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ご家族のライフプラン実現のために知っておきたい資産運用の基本と土地活用法5種

最終更新日: 2023.07.03

土地活用や資産運用について具体的な検討を始めようと思っていても、なにから考え始めていいものか、どの方法が課題解決においてベストなのか、悩まれる方も多いのではないでしょうか。

本記事では、土地活用や資産運用を検討されている方に向けて、それらを行う前にやっておくべきライフプランニングの基本から、複数ある資産運用や土地活用のそれぞれの特徴やメリット・デメリットをお伝えしていきます。

この記事のポイント
  • ライフプランニングにより、まずはご家族の現状を整理・把握し、将来についてじっくりと話し合うことが大切
  • 安定的な資産形成をするための基礎知識を知る
  • さまざまな土地活用法について、それぞれの特徴を知り、目的に合った方法を選択することが重要

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土地活用検討の前に、ご家族で話し合っておきたい現状把握とライフプラン」

>「アパート・マンション経営を考えるロードマップ」

1.ライフプランニングで把握できることとは

土地活用や資産運用を考える前に、ライフプランニングを実施しておくことが大切です。

ライフプランニング前に実施しておくべき現状把握については、以下記事で詳しく解説しています。

>「土地活用検討の前に、ご家族で話し合っておきたい現状把握とライフプラン」

土地活用や資産運用は、あくまでも「望みを叶えるための手段」であるということを忘れてはいけません。また、土地活用という大きな行動は、家族内での合意形成がなければ進められるものではありません。

まずは、ライフプランニングや現状分析からの未来予測など、将来に向けての課題の有無を検証し、ご家族で将来について話し合うことが大切です。

2.安定的に資産形成をするための基礎知識「資産三分法」

資産運用を行う際には、さまざまなリスクが想定されるため、安定的に資産形成をするために、「資産三分法」の考え方を理解・実践することをおすすめします。

資産三分法とは、資産を安定性・流動性・収益性の3つの視点で分けて運用するというポートフォリオ理論です。ここでは、資産運用の種類と特徴を見ていきたいと思います。

現金・普通預金
現金・普通預金は安定性のため、常に一定額を残しておくべき資産です。一方で、収益性に劣るため、余剰資産は他の資産で運用するのが賢明でしょう。

定期預金
定期預金は「一定期間お金を預けることで、普通預金より高い金利を得られる」ものです。
しかし、2021年現在、金融機関にお金を預けるだけで得られる金利は非常に少ないです。高金利なものでも0.3 %程度です。
ちなみに、バブルの頃は金利6%ほどの定期預金も存在しており、お金を預けるだけでどんどんお金が増えていく時代でした。現在では、上記の通り非常に低い金利となっているため、安定性は高いものの収益性に劣る資産だといえます。資産三分法においては現金・普通預金と同じものと考えて差し支えないでしょう。

投資信託
投資信託は預けたお金をプロが運用してくれるというもので、株式や債券、不動産など商品ごとにさまざまな投資先が対象となります。
投資信託はリスク分散の考え方が根底にあり、資産運用の中でも安定した運用を目指しやすいでしょう。また、一般的に流動性が高いです。
一方、投資信託で得られた収益は、一部ファンドマネージャーへの給料などの経費として使われることもあるため、収益性はやや低くなりがちです。
また、運用成績が悪ければ解散といったリスクがある点には注意しなければなりません。

株・FX
株式や外国通貨を安いときに買って高いときに売ることで、その差額を利益とする資産運用法です。また、株式投資の場合は配当金や株主配当を、FXの場合にはスワップポイントをそれぞれ保有中に得られます。
※スワップポイント:金利の低い通貨を売って、金利の高い通貨を買うと、保有期間中にその金利差から生まれる利益
金利の高い通貨を買えば、それだけ高いスワップポイントを得られますが、一般的に金利の高い通貨は、「金利を高くしなければ買ってくれる人がいない」という状態にあり、価格が下落してしまうリスクも伴います。
いずれも流動性や収益性は高いものの、相場が想定と逆方向に動いた場合は大きな損失を被るため、安定性に欠ける資産運用法ともいえます。

保険・年金
積立などの方式により毎月お金を支払い、一定期間積み立てた後に一括形式や年金形式でお金を受け取るものです。
お金を預けている間は運用されて、運用結果次第では元金以上の払い戻しを受けることが可能となります。基本的には安定性が高く、流動性も高いといえるでしょう。
ただし、収益性に関しては株やFX、投資信託などと比べると低くなるのが一般的です。また、途中の払い戻しにはペナルティが発生するケースがある他、個人型確定拠出年金など途中の払い戻しができないケースがある点には注意しなければなりません。

