を検討する人が多い理由の一つが、老朽化した建物をそのままにしておくとトラブル発生のリスクが高く、コスト面のデメリットが大きいことが挙げられます。また、建物を壊して更地しておくだけでも同様のデメリットがあるのです。その代表的な維持費と税金の2つの出費について解説します。

人が住んでいないとはいえ、空き家を維持するためには毎月の費用が発生します。その代表的な費用は以下のとおりです。

    • 固定資産税
    • 都市計画税
    • 光熱費、水道代
    • 保険料
    • 修繕費

それぞれを加算すると、年間10~30万円程度 の費用がかかるケースが多いです。さらに建物の老朽化や庭などの手入れがされないことにより、近隣の住人からの苦情やゴミの不法投棄といったリスクも高まります。このような無駄を排除するためには、建物を取り壊して有効活用しておく必要性が高いのです。



また、多くの人が「建物を壊して更地にしておくだけ」にしない理由は、更地のままでも維持費用(ランニングコスト)が発生することが挙げられます。例えば、舗装しなければ雑草などが生えて土地は荒れる一方ですし、土地が荒れるとゴミなどを不法投棄される可能性も高まります。荒れた土地を放置しておくと、空き家と同様に周辺住民とのトラブルの原因になるため定期的な清掃や柵、看板などの設置が必要になるケースも考えられます。たとえ、更地を整地してアスファルト舗装をしたとしても長期的な整備からは免れません。



さらに更地には原則、収益の有無に関わらず固定資産税や都市計画税が課税されるため、所有しているだけで支払わなければならないお金が増えてしまうのです。そのため、土地を活用して節税もしくは収益を得ることを検討する人が多いのです。

3-1.固定資産税が高くなることがある

住宅を解体した後、更地のままにしておくと、納めなければならない税金の額が建物があるケースと比べると高くなる可能性があります。その代表的な税金が住宅や土地が対象となる地方税「固定資産税」と「都市計画税」です。

固定資産税として、毎年、課税標準額×税率1.4%の金額を納税しなければなりません。ただし、「小規模住宅用地の特例」もしくは「一般住宅用地の特例」の適用を受けることで、支払う税金を最大6分の1まで減額することが可能です。

更地のままだと上記の特例措置を受けられないため、住宅やアパートなどを建築して節税を検討する人が多いというわけです。また、解体せずに空き家や古家のままにしておいたとしても、倒壊の危険性など周辺に悪影響を及ぼす可能性がある「特定空き家」とされると特例を受けられなくなってしまう可能性があります。この法律の正式名称は「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、相続した自宅に住まずに放置するなど空き家が2013年度時点で1988年と比べると426万戸も増えていることが社会問題になり、2015年に施行されました。

空き家の増加、放置をなくそうとする法律なので、土地活用を検討した後に一度更地にしてからより有効的に利用する人が多いというわけです。

ただし、小規模住宅用地の特例などを受けるための適用要件は複雑で、被相続人と相続人との関係性が原因で特例が受けられないケースもあるほか、事業用・貸付用と自宅用では要件の内容は大きく異なります。そのため、土地活用の専門家や企業の支援を受けることが非常に重要といえるでしょう。

※出典:固定資産税・都市計画税(東京都主税局)


4.更地の主な活用例

更地にかかるコストを減らしつつ、収益を確保することを一般的に「土地活用」といいます。その代表的な3つの手法を紹介します。

4-1.賃貸マンション・アパート経営

土地活用の最もスタンダードな方法の一つが、賃貸マンション・アパート経営です。小規模住宅用地の特例の対象であり、相続税の節税にもつながります。アパート経営の収支や欠損金は所得税控除の対象にもなるため、会社員の人も給与を含めた総所得の節税効果が期待できます。

特に減価償却費を活用した損益通算は大きな節税効果が見込めます。減価償却費とは、不動産の取得にかかった費用を耐用年数に応じて配分し、その年に相当する金額を経費に計上するものです。減価償却費の計上により、不動産取得税など建築時の諸費用に関する初年度の赤字を含めた経費を、アパート経営と会社員の給与所得を合算した総所得から差し引けるため申告上の所得の割合を減らすことが可能になります。

