2　不動産投資のレバレッジとは？

「レバレッジ」とは、小さい力で大きな物を動かすことができる「てこの原理」の意味となります。

レバレッジを効かせないと当然ですが、自己資金として1000万円であれば、1000万円の物件しか購入できません。

レバレッジを効かせるということは、言い換えると、「金融機関からお金を借入れして、そのお金で自己資金の何倍もの高額物件に投資をする」という意味になります。その結果、自己資金と借入金を併用することになり、見た目の利回り以上の収益を得ることができるというものです。

具体例を挙げてみます。


＜例１：自己資金のみ＞
自己資金：1000万円　　購入物件：1000万円　　借入金：0円　　利回り：10％

購入物件は1000万円で、利回りは10％なので、「年間収益は100万円」（1000万円×10％）となります。

＜例2：自己資金+借入金＞
自己資金：1000万円　　購入物件：5000万円　　借入金：4000万円
利回り：10％　　金利：3％

購入物件は5000万円で、利回りは10％なので、年間収益は500万円（5000万円×10％）ですが、120万円（4000万円×3％）の利息が発生なので「年間収益は380万円」となります。

例1と例2を比べると、自己資金のみよりも借入金の併用の場合の方が、年間280万円も多く収入を得ることができています。また、自己資金に対する利回りは28％となり、投資効率としては、2.8倍（280万円÷100万円）のレバレッジを効かせたとなります。

ただ、実際にはこのように簡単な話しではありませんが、レバレッジを効かせた方が、より高い収益を望むようになるのは確かです。

投資効率を上げるにはレバレッジを効かせることは有効的ですが、「逆レバレッジ」と呼ばれることに注意が必要です。注意点として2つあります。

金利の上昇が発生した場合、あるいは利回りが低下した場合は、いずれも当初の予定より実質収益は減少となります。

このことより、レバレッジ効果を得るためには、「金利を低く、利回りを高くする」ことが重要になります。

また、駐車場経営やトランクルーム経営など他の事業に比べて、建物賃貸経営は投資額が大きくなり担保力も大きくなります。
この意味においても、他の事業とは違い、レバレッジ効果は大きくなり、建物投資の魅力のひとつになっています。

3　建物賃貸経営と税金について？

税法上、不動産の貸付けによる所得は不動産所得になり、不動産所得＝不動産収入―必要経費で算出します。

不動産所得に関しては、不動産を多く所有している方が、税法上、有利な制度になっております。

不動産収入とは毎月の賃料収入のことで、必要経費は管理委託費、修繕費、減価償却費、固定資産税、損害保険料、支払利息などです。

また、建物賃貸事業を複数の場所で経営の場合は、すべてを合算して不動産所得とします。その結果、利益が出ている物件とそうでない物件があれば、これを相殺して、最終的に不動産所得として申告することができます。これを損益通算と言います。

この損益通算や必要経費は、知識を要することもありますので、詳細などは専門家に相談することをおすすめします。

建物賃貸経営においては、20年や30年といった長期にわたっての経営が多く見受けられ、その間には相続の発生も考えられます。この場合は建物賃貸不動産の相続となります。

相続財産のすべてが現金であれば、俗にいう「現金に色はつけられない」となり、1万円は1万円の評価となり、財産分与や税金計算もシンプルとなります。

一方、建物賃貸不動産の場合はどうでしょう。「貸家建付地」と呼ばれる評価で算出します。

土地の評価は相続税評価額（路線価）を使用します。相続税評価額（路線価）と借地権割合は国税庁のホームページに路線価図を見るとわかるようになっています。
また、相続における不動産の評価は土地と家屋に分けて、計算していきます。借家権割合は全国一律30％と決められています。

計算式は自用地評価×｛1-（借地権割合×借家権割合×賃貸割合）｝が評価となります。

賃貸割合は入居率を表す数字ですが、部屋数ではなく床面積の数字になるので、ご注意ください。

例を挙げます。


自用地評価が4000万円の土地に借地権割合が60％、入居率が100％のアパートの評価は4000万円×（1-0.6×0.3×1）＝3280万円

自用地評価：敷地面積（㎡）×相続税評価額（路線価）の100％が評価となります。

以上の計算式にあてはめて、土地の相続税評価を算出します。

家屋の評価は固定資産税評価額にて算出します。貸家の場合は固定資産税評価額の70％が評価額となります。

現金での評価より、資産を不動産に組み替えた方が、評価は下がりますので、相続税がかかる方には有利とされる理由となります。