1-4．ハウスメーカー・工務店

ハウスメーカーは住宅建設会社によく使われている名称で、ハウスメーカーと工務店の違いは会社の規模と対応エリアではないでしょうか。
理由としてハウスメーカーは企業独自のブランドを持っていて幅広いエリアに対応できるのに対し、工務店は地域密着型で地域に根付いた運営を行っているのではないでしょうか。

もともとは戸建てをメインにしていた企業が多く今では賃貸住宅をはじめ、戸建賃貸や賃貸併用住宅を扱う会社もかなり増えています。
注文住宅や戸建賃貸、賃貸併用住宅を検討しているオーナーは建物賃貸事業などさまざまな活用形態の実績・ノウハウを持っているハウスメーカーや工務店に相談すると良いでしょう。

1-6．税理士

税理士は主に税金に関する相談を受け付けています。

土地は保有するだけでも固定資産税などの税金が発生するほか、不動産経営を実施する場合、家賃収入や経費を計算して確定申告を行う必要があります。

収入が大きい場合、 税金についての専門的な知識がないまま税金を納めると必要以上に税金を納めてしまう可能性があるため、税金のスペシャリストである税理士に相談することをおすすめします。

税理士であれば土地活用による相続税や資産税、所得税や賃貸経営などで発生する税金の節税対策やアドバイスなどの提案が期待できます。
ただし、税理士は税金の相談のみになるため建設や建築、運用方法は他の専門業者に相談することになります。

2-3．地積測量図

地積測量図は土地の長さや幅などの面積がわかる書類です。

分筆登記や地積更正登記の申請時に面積の根拠、証明をするために法務局へ提出され、土地の位置関係や形状、境界線の位置なども明らかになっています。
法務局へ申請するか登記情報提供サービスを利用することで取得できます。

