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都市部の狭小地・不整形地での土地活用方法とは?

最終更新日: 2023.12.26

公開日:2017.11.30

大きな整形地(整った長方形の土地)を保有していれば、土地活用方法の可能性は比較的広がりますが、相続の過程において土地が小さく分筆されたり、いびつな形になったりするケースが多いのが現状ではないでしょうか。
このような土地は、特に都市部においてよく見られます。しかし、知恵と工夫次第で狭小地や不整形地をうまく活用することも可能です。今回は、狭小地・不整形地を所有している土地オーナー様の土地活用におけるヒントをご紹介します。


>>関連記事:「土地活用の方法16選|運用を行うメリットや実際の進め方

>>関連記事:「アパート経営完全ガイド|建築プラン立てから完成後の業務まで」

この記事のポイント
  • 土地活用でよく言われる「狭小地」は一般的に約30坪の土地を指す
  • 「不整形地」は形が正方形や長方形ではない、いびつな形の土地を指す
  • 狭小地や不整形地でも、知恵と工夫次第でうまく土地活用することができる
  • 敷地面積が30坪程度の小さな土地でも節税効果が期待できる賃貸経営は可能
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1.狭小地・不整形地とは?その概念を知る

所有している土地は狭小地・不整形地でしょうか?
まずはその概念について説明します。

1-1.狭小地とは?

「狭小地」は狭くて小さい土地を言います。土地面積による明確な定義はないのですが、土地の活用について論じる場合は、一般的に約30坪(100㎡)を指します。

1-2.不整形地とは?

「不整形地」は、形が正方形や長方形(整形地)ではない土地です。
L字型の土地や、三角地、旗竿地などのいびつな形の土地が挙げられます。
また、土地の形のみならず、高低差のある土地や傾斜地も不整形地と言われます。
なお、相続税や固定資産税・都市計画税の土地評価では、「不整形地補正率」と呼ばれるそれぞれの条件に応じた係数が掛けられ、評価額が低く算出されるのが一般的です。

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2.狭小地・不整形地の土地活用ケースを紹介

土地の面積や形状によって建築施工が制約されていますが、設計次第で活用できる可能性は十分にあります。
例え、狭小地・不整形地であっても、あきらめずに専門家に相談することをお勧めします。
ここからは、実際の活用事例を3つご紹介します。

ケース1:【トランクルーム経営】トランクルームとしての土地活用

コンテナ等を設置してトランクルームとして貸し出すことで使用料を得る、という方法を考えてみましょう。近年、都市部で自宅に充分なスペースが無い人を中心に、自宅外の物置としてトランクルームを借りる人が増えています。
実際に、トランクルームをはじめとする収納ビジネスの国内市場規模は年率4~8%程度で拡大していると言われており、それだけ注目の高さが伺えます。トランクルームの経営には、必ずしも広いスペースが必要であるわけではありません。
1区画のスペース自体は0.5畳~5畳程度のものがほとんどですので、狭い土地でも上手に活用ができる方法といえます。
ただし、事業を計画する際はニーズの調査が欠かせません。どんな人が利用するのか、どのような広さの、どのような形態のトランクルームが必要とされているかなどを専門会社に相談してみるのも良いでしょう。

ケース2:【駐車場経営】月極の駐車場・駐輪場やコインパーキングとしての土地活用

月極の駐車場・駐輪場やコインパーキングとして活用する方法を考えてみましょう。通勤時に駅前で自転車を停めようと思ったときに駐輪場に空きがなかったり、自治体などが運営している月極の駐輪場を契約しようと思っても抽選で落ちてしまった、といった経験を持っている人も多いのではないでしょうか。 もし公共交通機関の駅やバス停の近隣にある土地を保有しているのなら、月極の駐車場や駐輪場・コインパーキングとしての活用を考えることも有用です。 また、自動車に乗る人の全てが自宅に駐車場を持っているとは限りません。そのため、住宅街においてもそのニーズがある可能性があります。

保有している土地が、仮に自動車1台分ほどのスペースしかなかったとしても、 月極駐車場として活用することは可能です。

さらに、バイク置き場に困っている方も多くみられます。 仮に更地のような駐輪場があっても防犯面が保障されているわけではないため、部品の抜き取りやパンクなどのいたずらに悩んでいるケースもあるようです。 バイクに乗る方は特に、パーツにこだわるなど車体をとても大切にしていることが多いので、狭小地でも土地活用が可能な月極のバイクガレージへのニーズは一定数あると考えられます。


>>関連記事:「土地活用で駐車場経営をする方法|月極・コインパーキングの特徴は?

ケース3:【賃貸経営】アパート・マンションとしての土地活用

狭いと感じていた土地に「こんな大きな建物が建つものなのか!?」と驚いたことはありませんか?
素人目にはなかなか分からないもので、狭い土地だと思っていても案外大きな建物を建てることができる場合もあります。
用途地域や接道の問題はもちらんありますが、一般的に敷地面積が30坪程度の狭小地であっても、賃貸住宅を建てることは可能です。
面積や戸数等に制限は生じてくることが想定されますが、賃貸経営を行えば、固定資産税や相続税の節税効果も大きく、うまく土地活用ができるでしょう。


>>関連記事:「賃貸併用住宅とは?賃貸部分を設けるメリットや建築するまでの流れ

3.まとめ

今回ご紹介したように、一見活用できないように見える狭小地や不整形地でも、アイデア次第で土地活用をすることができるものです。
数多くの事例を扱ってきた土地活用や賃貸経営の専門会社なら、狭小地・不整形地オーナー様にあった土地活用法を提案してくれるかもしれません。まずは専門家に相談し意見を聞いてみてはいかがでしょうか。

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