自己使用

所有している土地を売却すれば、まとまった資金を得ることができます。この活用法は、直近でまとまったお金が必要といったケースでおすすめだといえるでしょう。

ただし、売却後は利益額に応じて譲渡所得税や印紙税などの税金や、測量費・仲介手数料などの経費がかかるため、資産の目減りはある程度は仕方がないでしょう。その他、相続発生後に納税資金確保のために土地を売却するようなケースでは、急いで売らないといけない事情があることもあり、値踏みされやすいといった点にも注意が必要です。

また、土地の値段には相場がありますが、周辺環境や土地の形状など「個別性」があるため、売却する際は複数の不動産業者に査定してもらうと良いでしょう。

一方で、売却のタイミングや物件の価値によっては、売却するよりも賃貸の方が長期的には得だったというケースがありますので、売却するかどうかは税金面だけではなく、不動産の価値や時期、資産状況など総合的に判断していく必要があります。

4．土地活用、賃貸での活用法5種

以下、具体的な賃貸による土地活用法について見ていきたいと思います。

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駐車場

土地を駐車場にして第三者に貸し出す方法です。月極駐車場と時間貸し（コインパーキング）による方法がありますが、いずれも他の土地活用法と比べると必要な初期費用が少ない一方、収益性も低いのが一般的です。

事業開始後も他の活用法へ転用しやすいこともあり、まずは駐車場として活用を始めて、将来的に別の方法に転用するといったこともできるでしょう。

なお、昨今では若者の車離れを耳にすることも多いですが、実は自動車の保有台数は人口減少の続く現代でも右肩上がりに増えています。

一般財団法人　自動車検査登録情報協会によると、2010年の乗用車の保有台数は約5,790万台ですが、2020年は約6,180万台です。これは、自動車の耐久性向上や日本経済の停滞を理由とする買い換え需要の低下により、長く自動車が使われていることが理由として考えられます。今後、減少に転じる可能性もありますが、まだまだ駐車場の需要は高いといえるでしょう。

また、他の土地活用法と比べて相続税や固定資産税の節税効果が低い点に注意が必要です。

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アパート・マンション

土地の上にアパートやマンションを建てて入居者を募集し、家賃収入を得る方法です。比較的収益が高い一方、最初に建物を建てる必要があるため、初期費用が大きくなりやすいという特徴があります。

駅の近くなど立地が良いほど集客しやすく、成功しやすいといえますが、現在では新型コロナウイルスの影響によって、リモートワークによる働き方が進んでいることもあり、郊外の土地にも注目が集まっています。

アパート・マンションによる土地活用は相続税や固定資産税など、節税面でも効果が高い点もポイントです。

土地としては、比較的大きな面積が必要ですが、容積率の高いエリアであれば、狭い土地でも縦に活用することが可能です。郊外の土地で活用を考える場合には、駐車場が必要なエリアかどうかもよく見極める必要があるでしょう。

また、賃貸経営において、建築後の管理も重要です。不動産管理をどこに任せるかによって入居率も変わってくるだけではなく、管理の対応が良くないとオーナーの負担も大きくなってしまいます。特に今は管理費無料の業者もありますが、中には最低限の対応しかせず、修繕業者から多額のマージンをもらっているケースもあります。その分、結果的にオーナーに負担のしわ寄せが来てしまうため、安さだけで判断するのは要注意です。実際のところ、安定した賃貸経営をされているオーナーほど、業者周りや物件メンテナンスをしたりと自身で活動されています。

そして何よりも、家賃収入が安定し、トラブルを最小限に抑えるような管理体制が整っている不動産会社を選ぶ必要があります。

店舗

土地の上に店舗を建てて第三者に貸し出し、賃料を得る方法です。居住用施設と比べて収益性が高く、繁華街や幹線道路沿いなど人の集まりやすい、交通量の多い場所に土地を持っている場合におすすめの活用方法です。

なお、固定資産税の軽減が受けられる住宅用地の特例は「人の居住を目的にする」場合に適用を受けられるもので、店舗の場合は適用対象外です。

一方、相続税については、小規模宅地等の特例で「特定事業用宅地等」の適用を受けられるため、条件を満たせば高い節税効果を期待できます。

また、店舗は居住用施設ではないため、一部の住居系の用途地域では活用できない点にも注意しなければなりません。

トランクルーム

土地の上にトランクルームを建てて第三者に貸し出し、賃料を得る方法です。アパート・マンションや店舗を建てるのと比べると、初期費用が安い傾向にあります。

土地の面積は必要なトランクルームをおいたうえで、できれば駐車場を確保できる程度はあったほうがよいでしょう。一方、居住用施設でないこともあり、多少変形地であっても活用しやすいといえます。その他、用途地域については第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域で利用できない他、第一種中高層住居専用地域では制限がかかる点に注意が必要です。

また、立地としては、住宅街周辺の方が利用されやすいといえますが、郊外の土地でも集客を見込める可能性があります。なお、トランクルームは固定資産税や相続税の節税効果を見込むことができません。

コインランドリー

土地の上にコインランドリー用の施設を建てて利用者から利用料を得る方法です。かつては洗濯機を持っていない学生や旅行者などがターゲットでしたが、近年のコインランドリーの高性能化により、家庭用の洗濯機では対応できない機能を求める主婦などをターゲットとしているところも増えています。最近では、喫茶店併設のコインランドリーなどもあり、コインランドリーを利用中にコーヒーやランチを楽しんでもらう施設にも注目が集まっています。

土地活用法としては、アパートやマンションと比べると初期費用を抑えやすい一方、高性能化した洗濯機の価格が高く、数千万円の費用が必要です。なお、コインランドリー経営には個人で経営するパターンとフランチャイズに加盟するパターンがありますが、双方とも初期費用は大きく変わりません。フランチャイズに加盟すれば、立地などを含めてプロの目線でアドバイスを受けることができますが、毎月加盟料を支払う必要があります。住宅街でまだ新しいコインランドリー用の施設がないエリアなどに土地を持っているケースにおすすめできそうです。

なお、コインランドリーは相続税の軽減特例である小規模宅地等の特例において「特定事業用宅地等」と判断されるため、節税効果も期待できるでしょう。

各土地活用方法の特徴の一覧表

土地活用方法	初期費用	収益性	節税効果
駐車場	安い	低い	低い
アパート・マンション	高い	高い	高い
店舗	高い	高い	やや高い （相続税の節税効果は高い）
トランクルーム	やや安い	やや低い	低い
コインランドリー	やや高い	やや高い	やや高い （相続税の節税効果は高い）

5．まとめ

今回は、理想のライフプラン実現のために知っておきたい資産運用や土地活用の基本についてお伝えしました。

別の記事で、土地活用・資産運用前の現状把握の必要性についてお伝えしていますが、現状の課題と目標を明らかにすることで、適切な対策が検討できます。

本記事でお伝えしている通り、資産運用法や土地活用法にはそれぞれ特徴があり、資産背景や将来の目的などによって、どの方法が最も効果的なのか、検討していくことが大切です。なお、ご自身の課題や、所有している土地の最適な有効活用方法など、自身で考えることが難しい部分については、土地活用の成功事例や、実績に裏付けされたノウハウやリソースを持っているパートナー企業から継続的に正しい・新しい情報を収集することもとても大切です。

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