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土地の種類にはどのようなものがある?土地活用に適した種類5選

最終更新日: 2023.11.28

土地には地目、用途地域などの種類が定められています。

土地の種類によって、建築できる物件や活用方法が決められているため、土地活用を考えている方は、まず自分の土地の種類を確認する必要があります。

しかし、地目は23種類、用途地域は13種類と数が多いため、特徴をすべて理解している方は少ないでしょう。

そこで本記事では地目や用途地域といった土地の基礎知識や調べ方、活用しやすい土地の種類について解説します。

>>関連記事:「土地活用の方法16選|運用を行うメリットや実際の進め方

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1.土地は全部で23種類

土地は合計で23種類もの数があります。
土地を所有している方や土地の運用を検討している方は、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

1-1.地目によって分類された土地の種類

土地は不動産登記規則によって全23種類に区分されています。

これらの土地の用途を「地目」といい、土地使用の規制や管理の上で重要な役割を担います。

地目は土地の状況や利用目的を判断した法務局の登記官が判定します。

以下に23種類の土地の概要を紹介します。

 

土地の種類

地目コード

概要

宅地

10

建物の敷地

建物を維持するために必要な土地

学校用地

31

校舎、附属施設の敷地及び運動場

公園

32

公衆の遊楽のために供する土地

境内地

33

境内に属する土地であって、宗教法人法第3     条第2     号及び第3     号に掲げる土地(宗教法人の所有に属しないものを含む。)

墓地

34

地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地

公衆用道路

35

一般交通の用に供する道路(道路法による道路であるかどうかを問わない。)

鉄道用地

36

鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地

40

農耕地で用水を利用して耕作する土地

50

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

牧場

60

家畜を放牧する土地

山林

71

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

保安林

72

森林法(昭和26年法律第249号)に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地

原野

73

耕作の方法によらないで雑草,かん木類の生育する土地

81

防水のために築造した堤防

水道用地

82

専ら給水の目的で敷設する水道の水源地,貯水池,ろ水場又は水道線路に要する土地

運河用地

83

運河法(大正2年法律第16号)第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地

用悪水路

84

かんがい用又は悪水はいせつ用の水路

井溝

85

田畝又は村落の間にある通水路

ため池

86

耕地かんがい用の用水貯留池

池沼

87

かんがい用水でない水の貯留池

鉱泉地

88

鉱泉(温泉を含む。)の湧出口及びその維持に必要な土地

塩田

89

海水を引き入れて塩を採取する土地

雑種地

90

いずれの地目にも該当しない土地

 

1-2.土地の種類の調べ方

土地の種類は土地の登記記録(登記簿謄本)に記載してあります。

登記記録は不動産の情報を公的に記録し、管理するための書類で、土地の地目のほか、所有者、所在地、所有権の変更、土地の境界、地積などが記録されています。

登記記録を閲覧するには、登記所(法務局)で直接申請するか、法務局の登記・供託オンライン申請システム(登記ねっと)を利用する方法があります。

特別な理由がなければ、手軽に申請できて手数料も割安なオンライン請求     をおすすめします。

 

なお、現在の地目を変更したい場合は、地目変更手続きをする必要があります。

例えば土地活用でアパート経営、マンション経営、戸建て賃貸を始めたい場合、宅地以外の地目では建物を建てられないため、建設前に地目を変更しなければなりません。

地目変更の方法は不動産登記事務取扱手続準則によって定められています。

地目変更登記申請書など複数の必要書類があるため、事前に行政書士などへ相談しておくと安心です。

2.土地活用に適した土地の種類

土地の種類によってルールが定められています。具体的な規制やメリット・デメリットを理解しておきましょう。

宅地

宅地とは住宅や工場、店舗などの建物を建てられる土地のことです。

市街地にある土地の多くが宅地に分類されています。

宅地で建物を建設した後に土地所有者が建物を貸し出したり、売却したりすることも可能です。

また、幅広い用途があり、土地活用の選択肢も豊富にあることも宅地の特徴といえるでしょう。

 

用水を利用して稲作を行う土地のことです。

田は農地に該当するため、基本的に農地として活用しなければなりません。

そのため、建物を建てられませんが、地目変更(農地転用)を行えば宅地として利用が可能です。

ただし、農地転用の手続きは複雑であり、特定の理由により転用の許可が下りないケースもあるため、事前に行政書士などの専門家へ相談することをおすすめします。

 

用水を利用しないで耕作する土地のことです。

田と同じく農地に該当するため、建物を建てることはできません。建物を建てて土地活用を行うためには、宅地への変更手続きが必要です。

なお、農地である畑や田んぼは、一般的な土地と違い、売買・相続などの手続きも許可申請手続きが必要であり、複雑であることを注意点として覚えておきましょう。

 