土地活用
土地という不動産を所有している場合、アパートやマンションなどの建物を建てて家賃収入などを得たり、駐車場として第三者に貸し出したりするなど、土地を有効的に活用して賃料を得ることができます。
将来的に売却することも可能で、収益性は高いといえます。また、土地や建物などの実物資産を持つため、他の資産運用法と比べて比較的安定性も高いといえるでしょう。
ただし、需要がないところにアパート・マンションを建てても入居者が集まらないように、市場のニーズに合った活用法を選ぶことが求められます。
流動性に関していえば、上場株式や投資信託のようにすぐに売却できるわけではありませんが、資産として土地や建物を求めている人は多い傾向にあります。特に立地がよいなど、条件がよければ売却に困ることは少ないでしょう。

3.土地活用の種類の特徴・比較

自身が持っている土地の活用法は、大きく分けると「自己使用」と「売却」、「賃貸」の3つに分けることができます。

ここでは、それぞれの特徴やメリット・デメリットなどについて解説していきます。

自己使用

自己使用では、土地の上に自宅を建てたり、家庭菜園として活用したりするといったことが活用例として考えられるでしょう。その他、自営で行っている農業や家業に土地を活用する、将来的に子どもが家を建てるのに使用するなども考えられます。

ただし、未活用のまま放置すると、固定資産税がかかってしまう他、草が生い茂って周辺の環境を悪化させてしまうといったリスクにも気を付けなければなりません。

売却

所有している土地を売却すれば、まとまった資金を得ることができます。この活用法は、直近でまとまったお金が必要といったケースでおすすめだといえるでしょう。

ただし、売却後は利益額に応じて譲渡所得税や印紙税などの税金や、測量費・仲介手数料などの経費がかかるため、資産の目減りはある程度は仕方がないでしょう。その他、相続発生後に納税資金確保のために土地を売却するようなケースでは、急いで売らないといけない事情があることもあり、値踏みされやすいといった点にも注意が必要です。

また、土地の値段には相場がありますが、周辺環境や土地の形状など「個別性」があるため、売却する際は複数の不動産業者に査定してもらうと良いでしょう。

一方で、売却のタイミングや物件の価値によっては、売却するよりも賃貸の方が長期的には得だったというケースがありますので、売却するかどうかは税金面だけではなく、不動産の価値や時期、資産状況など総合的に判断していく必要があります

賃貸

土地の上に建物を建てたり、駐車場や定期借地として、第三者に賃貸すれば、収益を得ることができますが、この場合、最初に造成費や建築費などの投資をしなければなりません。

集客がうまくいかなければ、収益を得られないばかりか大きな借金を背負ってしまうリスクがある点にも注意が必要です。

賃貸として活用する場合、集客は重要なポイントです。賃貸の場合は、「ラクして儲かる」というイメージを持つ人もいますが、一概には言えません。

特にエリアによっては集客が厳しい場所もあり、不動産投資をする人が増えてきたため競合も多くなってきています。所有している土地によって賃貸の向き不向きもあり、賃貸といってもアパート、駐車場、コインランドリーなど種類も多いため専門家と一緒に活用方法を考えていきましょう。

4.土地活用、賃貸での活用法5種

以下、具体的な賃貸による土地活用法について見ていきたいと思います。

駐車場

土地を駐車場にして第三者に貸し出す方法です。月極駐車場と時間貸し(コインパーキング)による方法がありますが、いずれも他の土地活用法と比べると必要な初期費用が少ない一方、収益性も低いのが一般的です。

事業開始後も他の活用法へ転用しやすいこともあり、まずは駐車場として活用を始めて、将来的に別の方法に転用するといったこともできるでしょう。

なお、昨今では若者の車離れを耳にすることも多いですが、実は自動車の保有台数は人口減少の続く現代でも右肩上がりに増えています。

一般財団法人 自動車検査登録情報協会によると、2010年の乗用車の保有台数は約5,790万台ですが、2020年は約6,180万台です。これは、自動車の耐久性向上や日本経済の停滞を理由とする買い換え需要の低下により、長く自動車が使われていることが理由として考えられます。今後、減少に転じる可能性もありますが、まだまだ駐車場の需要は高いといえるでしょう。

また、他の土地活用法と比べて相続税や固定資産税の節税効果が低い点に注意が必要です。

アパート・マンション

土地の上にアパートやマンションを建てて入居者を募集し、家賃収入を得る方法です。比較的収益が高い一方、最初に建物を建てる必要があるため、初期費用が大きくなりやすいという特徴があります。

駅の近くなど立地が良いほど集客しやすく、成功しやすいといえますが、現在では新型コロナウイルスの影響によって、リモートワークによる働き方が進んでいることもあり、郊外の土地にも注目が集まっています。

アパート・マンションによる土地活用は相続税や固定資産税など、節税面でも効果が高い点もポイントです。

土地としては、比較的大きな面積が必要ですが、容積率の高いエリアであれば、狭い土地でも縦に活用することが可能です。郊外の土地で活用を考える場合には、駐車場が必要なエリアかどうかもよく見極める必要があるでしょう。

