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賃貸住宅経営 副業でもアパート経営できる!委託管理の上手な活用方法とは

アパート経営を始めるきっかけは、安定収入の確保や節税対策、相続対策など、人によって様々です。2017年度の当社データによると、土地活用の動機のおよそ1/3が相続対策となっていることから、「相続」をきっかけとした土地の有効活用方法として、アパート経営を始める場合も多いと言えます。

アパート経営を始めるオーナーの中には、会社に勤めているなど本業がある状態で副業としてアパート経営をする方もいるでしょう。「サラリーマン大家という言葉を耳にするけれど、実際上手くいくのだろうか?」と不安になった方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、アパート経営を行っているオーナーの実態や副業でのアパート経営の目線から自主管理と管理会社に委託した場合の違いについて解説します。

【ポイント】

 アパートオーナーの中には副業としてアパート経営をしている
 
自主管理ではトラブル等の管理リスク対策を個人で行わなければならず、オーナー側の負担が大きい

 
自主管理と比較して委託管理は稼働率が高く空室リスクを下げられる

副業でアパートを経営しているオーナーは多い

会社に勤めながら副業でアパート経営を検討している方の懸念は、本業と副業の両立の仕方ではないでしょうか。アパートの管理業務のボリュームがどの程度あるのか不透明な上、管理方法やアパート経営ノウハウも乏しい中で不安に感じている方も多いと思います。しかし、手間がかかりやすい管理業務は管理会社に委託することで負担を大幅に軽減することが可能です。

アパートオーナーの中には、本業とは別に副業としてアパート経営をしている方もいますが、知識が豊富な管理会社に管理を委託すれば、アパートの管理に手を煩わせず、本業に集中しながらアパート経営できるでしょう。

賃貸管理市場が大きく成長している

総務省の「2013年住宅・土地統計調査」、全国賃貸住宅新聞社の「賃貸住宅管理戸数ランキング」によると、1993年(平成5年)に1,814万戸の管理戸数が20年後の2013年(平成25年)には2,281万戸と全体的に増加傾向にあります。


管理形態としては1993年に自主管理の物件の割合は83.5%、委託管理は16.5%となっていましたが、2013年は自主管理が64.6%、委託管理は35.4%と委託管理の割合が20年間でほぼ2倍となりました。

また、1993年の自主管理の入居率が84%、委託管理の入居率が90%となっていましたが、2013年は自主管理が75%、委託管理が90%とその差が顕著に表れつつあります。これらの結果を踏まえると、委託することで入居率が良く経営が安定するため、「安心」を得たいというオーナーが増えていると言えるでしょう。

自主管理では何をするのか

「管理を委託すると手間が省けて楽になるが、一方で手数料が発生するため、自分でできるなら委託せずに済ませたい」といった理由などから自主管理を選択するオーナーもいます。しかし、自主管理では全ての管理業務を自分自身で行うことになるため、手間がかかる上、それぞれ対応するための時間が必要になります。アパート経営の管理の主な業務内容は以下の4つです。

      • <建物管理業務>
        建物管理業務とは、巡回などで建物の外部に異変が見られないか確認するほか、清掃業務、故障・修理の手配と立ち会い、火災報知機などの法定点検の立ち会いなどです。
      • <入居者管理業務>
        入居者管理業務とは、入居者の募集や入退去手続きや契約管理、入居者同士・近隣とのクレーム対応などです。
      • <金銭管理業務>
        金銭管理業務とは、家賃等の入金管理や滞納者への取り立て、敷金の管理や精算などです。
      • <鍵・書類管理業務>
        鍵・書類管理業務とは、退去時の鍵のシリンダー交換、賃貸借契約書・建物図面・各種法定点検書類の保管などです。

「自主管理でも大丈夫」と感じる人もいるかもしれませんが、ここで挙げた管理業務は一般的な業務を抜粋した一部にしかすぎません。特に、管理業務は入居者とのやり取りが多く、負担も大きいことからトラブルも起こりうるので注意が必要です。どんなトラブルを伴うか見ていきましょう。

