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賃貸経営で戸建てを選ぶメリットとデメリットは?注目される理由

最終更新日: 2023.03.17

公開日:2022年5月31

不動産や土地を活用して収益性を高める賃貸住宅への不動産投資。投資効果が可視化しやすいだけでなく節税効果の期待や相続税対策としても注目されています。

戸建ての賃貸経営はアパート経営やマンション経営と比較して、 子供の教育環境を重視してファミリー層の入居期間が長くなりやすい傾向にあることから、始めるオーナー様も多いのではないでしょうか。

この記事では賃貸経営で戸建て住宅を選ぶメリットとデメリット、失敗しないためのポイントや注意点を解説していきます。

戸建ての賃貸経営が注目される理由

区分マンションの賃貸経営と異なり戸建て賃貸は土地を単一で所有することができるため、売却などの出口戦略の選択肢が多く再建築することもできるため、ターゲットのニーズに柔軟に対応できることが魅力です。

戸建物件のニーズが変化している

かつて賃貸市場において戸建賃貸は非効率な土地活用法の1つと言われていました。貸し出せる戸数が1つしかなく、複数戸あるアパートやマンションと比べて賃貸収入を多く稼げないため、収益として劣り空室時のリスクが大きいと考えられていたためです。

一軒家に住みたいファミリー層は一定量存在します。加えて、将来への不安などから持家より賃貸と考える人が増加傾向にあり、テレワークの普及など賃貸ニーズの多様化などにより郊外の需要も増加しています。

増加傾向にある需要に対して、戸建賃貸の供給があまり多くないという現状があるため、賃貸経営の方法としては狙い目と考えられるでしょう。

ペット可の賃貸物件の需要が伸びている

アパート・マンションの賃貸住宅ではペット不可の物件も多く存在します。

しかし、ペットと一緒に快適な生活を送れるような広い面積や間取りの家を求める人も多く、十分なスペースを確保できる戸建てへのニーズが高まっています。

そのため、ペット可物件とすることで入居希望者が集まりやすくなる傾向にあります。

戸建ての賃貸経営のメリット

一戸建ての賃貸住宅のメリットは下記が挙げられます。

  • 少額の資金から始めやすい
  • 長く住んでくれる人が多い傾向がある
  • 出口戦略が複数見込める


それぞれ説明していきます。

少額の資金から始めやすい

一棟の集合住宅を購入するためには億単位の資金が必要なケースもあります。戸建てなら低い投資額で需要が見込める物件を購入しやすいのが特徴です。

アパートやマンションの場合、駅近などのアクセスが良い場所でないと借主が見つかりにくく、アクセスが良い物件は高価になりやすく、手が出しにくいのが現状です。

戸建ての場合は郊外にある物件でも車を利用する前提で借りるケースが多いため、駐車場を敷設するとなおよいでしょう。

長く住んでくれる人が多い傾向にある

戸建ての場合、アパートやマンションと比べてファミリー層が利用する傾向があります。

子供がいる世帯の場合は学校などの兼ね合いから比較的入居期間が長くなるケースが多いため、安定した賃貸経営を実現することが可能です。

出口戦略が複数見込める

一般的に戸建ての場合は 賃貸経営を終える際に複数の選択肢が考えられます。

新しいオーナーに売却する

オーナー(大家さん)が賃貸経営を終える場合、入居者がいるケースも考えられます。退去してもらうという選択肢もありますが、賃料が発生している以上、収益は継続するため、入居者がいる状態で売却するオーナーチェンジという方法があります。


入居者が長い間住み続けた後、購入して持ち家にしたいというケースもあるため、今住んでいる人に売却することも可能です。

その場合、購入者を探す手間を省くことができます。ただし、更地にして売却する場合は解体費用を見込んでおく必要があるので注意しましょう。

自分の住まいとして住む

賃貸用として運用していた住宅も所有者であることから自分で住むことが可能です。

ハウスメーカーに相談して設備の取り換えや間取りを3LDKから4LDKなどへ変更するなどリノベーションしたり、修繕を施したりして、ライフスタイルが変わった後の生活拠点として検討しても良いでしょう。

戸建ての賃貸経営のデメリット

一戸建ての賃貸住宅のメリットは下記が挙げられます。

  • 空室へのリスクヘッジができない
  • 物件の管理がしづらい
  • 得られる収益が少ない


それぞれ説明していきます。

空室のリスクヘッジができない

戸建ては集合住宅と異なり、原則として1つの世帯だけにしか貸し出せないため、空室になると家賃収入を全く得られなくなるリスクがあります。

家賃収入がない間も固定資産税や都市計画税などの税金や維持費、管理料、火災保険やローンの返済(借入金)など支払いは発生するため、どの程度の空室期間であれば事業が継続できるのか、シミュレーションをして収支計画やプランをしっかり立てておくことが重要です。

物件の管理がしづらい

マンションやアパートの場合、共用部分であれば定期的な清掃や巡回点検などの際に状態を確認することが可能です。

しかし戸建ての場合、共用部分の概念はないため、状態を確認しにくい特徴があります。そのため、管理のほとんどは入居者任せになってしまい維持管理が不十分となる傾向があります。

また戸建てであっても、退去時の立会いや修繕費の見積もり、滞納への対応などオーナーとして行うべき管理業務は存在します。こうした業務を行うのが困難な場合は、管理手数料を支払い管理会社に任せることをおすすめします。

得られる利益が少ない

戸建経営で得られる賃料は貸し出せるのが一世帯である関係上、アパートやマンションの一棟経営と比較すると見劣りするでしょう。戸建てを複数所有するなどの選択肢はありますが、資産を増やしていくのには時間がかかる傾向にあります。

戸建ての賃貸経営を成功させるために重視したいこと

戸建ての賃貸経営で安定性を維持し、失敗しないために大切なことを理解しておくとよいでしょう。

入居者が求める設備

入居者にニーズが高い設備を置くことにより、コストはかかりますが、入居者募集の際に有利に働き、入居希望者が集まりやすくなります。

例えばモニター付きインターホン、宅配ボックス、無料インターネット設備などが人気を集めている設備です。また、複数人が住むことの多い戸建てならではの人気設備もあります。

例えば浴室の追い焚き機能、広めの洗面台などの設備を充実させれば、家賃設定を高くすることや競合との差別化も可能で、投資効率をあげることができます。

戸建ての立地

立地条件は賃貸経営の重要なポイントである家賃相場や賃料単価、価値を左右します。

ただし、戸建ての場合は駅から距離があっても一定の需要が期待できます。戸建物件はファミリー層に選ばれやすいため、小中学校や幼稚園、保育園が近くにあるエリアの戸建ても需要があり、不動産仲介会社も紹介や提案がしやすくなります。

また、リビングの面積が広く南向きで日当たり良好であることなども重視されるポイントです。

賃貸経営は相談先を確保しておくことも重要

一戸建ての賃貸経営について解説してきましたが、賃貸経営の始め方や建築費の相談ができる相談先を確保しておくことも大切です。

土地活用や賃貸経営、不動産管理の実績がある大東建託では、宅地建物取引士や鑑定士など経験豊富なスタッフが対応させていただきます。

賃貸経営受託システム・コンサルティングサービスを展開している大東建託へご相談ください。


監修者プロフィール
伊野 文明

宅地建物取引士・FP2級の知識を活かし、不動産専門ライターとして活動。賃貸経営・土地活用に関する記事執筆・監修を多数手掛けている。ビル管理会社で長期の勤務経験があるため、建物の設備・清掃に関する知識も豊富。

【保有資格】
・宅地建物取引士
・FP2級
・建築物環境衛生管理技術者

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