3-3．複数の相談先に話を聞く

土地活用の相談先から提案できる活用方法が限定されているなどの理由で多角的な提案が難しい場合は「セカンドオピニオン」として異なる意見や計画を提示してもらうことを

おすすめします。

得意分野がはっきりしている相談先では、回答内容が得意分野に関係したものに偏りがちで1つの相談先のみでは偏ったアドバイスをもらう可能性があります。

相談先を複数社比較し、自身の条件に合った信頼できる業者と契約することが大切です。

4.土地活用の相談先を決めるときに重視したいポイント

相談するときのポイントがわかったところで、
次は相談先を決めるときのポイントを見ていきましょう。

相談先を選ぶ際には、
その企業の実績や、担当者の相談のしやすさ、アフターサービスの充実さが重要です。

4-1．土地活用の実績

相談先が過去に手がけた土地活用の実績で判断するのが良いでしょう。

HPなどで紹介されている前例を確認し、過去の実績から具体的な土地活用方法のプランを
イメージしましょう。

実績豊富な会社であれば、これまでの実績やノウハウをもとにした精度の高い提案を

受けることができます。

なるべく具体的な建築プランや収支計画を提案できるところを選びましょう。

4-2．納得できる説明

相談先の会社が信頼できるかどうかも大切になってきます。

不動産投資は担当者と二人三脚で進めていくものであるため、
信頼できるパートナーでなければうまく進みません。

信頼できるかどうかを判断するには、提案を受ける際の内容に注目するとよいでしょう。

提案内容は根拠あるデータをもとに練られているか、必要に応じてデータを提示してくれるか、
こういった点が注目ポイントになってきます。

そして、なんでもかんでもこちらの要望を取り入れるのではなく、
ビジネスとして成功させるための現実的で中立的な意見を言ってくれることも重要です。 

4-3．アフターサービスの充実

土地活用は建物や施設を建ててからが本番です。

建設が終わった後も長期的にサポートを続けてくれる相談先を選ぶと良いでしょう。

建築時、建設後のサポート体制はどのようなものになっているか確認しましょう。

例えば建設会社であれば、
何年までどのような点検・修繕のアフターサービスがあるのかなどは比較できるポイントです。

また賃貸住宅経営であれば、アパートの不動産管理会社がどういった人員体制で、
どういった業務まで対応してくれるのかという内容を確認しましょう。

5.土地活用を相談してから事業開始までの流れ

土地活用の相談をした後、事業開始までにはいくつかやらなければならないことがあります。

ここでは流れに沿って説明します。

Step1.需要の調査

土地がある地域の需要や供給を調べ、適した土地活用の方法を見定めましょう。

主に調べたいところは、周辺施設と人口です。

周辺施設については、物件の周囲を地図や徒歩で確認し、どのような施設があるか確認します。
それらの施設を利用する方は、自らの物件の利用者にもなりうるからです。

また、競合となる物件の築年数や賃料相場を把握し賃料設定の参考にします。

人口については、国勢調査の結果をインターネットで調べ、増減や属性を調べましょう。

土地活用を専門にする不動産会社であれば市場調査も含めて行ってくれます。

Step2.土地の診断

土地の診断は不動産会社が行います。

まずは、土地に定められた法的な制限（用途地域など）を確認し、
どのような種別・規模の建物を建てることができるかを確認しましょう。

また、現地調査も行います。現地調査では、実測により登記簿上の面積との際がないかを測ったり、高低差や電気・ガス・水道菅の有無などを確認したりします。

また、建てる建物の規模によっては、地耐力調査も必要です。

地盤が耐えられる荷重の強度を測り、必要であれば地盤改良を行います。

Step3.経営計画の立案

調査と診断で明らかになった情報をもとに、建築プラン・収支計画を立てます。

建築プランについて、例えば人口調査では、
単身世帯が多いのか、ファミリー世帯が多いのかなどの情報を得ることができれば、
建築プランに反映させより需要にマッチした建物を作ることが可能です。

収支計画については、建築プランをもとに、長期的な収支計画を立てます。

投資額・収入・支出を細かく算出します。

この収支計画の精度が高いほど、余裕を持った資金計画を立てることができます。

不動産会社に助けてもらいながらシミュレーションしてみましょう。

Step4.建築計画の作成

土地診断が終われば、いよいよ建築計画が提案されます。

建物の平面図や立面図、設備図などが提示され、建物の詳細の説明を受けます。

確認しておきたい項目は以下の通りです。

・間取り

・壁紙・床板等の内装

・水回り設備のスペック

・防音・防火対策（素材など）

また、計画では、工程表で施工～竣工までのスケジュールも説明されます。

資金繰りの観点からも、スケジュールはきっちりおさえておきましょう。

Step5.工事実施・検査

内容に合意したら、不動産会社と工事請負契約を締結します。

この契約書には建物建築におけるさまざまな取り決めがなされています。

契約金として工事代金の2～10％程度を支払い、残額は竣工後の引き渡し時です。

工事期間中、定期的に現地に赴くことで、建築計画通りに工事が行われているかを確認できます。

特に構造部や断熱材や防音素材などは建築中でなければ確認できないため、
タイミングを聞いてチェックしにいくことをおすすめします。

Step6.引き渡し・アフターサポート

建物引き渡しでは、オーナーが物件に不具合がないかを確認する竣工検査を行います。

不具合があれば指摘し手直ししてもらいましょう。

その後は、いよいよ土地活用がスタートします。

入居者募集・賃貸契約の締結・家賃回収・点検・清掃などの業務を不動産会社の力を借りながら行いましょう。

6.土地活用の相談に関連する質問

ここまでは、土地活用の流れについて説明しました。

最後に、まとめとして土地活用の相談に関する質問とその答えを見ていきましょう。

6-1．土地活用の相談はどこにしたら良いのですか？

相談先によって得意とする内容が少し異なります。

もし相談したいことがはっきりしていない場合は、土地活用のことを幅広くサポートしている不動産会社がおすすめです。

不動産会社は土地活用に関してのさまざまな相談に乗ってくれるだけでなく、専門家とのつながりもある場合が多いため、
専門性に応じて新たな相談先を紹介してもらうのも良いでしょう。

6-2．土地活用の方法はどのようなものがありますか？

土地活用は、賃貸アパートや賃貸マンション経営、駐車場、トランクルーム、コインランドリー経営など多岐にわたります。

適切な方法は土地の広さや需要の有無に加え、土地活用の目的によっても変わってきます。

まずは不動産会社に所有する土地を見てもらい、適した活用法を提案してもらうのが良いでしょう。

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6-3．所有している土地を手放すとどのようなデメリットがありますか？

土地を手放す際の注意点は、収益を生み出す可能性がなくなってしまうことです。

売却で一時的なお金は得ることができますが、
土地活用で得られる定期的・長期的な家賃収入は得られなくなってしまいます。

手放す前に、活用を検討してみましょう。