山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地のことです。

一般的に自然環境が保たれており、人の住まいとして活用されていないエリアとなっています。

山際の土地など、山や森林のない土地でも、この地目に指定されている可能性があります。

 

雑種地

雑種地とは他の22種類の地目のどれにも当てはまらない土地のことです。

例えば駐車場、トランクルーム、資材置き場などがあげられます。

また、建築の制限は設けられていないため、市街化区域内であれば原則として住宅の建築は可能です。

ただし、住宅の建った土地は雑種地ではなくなるため、宅地への地目変更を行うことになります。

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3.都市部で定められている土地の種類「用途地域」

地目以外に土地の種類として理解しておきたいのが「用途地域」です。都市計画法によって定められた土地の種類であり、前述した地目とは異なるので混同しないように注意しましょう。

以下に用途地域のポイントや種類を解説します。

3-1.用途地域とは

用途地域とは建物の用途に一定の制限が設けられている地域のことです。

都市の環境や景観を適切に保つため、都市計画法によって定められています。

用途地域はすべての土地に定められているわけではなく、都市計画法で「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」に指定された地域のみ適用されます。

なお、都市計画区域のうち「市街化区域」に所在する土地家屋は、固定資産税のほかに、都市計画税を毎年支払う必要があります。

一方、「市街化調整区域」と「非線引き区域」は原則として都市計画税の対象にはなりませんが、市街化区域と比較して土地の活用方法が限定されたり、土地価格が低かったり、多くのデメリットがあります

3-2.用途地域の種類

用途地域は全部で13種類あります。

それぞれ「住居系」「商業系」「工業系」のいずれかに分類されており、対象となった土地では決められた用途以外の建物の建築が制限されます。
また、用途のほかにも建ぺい率や容積率といった制限が定められています。

具体的な数値は割愛しますが、実際に土地活用を行う際は事前確認することをおすすめします。

なお、建物の土地が複数の地域にわたる場合は、その土地の過半が属する地域に規制が適用されることになります。

 

用途地域の種類

概要

1種低層住居専用地域

低層住宅のための地域

小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられる

2種低層住居専用地域

主に低層住宅のための地域

小中学校などのほか、床面積150㎡までの一定のお店などが建てられる

1種中高層住居専用地域

中高層住宅のための地域

病院、大学、床面積500㎡までの一定のお店などが建てられる

2種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための地域

病院、大学などのほか、床面積1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられる

1種住居地域

住居の環境を守るための地域

床面積3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられる

2種住居地域

主に住居の環境を守るための地域

店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどが建てられる

準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域

田園住居地域

都市部における貴重な田園風景とそれがもたらす周辺の良好な低層住宅の環境を守る地域

小中学校のほか、その地域で生産された農産物を使用する場合は床面積500㎡までのお店、それ以外は床面積150㎡までのお店が建てられる

近隣商業地域

まわりの住民が日用品の買物などをするための地域

住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる

商業地域

銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域

住宅や小規模の工場も建てられる

工業地域

どんな工場でも建てられる地域

住宅やお店は建てられるが、学校、病院、ホテルなどは建てられない

準工業地域

主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域

危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられる

工業専用地域

工場のための地域

どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられない

 

4.土地活用で収益を上げるには種類の把握が必須

地目や用途地域といった土地の種類は、日常生活に影響するケースが少ないため、よく理解していない方も多いでしょう。

しかし、土地活用方法を考える場合においては、土地の利用条件や建築可能な建物の種類などを把握することが重要です。そのためには土地の種類を知る必要があります。

また、土地の種類の土地活用以外でも、資産価値や課税される税金などにさまざまな影響を及ぼしますので、所有者の方はできるだけ知っておくことが大切です。

もし自分で調べることが困難であれば、不動産会社へ相談するなどして理解を深めるようにしましょう。

大東建託では、土地活用に関するさまざまな相談を無料で受け付けています。土地活用のノウハウや適切な活用法の選び方などを知りたい方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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大東建託では、賃貸経営の事業計画について提案する前に、土地オーナー様が所有する土地について「土地診断」を行っています。

最新の市場環境を把握し、将来の適切な活用方法についてご家族内で検討しておくことは、結果的に円満・円滑な資産承継につながります。ぜひこの機会に、弊社の無料土地診断をお試しください!

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■監修者プロフィール

有限会社アローフィールド代表取締役社長
矢野 翔一

関西学院大学法学部法律学科卒業。有限会社アローフィールド代表取締役社長。不動産賃貸業、学習塾経営に携わりながら自身の経験・知識を活かし金融関係、不動産全般(不動産売買・不動産投資)などの記事執筆や監修に携わる。

【保有資格】2級ファイナンシャルプランニング技能士(AFP)、宅地建物取引士、管理業務主任者

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