自主管理にはトラブルを伴いやすい

自主管理に伴いやすい主なトラブルは以下の4つです。

      • 本業との両立が困難になる
        建物管理業務や入居者管理業務には、立ち会いを求められるものもあります。そのため、それらの業務が平日の場合には仕事を休んで立ち会わなければなりません。
      • 時間的な拘束が多い
        アパートに関する窓口がオーナーになるため、入退去に関することやアパートの不具合に関すること、隣人や近隣とのトラブルに関することなど、時間に関係なく連絡があります。入居者からの連絡への対応が遅くなった場合には、それが理由で入居者の満足度が低下し、退去へとつながる可能性もあるため、身体的だけなく精神的な負担もかかりやすいと言えます。
      • 入居者が見つかりにくい
        オーナーが入居者募集をすると言っても、告知方法によっては入居者が簡単に見つかりません。不動産ポータルサイトを活用して入居者を募集すると言っても、すぐに見つからなければ広告費だけが増えていくことになります。
      • 滞納への対応が精神的な負担になる
        家賃の徴収は精神的な負担が大きい業務です。滞納者には催促などの対応が必要になりますが、催促しても支払ってもらえるとは限りません。家賃を徴収できないことを理由に強制退去させたくても、日本では借主保護の観点から1~2ヶ月程度の滞納では借主が守られてしまいます。

自主管理では、経営しているアパートの状況をよく理解できるというメリットがある一方、トラブル対応などを理由に精神的・身体的な負担が管理委託と比較して大きくなるのがデメリットと言えます。

アパート経営の実態

自主管理は時間的な拘束が多い・本業との両立が困難になるなどのトラブルを伴うことが理解されたと思いますが、「委託管理にした場合にそれらのトラブルがどうなるのか」「管理手数料の相場がどれくらいなのか」気になっている方も多いと思います。 委託管理にした場合にどのようなメリットがあるのか、委託管理に必要な手数料の相場を見ていきましょう。

管理会社には幅広い業務を委託できる

アパート管理では、「建物管理業務」「入居者管理業務」「金銭管理業務」「鍵・書類管理業務」などの業務をオーナーがしなければなりませんでした。一方、管理会社に委託する場合は、これらほぼ全ての管理業務を委託することができます。

そのため、「本業との両立が困難になる」というトラブルに対しては、管理会社が代わりに立ち会ってくれるため、本業に集中することが可能です。また、「時間的な拘束が多い」というトラブルに対しても、オーナーに代わって管理会社が窓口になるため、オーナーは管理会社からの業務連絡や報告を受ける程度になります。

「入居者が見つかりにくい」というトラブルに対しては、管理会社の幅広いネットワークを活用することでスムーズな募集が期待できるほか、「滞納への対応が精神的な負担になる」というトラブルに対しても、管理会社が代わりに催促してくれるため、負担が軽減されます。 このように、委託管理であれば、アパート管理で伴いやすいトラブルによる手間や精神的・身体的負担が抑えられるため、委託管理の利便性は高いと言えるでしょう。

委託時には管理会社に管理手数料を支払う

管理会社にアパートの管理を委託する際は、管理手数料を支払う必要があります。手数料の標準は5%ですが、業務内容が少ない場合には3%、多い場合には8%といったように管理内容によって差が生じる傾向があります。

しかし、法律によって明確な基準が決まっているわけではないため、手数料が同じでも管理内容が異なることがあります。管理内容によってオーナーの負担軽減の幅は変わってきます。価格だけで選ぶのではなく、管理手数料はオーナーの「楽さ・安心」の対価と捉え、実績や管理内容などを総合的に考慮しながら選ぶことが上手な活用方法です。

まとめ

副業オーナーにとって必要なことは、本業とのバランスを考慮し、妨げにならないよう物件の管理にかかる時間や上手にコントロールすることです。それらを実現するために、手段として管理会社に管理を委託するのは負担軽減を図るためには良い方法と言えます。

また、委託管理の場合、入居者の募集・管理を委託することで、安定した高い入居率が期待できる上、クレーム対応なども代理で行ってくれるため、精神的負担も軽減でき、オーナーにとって大きな利点となります。

アパート経営は成功すれば安定した収入を得ることができますが、一方でアパート管理・運営を行う上では空室リスクや家賃滞納リスクなど、様々なリスクも伴います。まず、あなたのアパート経営において何が必要なのか、そして、検討する管理会社では賃貸経営におけるリスク対策がしっかりとれるのか、見極めて選ぶことが大切です。活用できる手段を利用しながら上手にアパート経営を始めましょう。

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