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土地活用の全体的な流れ|相談申し込みから物件完成後の動きまで

最終更新日: 2023.11.28

遊休地に限らず、ご所有の土地の更なる有効利用を目的として賃貸経営を行うためには、いくつかのステップが存在します。

それらのステップを把握することで、不動産投資の経験が乏しい場合でも、着実に実現に進めることができます。

このコラムでは、不動産投資を初めて行う土地オーナーに知っておいていただきたい、土地活用の流れについて解説します。

最後までぜひチェックしてください。


>>関連記事:「土地活用の方法16選|運用を行うメリットや実際の進め方

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1.土地活用の全体的な流れ

土地活用を失敗させないためには、実現までの流れを把握しておくことが重要です。
ここでは、土地活用の流れをステップごとに説明します。

 

Step1.土地活用の相談


最初に行っていただきたいことが、不動産会社や建設会社、ハウスメーカーなどへの相談です。

土地には、建てることができる家屋の法的制限があります。
用途地域や建蔽率・容積率など、そういった法的制限は自分で調べるのは難しいため、不動産の専門家である不動産会社に相談するのがよいでしょう。

活用方法は十分な検討を行った後に決定するため、相談する段階では決まっていなくても問題ありません。

ただし、土地活用の目的や要望についてはある程度自分で説明できるようにしておくのがよいでしょう。

まずは不動産会社への相談を通じて、土地活用に対する具体的なイメージを固めていきましょう。

                    

Step2.需要の調査


続いては
市場調査です。
市場調査の目的は、その地域の需要と供給を確認し、適した土地活用を選択することにあります。

土地活用を専門にする不動産会社であれば市場調査も含めて行ってくれますが、土地オーナーも自ら調べるのがよいでしょう。

自らでできる市場調査としては、主に人口調査と周辺施設の調査が挙げられます。

 

・人口調査

周辺地域の人口について、増減の推移や属性を調べます。
こういった情報は5年に一度行われる国勢調査で集計され、自治体のHPなどでその結果を見ることができます。例えば、単身世帯や高齢者世帯が増加傾向にあれば、1ルームの間取りや、バリアフリー設計の建物に需要があるという予測を立てることができます。

 

・周辺施設の調査

地図サービスを利用したり現地を歩いたりしてみて、どんな施設が周辺にあるかを確認しましょう。
大学や病院、会社などがあれば、そこで働く方々の賃貸住宅需要が見込めるかもしれません。

また、競合となる周辺物件についても調査しましょう。
競合物件の築年数や賃料相場を調査することで、自らの物件の賃料設定にも活かすことができます。

 

Step3.経営計画の立案


需要の調査が終われば、いよいよ活用法を決定します。土地活用の相談をした不動産会社から、プランの提案を受けます。
例えば賃貸マンションであれば、総投資額や住戸の間取り、戸数、想定賃料のプランニングを提示されます。投資額や利回りが自身の意向に沿っているかを確認し、必要であればプランの再検討を依頼しましょう。

経営計画においては、収支のシミュレーションや融資のことなど、資金に関する事業計画を立てることも重要です。

特に融資を活用する場合には、想定される家賃収入で返済を安定して行うことができるのかを慎重に判断する必要があります。

一般的に、建物老朽化による機能や美観の劣化を放置すると空室率の上昇や家賃の低下を招きやすく、家賃収入は低減していきます。家賃収入が減少した場合や、金利が上昇しローン返済額が上昇した場合でも資金繰りは問題ないか、表計算シートなどを用い、シミュレーションを行いましょう。

不動産投資で融資を活用する流れや必要な書類については、以下のコラムで詳しく解説しています。

 

関連記事>>不動産投資で融資を活用する流れや必要な書類は?

