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失敗しないマンション経営のポイントとは

最終更新日: 2023.11.28

公開日:2018.07.12

収入アップや不動産活用、相続対策などさまざまな理由からマンション経営に興味・関心を持つ方は多いと思います。しかし、いざマンション経営に取り組もうと思って情報収集をしてみると、大量の情報を前にして「マンション経営は難しそう」、「何から考え始めればよいかわからない」と感じてしまう方もいるでしょう。また、実際にマンション経営を始めたものの、行き詰まりを感じているという方もいるかもしれません。マンション経営は、将来発生するリスクの見通しとその対策が立てやすい投資方法と言えます。マンション経営を成功させるためのポイントについて考えてみたいと思います。


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この記事のポイント
  • マンション経営のリスクを事前にしっかり理解し、リスク対策を考える
  • 管理会社の選定には管理内容や体制についても細かく確認し、比較検討することが大切
  • 円満相続のためには事業継承も視野に入れた準備や安心できる管理体制を備えておくことが重要



空室で失敗するマンション経営

Question

節税対策で始めたマンション経営は最初の頃は順調だったが、10年目から空室が発生するようになり、当初見込んでいた家賃収入も減ってきた。また建物の修繕費で収支も合わなくなってしまった。

Answer

マンション経営には全くリスクがないわけではありません。マンション経営のリスクとして、「空室リスク」、「老朽化リスク」、「借入金の金利上昇リスク」などさまざまあります。これらのリスクをしっかりと事前に理解し、その対策をしっかりと考えることが成功に向けてのポイントです。パートナー選びはマンション経営の良い面だけでなく、リスクについても丁寧に説明を行い、かつ、その対策についても相談に乗ってくれることが重要です。

親身に相談に乗ってくれる不動産会社は、豊富な実績からいくつもの成功事例を有しています。スタート時はもとより、マンション経営をはじめてから課題が生じた場合にも、適切な対策を提案してもらえます。マンション経営の力強い味方になってくれるでしょう。

マンションの立地における市場情報や過去の顧客情報を蓄積してきた不動産会社は、「そのエリアでどのような入居者属性が多いのか」、「その入居者属性にどのような間取りや設備などに人気があるのか」といった市場環境について、現状に即したアドバイスを行ってくれます。

マンション経営をスタートする前に、豊富な実績と情報を持つ不動産会社からのアドバイスを受けておくことに越したことはありません。しかし、マンション新築当初はさほど空室には悩まなかった場合でも、築年を経るごとに空室が目立つようになるというケースは珍しくありません。既にマンション経営をスタートしていて、入居者の募集を不動産会社に任せているけど、なかなか入居者が決まらず、空室が続いている場合には、別の不動産会社に依頼をかけることも一案です。

また、いくつかの不動産会社に話を聞いてみるのも一つの手段となるでしょう。その中で、マンション経営のリスクの概要やその対策、市場ニーズに的確なアドバイスを行ってくれる不動産会社を選ぶことが成功する可能性を上げる手段となります。


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管理で失敗するマンション経営

Question

管理会社に運営を任せてマンション経営を始めたが、掃除も全くできておらず、雑草も伸び放題の状況だった。管理会社に問い合わせると、契約業務に入っていないと言われた。このままでは空室が出ても次の入居者が決まらないのではないかと心配もある。管理会社の対応はどこも一緒なのか。

Answer

管理会社はどこも同じではありません。話を聞き、契約内容をしっかりと確認し、信頼できる管理会社を選びましょう。 マンション経営を行う上で、必要な管理業務の例は以下の通りです。

    • 入居者の募集
    • 契約の管理・更新
    • 家賃の回収・滞納家賃の取り立て
    • 建物の清掃・維持
    • 設備の維持・保全
    • 退去時の対応  等々

このほかにも管理業務は多岐に渡り、家賃を滞納する方の取り立てなど想定以上に時間をとられる業務もあります。マンション経営以外に仕事をしている場合には、すべての管理業務を自ら行うということは難しく、管理会社に委託するケースが一般的です。サービスに大差はないと考えて、マンションの建設・取得時に委託した管理会社を見直したことがないという方もいるかもしれません。

しかし、管理会社はどこも同じではありません。国土交通省の調べでは、管理会社によっては、以下のような状況が生じることもあります。

  • 管理委託契約の内容が不十分なため、管理会社がどこまで管理してくれるかが不明確

  • マンション経営をしているが、管理会社が勝手に内装工事を発注する

  • トラブル対応をしてもらった際、別途費用の請求を受けた

  • 短期間の家賃滞納を理由に入居者を追い出した

どの管理業務をオーナー自らが行い、どの業務を管理会社に委託するのかを、自分なりの考えを持った上で、管理会社の選定をして、比較検討するとよいでしょう。管理会社の対応に既存のオーナーの満足度が高い場合には、それを強みとして満足度調査のデータを外部に発信していることが考えられます。不動産会社の選定ポイントとも重複しますが、マンション立地の市場環境について詳しく、建物管理、入居者管理、家賃管理のいずれにおいても信用が置ける管理会社を選ぶことがマンション経営を成功させるポイントのひとつです。

不動産の承継で失敗するマンション経営

Question

長年管理している賃貸マンションを贈与したいと息子に伝えたところ、手続きも面倒だし、税金もかかるから考えさせてほしいといわれました。その話をすると不機嫌になってしまうのでしっかりと話すことができません。

誰に相談すればよいでしょうか。

Answer

生前贈与に詳しい専門家に相談しながら対策を講じましょう。

マンション経営は長期に渡り継続していくことになるので、次の世代にマンション経営を承継していくことも考えておく必要があります。

具体的には、マンションを含めた資産全体を把握して、ご自身の将来のライフプランを踏まえてマンション経営の承継者を決定します。納税が予測される場合には、その納税資金対策を講じなければなりません。もちろん、状況変化に応じて、定期的な計画の見直しを行っておく必要があります。

また、引き継ぐ側としては、いくら資産を相続できるとはいえ、空室が多い収益力の低いマンションは引継ぎをしたくないものです。マンション経営を承継するまでに、収益力の高いマンション管理をしておくことも必要なことといえるのではないでしょうか。

それらすべてをオーナー自らが考えるには、多くの時間と知識が必要になります。不動産会社、管理会社を選ぶ際には、マンションを建設、管理するだけでなく、マンション経営の承継についての相談にも応じてくれる業者であるかどうか、又はそうしたネットワークを持っているかという観点も選定基準に盛り込んでおくとよいでしょう。


>>関連記事:「"円満"な資産承継を考える際の注意点。トラブル事例と承継までの流れ

まとめ

マンション経営を成功させるためには、オーナー自らがマンション経営のリスクを理解した上で、その対策を講じていくことが大切です。一人抱え込むのではなく、課題解決に適切なアドバイスが持てる不動産会社や管理会社を見つけ、うまく活用しながら、自分自身に合った経営スタイルを見つけ出していくとよいでしょう。

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