1-1．駐車場経営とほかの土地活用手法の違い（駐車場経営の特徴）

駐車場経営のメリットは、他の土地活用手法と比較して初期投資額を大幅に押さえることができ比較的簡単に始めることができ、建物所有を目的としていないので、借地借家法の適用外になり規制が緩やかになります。

表に示したとおり、駐車場経営は賃貸住宅経営と比較すると初期投資額が抑えられ、また、撤退・転用の際も建物を処分する必要がないため、初心者でも検討しやすい土地活用方法であるといえます。

また、駐車場経営の場合、税金面での優遇措置を受けることは難しくなります。そのため、固定資産税評価額は更地の時と変わりません。節税対策として土地を活用したいと考えている方は注意が必要です。

一方、駐車場経営のデメリットは、駐車場が更地扱いになるため、税金の軽減や減額の恩恵はないので、経費算入が少ないこと（相続税を考えるとき駐車場の状況によっては自用地扱いか貸付事業地の扱いか注意が必要）や、平置きの場合には容積率を活かした空間利用ではなく、平面利用となるため大きな収益が見込みにくいということなどが挙げられます。

以上のように駐車場経営のメリットとデメリットを整理したうえで、駐車場経営に向いている土地オーナー、他の土地活用方法も検討すべき土地オーナーをまとめてみます。

1-1-1．駐車場経営に向いているオーナー

・土地活用の初心者であり、経営リスクに不安を感じている土地オーナー
・一時的に遊休地を活用したいけれど、将来的に転用する予定がある土地オーナー
・所有地が狭小地・非整形の土地オーナー
・収益性よりも、初期投資額を抑えて土地活用をはじめたい土地オーナー　など

1-1-2．他の土地活用方法も検討すべき土地オーナー

・固定資産税、相続税などの節税効果を期待している土地オーナー
・ある程度の安定収入を得て充実した老後生活を過ごしたい土地オーナー　など

1-2．駐車場のタイプと駐車場の経営形態

一口に「駐車場経営」といっても、駐車場のタイプはさまざまです。

1-2-1．＜設備の形態＞による分類

【平面駐車場】平置きの駐車場のことを指します。
【立体駐車場】構造上、立体的になっている駐車場。「自走式立体」と「機械式立体」に分かれています。

平面駐車場の場合、初期投資額が抑えられます。
一方、立体駐車場は立体構造になっているため、狭い土地でも多くの台数を停められる駐車場の設置が可能です。

しかし、一度立体駐車場の機械を設置すると、いざ撤退しようとする際に、多額の解体費用が必要になる可能性があります。また、住宅地の中にある土地の場合は、建築基準法等によってそもそも立体駐車場を作ることができない場合もあります。

1-2-2．<賃貸期間>による分類

【月極駐車場】特定の相手に月単位での契約を結び、駐車場を貸し出します。
【時間貸駐車場】時間単位で駐車料金を取る駐車場です。コインパーキングはその典型です。

月極駐車場は長期的な契約が見込めるため、比較的安定した収入が見込めます。しかし、駐車場がすべて埋まらない場合の「空車リスク」が存在していることを忘れてはなりません。それに対して、時間貸駐車場は流動性が高いため、繁華街や商店街のような場所であれば回転率が高くなると考えられます。そのため、立地条件によっては時間貸しのコインパーキングのほうがより高い収益が見込めるわけです。

1-2-3．駐車場の経営形態

駐車場経営のやり方には、主に「自主経営」「業者委託」「土地貸し」の３形態が挙げられます。
「月極駐車場」と「コインパーキング」を例に、その経営形態について説明します。月極駐車場の経営は、アパート経営によく似た仕組みです。自己資金で投資した土地（駐車場）を自分で管理をしても良いですが、不安な場合には不動産会社に管理してもらうことも可能です。一方で、コインパーキングの場合は駐車場管理会社に委託するのが一般的です。その際には、業者に駐車場の管理を任せて賃料を得るか、または、初期投資をせずに土地をそのまま貸して地代を得るかという、いずれかの方法を検討し選択する必要があります。

「月極駐車場」と「コインパーキング」の違いは下記の記事からご確認いただけます。

《土地活用の種類 ： 土地貸し編》https://www.kentaku.co.jp/estate/navi/column01/post_19.html

1-3．駐車場業界の現状

国土交通省令和2年度（2020年）自動車駐車場年報から抜粋したものです。保有台数と駐車場総台数はともに、上昇していることが読み取れます。

平成17年ごろから平成20年ごろでは車の保有台数は減少していました。しかしその後は緩やかながらも増加傾向となっています。

2020年に入り、新型コロナの影響で、3密回避の意識が高まり、公共交通機関の利用を控え、マイカー通勤などにする人が増えたことも、車の保有台数の増加傾向につながった一因のようです。

出典：令和２年度版 自動車駐車場年報（国土交通省都市局街路交通施設課）

1-4．駐車場業界の今後の展望

車の保有を考えた場合、大都市圏では地価が高いこともあるので、駐車場の賃料を考えると経済的負担が多くなります。その上に、車を保有すると、維持費用もかかり、さらなる負担増となります。

大都市圏内では、公共交通機網の整備も進んでおりますので、あまり不便を感じず、車の必要性を感じず生活ができるのではないでしょうか。

このようなことに加え、必要な時に利用が可能な"カーシェア"が増えている傾向があります。新型コロナウイルスの影響もあり、カーシェア利用のニーズは大都市圏では高まっています。

反面、大都市圏以外では、公共交通機網を利用しての移動というよりは、マイカー移動が主となり、一家で複数台保有ということも見受けられます。

これらのことから近い将来においても車の保有台数は緩やかに伸びてく一方、更に長い期間で考えると年齢別人口をみてわかる通り、これから運転ができることになる20歳代の人口は減少していることから、長期的には車の運転者も減少していくことが読み取れます。

つまり現状から近い将来は、駐車場の需要増加も予測されますが、人口推移からすれば、長期的には需要の減少もありえる状況ではないでしょうか。

出典：人口動態調査（厚生労働省）を基に筆者作成