 

Step4.土地の診断


不動産会社はその土地で建築できる建物の規模を把握するため、土地の調査を行います。
先ほど挙げた法的制限だけでなく、実際現地に赴いて土地の診断も行います。土地の大きさや立地は地図や図面上からでも把握できますが、実際に現地調査をしなければ、活用方法の選定に関係する重要な情報は掴めません。

 

土地診断は大きく、現地での実測調査、地耐力調査に分けられます。

実測調査では、現地に赴き、登記簿上の面積との差異がないかや、隣地や道路との高低差、電気・ガス・水道配管の有無などを確認します。

地耐力調査では、その土地の地盤がどれだけの建物の荷重に耐えられるかの強度を調べます。
主な地耐力の調査方法としては3つ、「スウェーデン式サウンディング試験(SS試験)」「ボーリング試験(標準貫入試験)」「平板載荷試験」が挙げられます。地盤が軟弱な場合、建てる家屋によっては地盤改良を行う必要があります。

 

Step5.建築計画の作成


事業計画ができれば、いよいよ工事に移ります。
相談している不動産会社から、建物や設備の工事全般に関係する計画の説明を受けましょう。

その際は、壁紙や床板などの表層部だけではなく、水回り設備にどんなものが使われるか、防音・防火対策としてどんな素材が使われるかなど、詳しく聞くようにしましょう。特に防音性能は低いと入居者トラブルに繋がりやすいので注意が必要です。

また、建築計画においては施工から竣工までのスケジュール(工程表)も確認しましょう。
建物がいつごろ完成し、いつごろから家賃収入が入ってくるのかを押さえておかなければ、資金繰りで苦労する可能性があります。

Step6.工事実施・検査


建築工事の内容やかかる費用が確認できれば、不動産会社と工事請負契約を締結します。

工事請負契約とは、建物を建築する上での各種取り決めがなされた契約です。
この契約を締結する際に契約金として工事代金の 2~10%を支払い、建物の引渡しが行われる際に残金を支払います。

建物内部の構造を確認できるのは建築中のみです。手抜き工事を防ぐ為に、定期的に現地に赴き、事前に確認した設備や素材が使われているか確認を行いましょう。

なお、マンションやアパートを建てる際は、建築工事と並行して入居者の募集を始めます。不動産会社と相談の上賃料を設定し、賃貸の仲介を依頼しましょう。

 

Step7.引き渡し・アフターサポート


専門業者が最終検査を実施し、建物がオーナーに引き渡される。引渡しの際のオーナーによる検査を竣工検査と呼びます。
不具合がないか確認し、必要であれば手直しを行いましょう。

その後の建物管理や賃貸管理は、設計・施行会社と関係のある不動産管理会社へ委託するのが一般的です。    

また賃貸マンションなどにおいては、清掃や定期点検の管理業務が発生します。建築を行った会社に管理業務を専門とする関連会社があれば、オーナーへ紹介を行ったうえで委託するのが一般的です。
引渡しが完了し、入居者が入れば、いよいよ土地活用のスタートです。

 

2.土地活用を始める前に準備したいこと

土地活用の相談を不動産会社にする前に、できれば行っておきたいことが3つあります。
ここでは、それぞれ具体的に説明していきます。

 

  • 土地活用をする目的の明確化

まずは、オーナーが持つ土地活用の目的を明確にしておくことです。
目的はオーナーによりさまざまです。
「更地のままではもったいないので収益を生み出せるようにしたい」「相続税対策をしたい」「地域が活性化するような建物を建てたい」など、目的よって最適な活用法や計画の進め方は異なります。

パートナーとなる不動産会社には、「土地活用を通して何を実現したいのか」を説明できるようにしておきましょう。
ただ、こういった目的がなくとも、相談を重ね具体的な活用法が見えていく中で明確になることもあります。前準備の段階で目的がはっきりと定まらない場合でも、まずは相談してみるとよいでしょう。

 
  • 所有する資産の把握

次に行っておきたいことが、自らが所有する資産の把握です。
土地活用には建築費などの初期費用や、固定資産税などのランニングコストが発生します。
それらの費用を賄うことができるのか、資金繰りを判断する上で、資産を把握しておくことが重要です。
資産の例としては、現金や預貯金、株式、債権、金、他の不動産などが挙げられます。

こういった資産状況は、融資を受ける際にも尋ねられる可能性があるため、一度銀行口座や証券口座を確認し、まとめておくとよいでしょう。

 

  • 土地の登記手続き(相続の場合)

相続した土地で土地活用を考えている場合は、相続登記を済ませておきましょう。
土地や建物は、法務局が管理する不動産登記簿という台帳にその所有者や権利関係が記載されています。
相続登記とは、登記簿上の所有者の名義を被相続人から相続人に変更する手続きを指します。