また、節税だけでなく入居者が集まりやすい物件になれば、長期的に安定した収益の確保も可能です。老後の年金など将来を見据えた投資としても価値の高い土地活用といえるでしょう。さらに借入金を利用することで、少ない自己資金で資産価値の高い建物を建築できるため、投下した費用の大きさに対してさらに大きく投資効果を上げることができるレバレッジ効果が大きく投資効率の良い賃貸経営を行えます。中古マンションや新築アパート経営は土地活用のみならず、不動産投資の主要な手法としても活用されています。

ただし、数千万円単位のローンを組む必要があり、正しいキャッシュフロー計画や経営計画、適切な価格設定、税金対策、媒介契約を結ぶ業者の選定などを行わなければ思い描いた利益を確保することは困難です。そのため、賃貸マンション・アパート経営はパートナー選びが非常に重要ということを覚えておきましょう。

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4-2.貸し駐車場

コインパーキングもしくは月極駐車場の運営も、アパート経営と並んで検討されることが多い土地活用の方法です。アパート経営と比べると初期投資が低く、特に月極駐車場であればアスファルト舗装しなくても利益を得られる可能性があります。コインパーキングであれば周囲に観光施設や商業施設、月極駐車場は工場や企業、住宅地があれば長期的に安定して収益を上げられます。

ただし、単価は賃貸アパートよりも低いため、収益額は少ないことが多いです。また、周辺の住環境などに左右されるため、事前にしっかりとニーズをリサーチすることが欠かせません。

4-3.資材置き場

資材置き場は基本的に更地をそのまま貸し出して、借主に資材置き場として利用してもらう方法です。土地の近くにある企業などに貸し出すケースが多く、初期投資額が小さく土地の大きさに関係なく貸し出しやすいのが特長です。

また、整地が不要で契約が満了したら更地に戻しやすいのもメリットといえるでしょう。ただし、基本的に小規模住宅用地の特例が受けられないので節税効果は小さく、収益性も高くないことがデメリットです。

4-4.コインランドリー

コインランドリー用の建物を建築し、設備を導入して利用者からの支払いで収益を得る土地活用の方法です。比較的狭い土地でも活用でき、一般的な計算では15%ほどの利回りが得られるとされており、需要が見込める都市部を中心に検討する人が多いことが特徴です。

ただし、1,000万円程度の初期投資が必要なうえ得られる使用収益額はそれほど大きくありません。また、節税効果もアパート経営ほど見込めないことはデメリットといえるでしょう。

4-5.トランクルーム

主にコンテナハウスを建築して貸し出すことで収益を得る土地活用が、トランクルーム経営です。近隣にマンションやオフィスビルがある場合は一定の需要が見込めるとして、検討されることが多いです。狭い土地でも経営できるケースが多い一方、コンテナハウスを運び込むために「土地の間口」と「前面道路幅」の幅員が一定以上あることが求められます。

4-6.太陽光発電

日照条件に恵まれている土地であれば、更地に太陽光パネルを設置して電気を電力会社に売却する太陽光発電も検討する余地があるでしょう。野建ての太陽光発電が向いている土地の条件は、日当たり以外にも郊外の電柱が近くにあり、地盤が固く災害の危険性の少ないことが挙げられます。

オーナーが自己負担で設備を設置する自営方式と事業用地として貸し出す方法の2種類に大別できます。手間がかからず、維持費と初期投資額が小さいことが魅力である一方、アパート経営ほどの高収益は期待しにくく、設置コストを回収するには約10年必要というデメリットがあることも覚えておきましょう。


5.更地にする前から土地活用を検討しよう

更地の基礎知識とそのままにしておくデメリット・リスクと土地活用の代表的な方法について解説しました。土地活用は大まかに新築一戸建てや中古一戸建てをリノベーションして使う「自己使用」、「賃貸」、「土地・不動産売却」に分けられます。どのように有効活用するかは、家族や土地の場所や状態、お金や資産状況などのポイントによって異なりますが、更地のまま保有する明確な理由がない場合は、他の方法で土地活用を検討することがおすすめです。

大東建託では、土地活用に関するさまざまな相談を受け付けており、アパート経営を中心とする支援サービスを提供しております。借地としての活用を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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「土地活用」関連用語集

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■監修者プロフィール

宅地建物取引士/FP2級
伊野 文明

宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。

【保有資格】
・宅地建物取引士
・FP2級
・建築物環境衛生管理技術者

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