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賃貸経営における賃貸管理会社との上手な付き合い方

最終更新日: 2023.03.24

公開日:2016.08.30

賃貸経営を行ううえで、賃貸建物の仲介・管理会社は大切なパートナーとなります。賃貸経営の運営管理には、建物の共用部の清掃・照明交換やメンテナンスなどを行うハード面の管理と、入居者募集、契約締結、家賃の集金などを管理するソフト面の管理があります。今回はソフト面の管理について、オーナー様の管理スタンスに応じた賃貸管理会社との付き合い方・選び方をご紹介します。

賃貸経営における賃貸管理会社との上手な付き合い方

賃貸経営を行う際、まずはオーナー様がどれだけ運営管理に関わっていきたいかを考える必要があります。「自分で賃貸経営の全てを行いたいのか」、または、「プロに任せるとしたらどの部分を任せたいか」、そして「任せることでどんなメリットを得たいのか」などを明確にし、その目的・希望にあう賃貸管理会社をパートナー会社に選ぶことが大切です。

行う上で、賃貸建物の仲介・管理会社は大切なパートナーとなります。賃貸経営の運営管理には、建物の共用部の清掃・照明交換やメンテナンス等を行うハード面の管理と、入居者募集、契約締結、家賃の集金などを管理するソフト面の管理があります。今回はソフト面の管理について、オーナー様の管理スタンスに応じた賃貸管理会社との付き合い方・選び方をご紹介します。

1. 賃貸経営のすべてを自分で手がけるなら

「自分ですべてを管理したい」という場合は、入居者募集から賃貸借契約の締結・管理、家賃の集金や入居者の問合せ対応まで、賃貸経営のすべてを自身の手で行う必要があります。

管理費など、パートナー会社への支払いを抑えることができるというメリットはありますが、個人ですべてを行うにはやはり限界があります。たとえば、入居者を募集する際も広範なネットワークを持つ不動産仲介会社と比べると個人による入居者募集力はきわめて小さいと言えます。


2.できるだけ自分の手で賃貸経営の運営管理をしたいなら

定年退職後などで賃貸経営の運営管理に専念できるオーナー様は、入居者募集や賃貸借契約の締結など専門知識が必要となる部分だけを不動産仲介会社に依頼し、入居者とのやり取りはオーナー様が行う方法があります。入居者募集だけでもプロに任せることで、空室リスクを大幅に下げることができると言えるでしょう。

しかし、家賃の滞納者がいれば自身で督促をする必要があったり、入居者からの問合せ・クレーム対応も行う必要があるなど、オーナー様の業務負担は少なくありません。


3.賃貸経営の運営管理はプロに任せたいなら

賃貸経営の運営管理に時間や労力を割けない場合は、賃貸管理会社に入居者の募集から家賃の集金などの管理を依頼する方法もあります。委託費用はかかりますが、オーナー様自身に本業があるならば、家賃の滞納や退去時の敷金計算などに対応しきれない事も考えられますので、賃貸経営の運営管理を管理会社に任せるのがよいでしょう。

そうすることでオーナー様の業務負担はほぼ無くなります。しかし、家賃保証が無い場合は、空室発生時に家賃収入が減ってしまうというリスクは依然としてあります。


4.より安定した賃料収入を得たいなら

入居者の有無にかかわらず、パートナー会社が一定期間の家賃を保証する契約や、賃貸建物を一括借上する契約を結ぶ方法もあります。こういった方法を選べば、他の管理方法と比較してより安定した収入が得られるといえるでしょう。

しかし、保証される家賃が社会情勢・空室の状況などに応じて変更されることもあります。パートナー会社によって保証される家賃の更新時期や空室発生時の保証家賃算出方法等が異なりますので、オーナー様自身が保証内容を比較し判断することが非常に重要です。

また、賃貸経営をパートナー会社任せにするのではなく「どの程度の収入低下までなら耐えられるのか」「入居率を高めに維持するためにはどうしたらいいのか?」などの事業計画や事業戦略に関してオーナー様自身でも把握しておくことが大切です。

最新の入居者サポート事情も押さえよう

パートナーとなる賃貸管理会社との付き合い方が決まっても、それだけで安心ではありません。賢く賃貸経営をしていくために、常に賃貸業界の動向に注目しておくことが不可欠です。賃貸経営を成功させるには、入居者から選ばれるための様々な工夫を取り入れていく必要があるからです。

ここでは、オーナー様として知っておきたい、入居者の最近の動向をご紹介します。


1.家賃のクレジットカード払いができる物件が増えている

家賃をクレジットカードで支払えると、入居者にとって大きなメリットがあります。急な転勤などで手元に現金がなくても、クレジットカードがあればとりあえず引っ越しを済ませることができ、月々の家賃の支払いもクレジットカードが利用できることでポイントがたまる、などがメリットです。

そのため、クレジットカードで入居費用や家賃を支払うことのできる物件は、それ以外の物件より有利になるでしょう。

2.連帯保証人不要の物件にも注目が

転勤などの理由で、引っ越しの回数が多い人は、連帯保証人をそのたびに依頼し、手続きをお願いするのが大変だと感じることもあります。

そのような人たちからは、連帯保証人が不要な物件が好まれています。

3.更新料0円の物件もある

更新料はおおむね、家賃の1~2か月分を支払わなければならないケースが多いのですが、最近は「更新料0円」の物件も増えています。せっかく入居してくれた人が、更新時期に退去してしまうことを防ぐために、更新料0円は効果的です。

まとめ

賃貸経営をスムーズに進めるためには、「どんなスタンスで賃貸経営に臨みたいか?」をはじめに考えましょう。スタンスを決めることで、「パートナーとなる賃貸管理会社にどこまで任せるべきか」や、「選ぶ際のポイント」などが見えてきます。

その上で賃貸業界の動向や各社のサービスについての最新情報もしっかりと押さえて希望に近いサービスを提供してくれるパートナー会社を選び、付き合っていくことが、賃貸経営成功への近道です。



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