土地活用の代表的な方法であるマンション経営。マンション経営とは土地にマンションを建築して入居者を募集する不動産投資の一種です。マンション経営の収益源は賃貸借契約を交わした入居者からの賃料収入で、立地条件や居住層の環境などから賃貸需要があれば賃料相場より高めの家賃を設定しやすく、高い利回りが期待できます。また、マンションを売却した時に得られる売却益も期待できる土地の活用法です。

この記事では、土地所有者であるオーナー向けに土地活用でマンション（アパート）経営を選ぶメリット・デメリットを解説していきます。

1．土地活用でマンション経営を選ぶメリット

土地活用でマンション経営を選ぶメリットはさまざまです。
ここでは収益、資産形成、税金対策の観点から3つのメリットを紹介していきます。

1-1．長期的な収益が望める

賃貸経営は入居者から毎月家賃収入を得られます。マンションは建物の耐用年数が長く入居者の居住期間が比較的長いため、安定収入が見込めます。

また、一棟経営は戸建てや区分所有とは異なり複数の戸数（部屋数）を所有するため、空室や滞納のリスクを分散することができます。

1-2．資産形成ができる

完成したマンションはローンを完済すれば所有者の資産になるため、ローンを返済完済しながら収益で資産試算を形成していくことになります。そのため、株や暗号通貨と異なり、実物の資産として手元に残ります。
マンションなどの実物資産は資産価値が落ちにくいためインフレに強く、加えて ロングリターンを見込んだ資産形成が期待できます。

 

また、万が一建物価値が大きく下がったとしても土地の価値は残り続けます。
例え土地が値下がりした局面でも売却しなければインカムゲインを得ることが可能で、地価上昇時には収益物件として売却することでキャピタルゲインも期待できます。

このように将来、売却したり相続したりすることも可能なため、資産の持ち方としても魅力的な活用方法ではないでしょうか。 

1-3．税金対策に効果を発揮する

賃貸経営では減価償却を活用して所得税が圧縮できます。建物の一部を毎年、減価償却費として経費計上できるため、不動産所得を抑えることに繋がり所得税圧縮できるといった仕組みです。また、何も建っていない土地と比べて、土地に関して納める固定資産税や都市計画税の額が低くなるため、節税効果が期待できます。

 

また、基本的に土地や建物は実際の取引価格よりも低い金額で評価されるため、額面や残高がそのまま評価額になる現金よりも、相続税を押さえられやすいのも大きなメリットといえるでしょう。不動産の実際の評価額はケースバイケースですが、時価の70～80％程度になる傾向があります。

 

さらに借家権割合による相続税評価額の減額が適用されるため、マンションを建築することで更地のままの土地を相続するのと比べてかかる相続税も低くなりやすい傾向があるのです。   

加えて、土地の上に建物があると土地の固定資産税は最大6分の1に減額されるため、節税効果が高くなります。

 

さらに小規模宅地等の特例が適用できるケースなら、より相続税評価額は減少します。

小規模宅地等の特例とはマンションの敷地のうち200㎡までの評価額が50％減額される特例です。

国税庁：小規模宅地等の特例

ただし、マンション経営を始めて3年以内に相続が発生した場合、小規模宅地等の特例が使えなくなるため注意が必要です。
小規模宅地等の特例要件を満たし、相続対策を加味した土地活用を希望するオーナー様は早めにマンションを建てることをおすすめします。

2．土地活用でマンション経営を選んだ際のデメリットや注意点

マンション経営にはメリットがある一方でデメリットもあります。
メリットだけでなくデメリットも把握して失敗しない賃貸マンション経営を行うことが大切です。
ここでは、マンション経営におけるデメリットを紹介していきます。

2-1．高い投資コストがかかる

マンションを建てるには建築費用などの初期費用と、建築後も建物管理や入居者の対応など、管理維持費であるランニングコストがかかります。そのため、自己資金のみでコストを賄えるケースは少なく、金融機関からアパートローンを得て資金を確保することが多いのではないでしょうか。

賃貸物件の中でも戸建てやアパートより規模が大きいため、収益性や安定性がある一方で建築コストが高額になることは覚えておくと良いでしょう。

2-2．管理業務が煩雑になりやすい

マンションを建築して住民が入居した後も建物のメンテナンスや設備の維持管理、入居者募集や入居者対応、家賃回収や送金などやることが多々あります。管理業務は不動産の知識と時間があるオーナーでないと務まりません。