また、賃貸経営において、建築後の管理も重要です。不動産管理をどこに任せるかによって入居率も変わってくるだけではなく、管理の対応が良くないとオーナーの負担も大きくなってしまいます。特に今は管理費無料の業者もありますが、中には最低限の対応しかせず、修繕業者から多額のマージンをもらっているケースもあります。その分、結果的にオーナーに負担のしわ寄せが来てしまうため、安さだけで判断するのは要注意です。実際のところ、安定した賃貸経営をされているオーナーほど、業者周りや物件メンテナンスをしたりと自身で活動されています。

そして何よりも、家賃収入が安定し、トラブルを最小限に抑えるような管理体制が整っている不動産会社を選ぶ必要があります。

店舗

土地の上に店舗を建てて第三者に貸し出し、賃料を得る方法です。居住用施設と比べて収益性が高く、繁華街や幹線道路沿いなど人の集まりやすい、交通量の多い場所に土地を持っている場合におすすめの活用方法です。

なお、固定資産税の軽減が受けられる住宅用地の特例は「人の居住を目的にする」場合に適用を受けられるもので、店舗の場合は適用対象外です。

一方、相続税については、小規模宅地等の特例で「特定事業用宅地等」の適用を受けられるため、条件を満たせば高い節税効果を期待できます。

また、店舗は居住用施設ではないため、一部の住居系の用途地域では活用できない点にも注意しなければなりません。

トランクルーム

土地の上にトランクルームを建てて第三者に貸し出し、賃料を得る方法です。アパート・マンションや店舗を建てるのと比べると、初期費用が安い傾向にあります。

土地の面積は必要なトランクルームをおいたうえで、できれば駐車場を確保できる程度はあったほうがよいでしょう。一方、居住用施設でないこともあり、多少変形地であっても活用しやすいといえます。その他、用途地域については第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域で利用できない他、第一種中高層住居専用地域では制限がかかる点に注意が必要です。

また、立地としては、住宅街周辺の方が利用されやすいといえますが、郊外の土地でも集客を見込める可能性があります。なお、トランクルームは固定資産税や相続税の節税効果を見込むことができません。

コインランドリー

土地の上にコインランドリー用の施設を建てて利用者から利用料を得る方法です。かつては洗濯機を持っていない学生や旅行者などがターゲットでしたが、近年のコインランドリーの高性能化により、家庭用の洗濯機では対応できない機能を求める主婦などをターゲットとしているところも増えています。最近では、喫茶店併設のコインランドリーなどもあり、コインランドリーを利用中にコーヒーやランチを楽しんでもらう施設にも注目が集まっています。

土地活用法としては、アパートやマンションと比べると初期費用を抑えやすい一方、高性能化した洗濯機の価格が高く、数千万円の費用が必要です。なお、コインランドリー経営には個人で経営するパターンとフランチャイズに加盟するパターンがありますが、双方とも初期費用は大きく変わりません。フランチャイズに加盟すれば、立地などを含めてプロの目線でアドバイスを受けることができますが、毎月加盟料を支払う必要があります。住宅街でまだ新しいコインランドリー用の施設がないエリアなどに土地を持っているケースにおすすめできそうです。

なお、コインランドリーは相続税の軽減特例である小規模宅地等の特例において「特定事業用宅地等」と判断されるため、節税効果も期待できるでしょう。

各土地活用方法の特徴の一覧表
土地活用方法 初期費用 収益性 節税効果
駐車場 安い 低い 低い
アパート・マンション 高い 高い 高い
店舗 高い 高い

やや高い

(相続税の節税効果は高い)

トランクルーム やや安い やや低い 低い
コインランドリー やや高い やや高い

やや高い

(相続税の節税効果は高い)

5.まとめ

今回は、理想のライフプラン実現のために知っておきたい資産運用や土地活用の基本についてお伝えしました。

別の記事で、土地活用・資産運用前の現状把握の必要性についてお伝えしていますが、現状の課題と目標を明らかにすることで、適切な対策が検討できます。

本記事でお伝えしている通り、資産運用法や土地活用法にはそれぞれ特徴があり、資産背景や将来の目的などによって、どの方法が最も効果的なのか、検討していくことが大切です。なお、ご自身の課題や、所有している土地の最適な有効活用方法など、自身で考えることが難しい部分については、土地活用の成功事例や、実績に裏付けされたノウハウやリソースを持っているパートナー企業から継続的に正しい・新しい情報を収集することもとても大切です。

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監修者プロフィール
中西 諒太 
不動産ライター・宅建士・ファイナンシャルプランナー・住宅ローンアドバイザー 

アパレル、飲食店での勤務を経て、不動産業界へ。
仲介・管理業務を経験。現在は不動産業務の傍らライティングや監修に携わる。

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