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「1棟アパート」と「区分マンション」、不動産投資はどっちがいいの?

最終更新日: 2023.12.21

公開日:2018.09.28

REIT(不動産投資信託証券)や戸建て賃貸経営など、近年の不動産投資は多様化しつつあります。建物自体に投資する「1棟アパート」と1部屋から所有できる「区分マンション」は投資先として特に注目を集め続けています。
今回は「どっちを選べばいいの?」という質問が多い「1棟アパート」と「区分マンション」のメリットとデメリット、失敗しない物件の選び方についてご紹介します。

>>関連記事:「土地活用の方法16選|運用を行うメリットや実際の進め方

この記事のポイント
  • 空室リスクは収益性に大きく影響。リスク分散できるかがポイント
  • 管理・修繕は入居者ニーズに対応できるかが重要
  • 売却価格は「アパート1棟」が高くなるが、売却は買い手の数が多い「区分マンション」の方がしやすい
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1棟アパートと区分マンション、それぞれのメリットとデメリット

投資物件選びで重視すべき点として代表的なものは、利回りやランニングコストなどに直結する「空室リスク」、「管理・修繕費」、「売却価格」の3点です。
この3点に関する「1棟アパート」と「区分マンション」のメリット・デメリットを見てみましょう。

>>関連記事:マンション経営の種類|それぞれのメリット・デメリットは?

1棟アパートと区分マンションの空室リスク比較

1棟アパート 区分マンション
メリット デメリット メリット デメリット
住戸が複数あるため、収益ゼロのリスクを軽減できる 空室の数が多くなると負担増 1住戸に入居者がいれば、必ず100%の収益になる 収益がゼロになる可能性がある

空室リスクの点から比較すると、「1棟アパート」は住戸が複数あることで空室リスクを分散できるため、1住戸の入居状況に左右される「区分マンション」と比較すると大きなメリットになります。また、入居者を安定して確保することが出来れば、利回りも「区分マンション」と比べて高くなる傾向があります。

例えば、「区分マンション」では、1部屋が空室になってしまうと単純に収益はゼロになってしまいます。しかし、総戸数10戸の「1棟アパート」の場合、1部屋が空室になっても空室率は10%。他の部屋が埋まっているので、収益はゼロになることはありません。

空室リスクは「区分マンション」最大の懸念材料になるでしょう。「区分マンション」は所有する部屋数が絶対的に少ないため、空室になった場合の影響が大きいのです。

特にローンを使って物件を購入すると、その影響は深刻になるケースもあります。例えば、融資を受けて1部屋を購入したにも関わらず、その1部屋がすぐに空室になってしまった場合の空室率は100%。当然、空室であり続ける限り収入はゼロで、ローン返済や修繕費・管理費は全て自己負担になってしまうのです。「区分マンション」を投資物件として選ぶときは、入居状況には特に敏感になる必要があるでしょう。

1棟アパートと区分マンションの管理・修繕比較

1棟アパート 区分マンション
メリット デメリット メリット デメリット
自由に管理・修繕ができる 自分で修繕費を積み立てる必要がある 管理が容易 修繕・改修に他のオーナーの同意が必要になる

「1棟アパート」は、建物そのものを自分で管理できるため、入居者ニーズに合わせて自分の判断で自由にリノベーションやリフォームが可能です。しかし一方で、自分で修繕費等を計画的に積み立てる必要があります。

「区分マンション」は管理費・修繕費もマンション管理組合によって積み立てされるので、自分で改修計画などを立てる必要はありません。「1棟アパート」と比べると管理も容易です。しかし、不動産投資の物件選びの鉄則である「入居者ニーズにあった物件」という点において、「区分マンション」にはウィークポイントがあります。

「区分マンション」の場合、専有部分である住戸内の内装や間取りであれば、自費で修繕・改修を行うことができますが、マンション自体の修繕を自分だけの判断で行うことはできません。周囲の環境変化や建物の老朽化に伴い、修繕・改修する必要があったとしても、他の区分所有者の理解が得られなければ実施することはできません。購入した当初は入居者ニーズに合う物件だったとしても、数年後には劣化が原因でマンション自体の住民が少ない物件に...というリスクも伴うのです。

逆に「工事する必要がない」と自分自身では思っていても、所有者のうち議決権を持つ過半数もしくは3/4が賛成すると大規模な修繕を行うことが決まってしまいます。その場合は、修繕積立金で賄う必要がありますし、それでも足りず、更に追加の修繕費を拠出しなければならない可能性もでてきます。

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1棟アパートと区分マンションの売却価格比較

1棟アパート 区分マンション
メリット デメリット メリット デメリット
要望を反映させやすい 投資額が大きいため、買い手がつきにくい 買い手が多い 要望を反映しにくい。価格が低めになることも

将来のことを見据え、売却する可能性も考えて投資物件を選ぶ必要があります。売却価格を決める重要な要素に「情報公開」というポイントがあります。

「1棟アパート」は、立地や条件によって評価が大きく変わります。また、その条件や売買情報も「区分マンション」と比べると売り主の意見が反映されやすいとされています。 一方、区分マンションの場合は、周囲の類似物件や同じマンション内の入居率などによって相場が決まり、その情報も比較的広く公開されています。このような状況では、オーナーの意向は反映されにくいので、希望価格通りに売却できるケースは少ないようです。

しかし、1棟アパートは区分マンションと比べると投資額が大きい為、買い手がつきにくい傾向があります。魅力的な物件は買い手もつきやすくなるので、購入段階から「売りやすい物件」を意識して選ぶことが大切です。

>>関連記事:ワンルーム不動産投資のメリットとリスクは?失敗しないポイント

まとめ

「1棟アパート」と「区分マンション」のそれぞれのメリット・デメリットを3つの項目で解説しました。どちらが最適な投資方法かは人それぞれです。ただ、不動産投資による収益性で見た場合、空室リスクは大きな不安要素となります。「入居者ニーズに合った物件」を維持することが不動産経営の成功につながるとも言えるでしょう。管理や修繕をどう行っていくのか、不動産投資投資を検討する段階から考えておくことが大切です。

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