公開日:2017.01.01

収入アップや相続対策などの理由からアパート・マンション経営に興味・関心を持つ方は多いと思います。しかし、いざマンション経営に取り組もうと思って調べてみると、大量の情報を前にして「難しそう」「何から考え始めればよいかわからない」と感じてしまう方もいるでしょう。また、アパート・マンション経営を始めたものの、行き詰まりを感じているという方もいるかもしれませんが、将来発生するリスクの見通しとその対策が立てやすい投資方法と言えます。アパート・マンション経営を成功させるためのポイントについて考えてみたいと思います。

空室で失敗するアパート・マンション経営

アパート・マンション経営には全くリスクがないわけではありません。リスクとして、「空室リスク」、「老朽化リスク」、「借入金の金利上昇リスク」などさまざまあります。これらのリスクをしっかりと事前に理解し、その対策をしっかりと考えることが成功に向けてのポイントです。パートナー選びは良い面だけでなく、リスクについても丁寧に説明を行い、かつ、その対策についても相談に乗ってくれることが重要です。

親身に相談に乗ってくれる不動産会社は、豊富な実績からいくつもの成功事例を有しています。スタート時はもとより、アパート・マンション経営をはじめてから課題や問題が生じた場合にも、適切な対策を提案してもらうなど、力強い味方になってくれるでしょう。

立地における市場情報や過去の顧客情報を蓄積してきた不動産会社は、「そのエリアでどのような入居者属性が多いのか」、「その入居者属性にどのような間取りや設備などに人気があるのか」といった市場環境について、現状に即したアドバイスを行ってくれます。

アパート・マンション経営をスタートする前に、豊富な実績と情報を持つ不動産会社からのアドバイスを受けておくことに越したことはありません。

しかし、新築当初は空室に悩まなかった場合でも、築年数を経るごとに空室が目立つようになるというケースは珍しくありません。

既にアパート・マンション経営をスタートしていて、入居者の募集を不動産会社に任せているけど、なかなか入居者が決まらず、空室が続いている場合には、別の不動産会社に依頼をかけることも一案です。

賃貸経営におけるリスクはこちらの記事で詳しく触れています。

賃貸経営の5大リスクをまとめて理解しよう！

管理会社の選定で失敗するアパート・マンション経営

管理会社はどこも同じではありません。話を聞き、契約内容をしっかりと確認し、信頼できる管理会社を選びましょう。 必要な管理業務の例は以下の通りです。

• 入居者の募集
• 契約の管理・更新
• 家賃の回収・滞納家賃の取り立て
• 建物および敷地内の清掃・維持
• 設備の維持・保全
• 退去時の対応　　など

このほかにも管理業務は多岐に渡り、設備故障時の対応、家賃を滞納する方の取り立てや違法駐車・迷惑駐車への対応など想定以上に時間をとられる業務もあります。アパート・マンション経営以外に仕事をしている場合には、すべての管理業務を自ら行うということは難しく、管理会社に委託するケースが一般的です。

しかし、管理会社はどこも同じではありません。国土交通省の調べでは、管理会社によっては、以下のような問題が生じることもあります。

• 管理委託契約の内容が不十分なため、管理会社がどこまで管理してくれるかが不明確

• アパート・マンション経営をしているが、管理会社が勝手に内装工事を発注する

• トラブル対応をしてもらった際、別途費用の請求を受けた

• 短期間の家賃滞納を理由に入居者を追い出した

どの管理業務をオーナー自らが行い、どの業務を管理会社に委託するのかを、自分なりの考えを持ったうえで、管理会社を比較検討するとよいでしょう。

次の記事で、管理会社の選び方や自主管理と委託管理の違いに触れていますので、参考にしてみてください。

空室率を下げる！賃貸経営における「管理」の重要性

副業でもアパート経営できる！委託管理の上手な活用方法とは

不動産の承継で失敗するアパート・マンション経営

生前贈与に詳しい専門家に相談しながら対策を講じましょう。

アパート・マンション経営は長期に渡り継続していくことになるので、次の世代に円満円滑に承継していくことも考えておく必要があります。

具体的には、アパート・マンションを含めた資産全体を把握して、ご自身の将来のライフプランを踏まえて承継者を決定します。納税が予測される場合には、その納税資金対策を講じなければなりません。もちろん、状況変化に応じて、定期的な計画の見直しを行っておく必要があります。

また、引き継ぐ側としては、いくら資産を相続できるとはいえ、空室が多く収益力が低かったり、残債が残っている場合だと、引継ぎをしたくないと感じる方も多いものです。

次世代に引き継ぎをおこなうまでに、適切な管理をしておくことも円満な資産承継のために必要なことといえるのではないでしょうか。

それらすべてをオーナー自らが考えるには、多くの時間と知識が必要になります。不動産会社、管理会社を選ぶ際には、アパート・マンションを建設、管理するだけでなく、その先の未来を見据えた資産承継についての相談にも応じてくれる業者であるかどうか、またはそうしたネットワークを持っているかという観点も選定基準に盛り込んでおくとよいでしょう。

まとめ

アパート・マンション経営を成功させるためには、オーナー自らがリスクを正しく理解した上で、その対策を講じていくことが大切です。一人で抱え込むのではなく、課題解決に適切なアドバイスが持てる不動産会社や管理会社を見つけ、うまく活用しながら、自分自身に合った経営スタイルを見つけ出していくとよいでしょう。

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