そのため、一般的には不動産管理会社と契約して管理委託するケースが多いのが現状です。その場合、基本的に管理費用が発生します。

2-3．複数のリスクが存在する

マンション経営を続けるにあたって収益や経営に影響する空室リスク、家賃滞納のリスク、賃料下落リスク、住民トラブルリスク、建物修繕リスク、災害リスクなどがあります。ただし、リスクにはそれぞれ有効な対処法があることを覚えておくと良いでしょう。

 

マンション建築後の経営計画など豊富なノウハウがあり相談できる建設会社や、不動産会社を選び収支計画のシミュレーションをすることが大切です。

マンション経営のリスクと対策、経営のコツやポイントは下記の記事で具体的に解説しています。

 

＞＞関連記事：マンション経営における8つのリスクと対策｜正しい把握が成功のカギ

 

マンション経営ではリスクの存在と対処法を事前に把握することが重要且つ安心できるのではないでしょうか。

3．土地活用でマンション経営を行う場合の準備

土地活用でマンション経営を行う場合、大切なのは準備です。
土地活用を成功させるためにどのような準備が必要なのか説明していきます。

3-1．セミナーなどに参加して情報収集をする

情報収集は基礎知識を付けるためにも重要です。専門家や土地活用を行う会社などが主催するセミナーがあるため、最新の情報や当事者が知る情報、ノウハウをキャッチアップできる貴重な機会ではないでしょうか。

また、セミナーの主催者や講師がメルマガを運営していることも多くメルマガ登録すれば、セミナー後も継続的に情報収集ができるため常に新しい情報を得ることができます。

オンライン形式で参加できるセミナーもあるため、申し込むと良いでしょう。

3-2．資格に関する勉強をする

マンション経営において必須の資格はありません。しかしながら資格を勉強することで体系的な知識が得られるため、失敗しないマンション経営を行う上で勉強することは重要です。専門家の意見をより深く理解するためにも知識を習得することが望ましいと言えるでしょう。

 

よく知られている資格には宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産実務検定などがあります。土地オーナーが不動産投資を行う上でおすすめの資格は下記の記事で紹介しています。

 

＞＞関連記事：不動産投資に資格は必要？知識の習得におすすめの資格9選

3-3．土地活用のプロや専門家に相談する

マンション経営は手間がかかる上に専門知識や経験が求められるため、不動産を専門的に扱う会社では不動産投資に関する相談を受け付けています。
無料の業者も多いため、まずは資料の一括請求や不動産投資に関する問い合わせでも良いでしょう。業者は主に不動産会社や建築会社などで相談ができます。

 

また、長期的に安定したマンション経営を行うための判断基準として「土地調査力や賃貸ニーズの調査力が高いか」「お客様の目的に応じた建物の構造や規模を決められるか」「入居者ニーズに応じて部屋の間取りや建物の設備などを計画できるか」「収支シミュレーションや事業計画に沿った土地活用を実現できる能力があるか」などで判断すると良いでしょう。

 

業者選びも大切です。
相談する際は複数の不動産業者に相談を依頼し、受けた提案を比較しながら検討することをおすすめします。

4．マンション経営は入居率を上げることが大切

長期的な収益が期待でき税金対策にも効果を発揮するマンション経営。不労所得が期待できるマンション経営は魅力的な土地活用の方法ではないでしょうか。しかしながらマンションは入居者を募集してからすぐに入居者が見つかるとは限りません。

賃貸経営では家賃滞納のリスクに加えて空室のリスクもあります。支払いの滞りを軽減する家賃保証も活用することで家賃収入が得られないリスクを軽減できるのではないでしょうか。
空室のリスクに対してはサブリースで空室対策を行うなど、空室対策をしないと空室の戸数が多くなり長期間、空室となった場合の損失は大きくなるため、家賃滞納だけでなく空室家賃のリスクもカバーできるサブリースもおすすめです。

 

収益物件を運用するためには、マンション経営を行う自分の目的とプランを明確にしてさまざまなメリットデメリットを理解し対処できる知識を付け、サービスを利用することでバランスの取れたキャッシュフローでマンション経営ができるでしょう。