土地活用においては、自らがその土地の所有者であることを示すために、不動産登記簿謄本の写しを提出する場面があります。この相続登記が済んでいないと、金融機関の融資の申し込み手続きなどの際に手続きが進めづらくなるため、事前に行っておきましょう。

なお、不動産の相続登記は任意でしたが、令和6年4月1日以降、義務化されます。

手続きに費用がかかることもあり、行わない方も少なくありませんでしたが、今後は土地活用の有無にかかわらず、実施しなければなりません。

義務化後は正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請しなかった場合、10万円以下の過料の対象にもなるので、必ず行うようにしましょう。

 

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3.土地活用に関する気になる疑問

ここからは、土地活用を始める方が気になる疑問について紹介していきます。

 

  • 最初は何から始めたら良いでしょうか?

不動産会社へ相談をする前に、できる範囲で土地活用の目的を考えておきましょう。

不動産会社は、土地自体の情報だけでも適正のある土地活用方法を提案することができます。

しかし、より自身にあった活用法を提案してもらうためには、自身が土地活用に何を希望しているのかを伝えることが大切です。収益性が多少低くとも初期投資をなるべく抑えたいのか、管理の手間はどの程度ならかけられるのかなど、希望を伝えましょう。
目的が明確になっていると、プラン設計が複数になってしまった場合でも決断を下しやすくなります。

 

  • 土地活用の方法にはどのような種類がありますか?

土地活用と言えば、アパートやマンション、戸建てなどの賃貸住宅の経営が一般的です。
賃貸住宅は景気の波に左右されにくく、手堅い家賃収入を得るのに適しています。自宅の一部を賃貸住宅として貸し出す「賃貸併用住宅」という選択肢もあり、一つの土地に居住しながら賃貸経営を並行して行うことも可能です。

初期投資を抑えたいのであれば、建物を建築しない手法がお勧めです。土地を更地のまま第三者へ賃貸する土地貸しや、青空駐車場、トランクルームなどが挙げられます。

その他、利便性が高い立地であれば、オフィスビルや商業施設の経営も可能です。商業系の土地活用は法人が入居者となり、坪あたりの賃料を高く設定できる傾向にあります。また内装設備は入居者が店舗に応じて工事を行うため、オーナー側で行う工事を少なくすることができる点がメリットです。

 

  • 土地活用は誰に相談するべきでしょうか?

賃貸住宅や大規模な建物の経営を考えているなら、建設会社や不動産会社が有力な相談先となります。
実績豊富な不動産会社なら、土地活用を行う上で必要な組織体制やノウハウを持ち合わせており、目的ごとの活用法を提案してくれます。

会社規模が大きいところであれば、計画の策定から建築施工だけでなく、経営を開始した後の管理運営まで一貫してサポートしてくれます。

不動産の売買や活用法のプランなど、幅広い分野の相談に乗ってくれます。
一度問い合わせてみると良いでしょう。

 

不動産会社以外の、土地活用の相談先については、以下のコラムで7選説明しています。

関連記事>>土地活用の相談先7選|成功させるために重視したいポイント

 
  • 畑も土地活用できますか?

畑や田んぼは土地活用できる場合とできない場合があります。

畑や田んぼなどの耕作の目的に供される土地は農地と呼ばれ、農地法という法律で売買や転用について制限が定められています。

まず、農地を売買するためには、原則農業委員会の許可を得なければなりません。
また、農地を住宅地など農地以外の用途に転用するためには、原則都道府県知事の許可を得なければなりません。転用可能な農地であれば、アパートやマンションなどの物件を建て賃貸経営することが可能です。

なお、農地は不動産登記簿謄本上に記載されている地目ではなく、事実状態で判断されます。家庭菜園などは農地にはあたりませんが、田んぼや畑となっている場合は売買や転用ができるかどうか、地域の農業委員会へ相談してみると良いでしょう。

 

4.土地活用の流れを押さえて着実に不動産投資を始めよう

今回は、土地活用の流れを説明しました。

不動産投資は始めるまでにやらなければならないことが多いため、ステップを把握し着実に進めていく必要があります。
いずれも一人では進めることが難しいため、まずは土地活用の知識や経験が豊富な不動産会社に相談するところから始めましょう。

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■監修者プロフィール

宅地建物取引士/FP2級
伊野 文明

宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。

【保有資格】
・宅地建物取引士
・FP2級
・建築物環境衛生管理技術者

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