1-1．所有型

所有型は一般的に建物の所有権を法人に移行し、法人がその建物を賃借人に貸し出します。

土地も法人所有にすることは可能ですが、法人名義にした時に個人に土地売却益が発生することが多いため、一般的には建物のみを法人名義にすることが多いです。

このスキームの時、法人の売上は建物の賃貸料となり、法人で計上できる各種費用を差し引いた後が法人の利益となります。
なお、土地の権利金や相当の地代を支払わない場合には土地の無償返還に関する届出書を税務署に提出しないと権利金の認定課税が行われますので注意が必要です。

1-3．その他（サブリース）

サブリース型につきましては、賃貸物件である不動産（土地及び建物）を一括して自ら設立した法人に貸し出し、その法人が賃借人に賃貸物件を貸すという形になります。

2．法人化による期待効果

ここでは上記法人化の種類ごとの期待効果（所得税対策、相続税対策、争族回避など）について解説します。

2-1．所有型

所有型においては、所得税対策と相続税対策が期待できます。

所得税対策としては不動産の所有権（建物）が法人にあるため、賃貸借契約の全額が法人の売上に計上されることから、
「管理型」や「サブリース型」よりも売上規模が大きくなり、各種経費等を差し引いた利益額も大きくなります。

法人税の税率は所得税の税率（累進課税）よりは大きくないため節税効果が期待できます。
※ 例えば所得800万円のときの法人税は15％ですが、所得税は23％となっています。

相続税対策としては、法人所有分の不動産については、法人の株式を相続する形になるため、不動産を分割するという手続きが必要なく、いわゆる争族が発生する可能性は低くなります。

これは、法人を相続する際は法人の発行している1株当たりの評価額が同じ株式を相続人が相続するため不動産のように個別具体的な不動産について誰がどの不動産を相続するか検討することがなくなることから、争い（争族）が発生する可能性が低くなります。

また、法人の評価（株式）は不動産だけでなく各種負債も加味して評価されることから、法人の評価が下がれば相続税の節税につながる可能性もあります。

3-1．所得税の視点から

個人で不動産賃貸事業を行っている時の税金（所得税）が法人化した時の税率や税額を超えている場合には法人化を検討すべきと考えます。

これは、例えば課税所得が800万円の時の個人事業主の税率は23％であるのに対し、法人化した場合の法人税は15％となり、個人事業主のほうが8％の税金負担が増加することからです。

ただし、法人設立には設立費用や経理業務、法人としての納税手続きなど専門家に依頼して行う費用の発生もありますので、
そのコストを加味しても節税効果等があるのであれば法人化を検討してみても良いと思います。

法人化するメリット・デメリットを下表に簡単に記載しましたので参考にしていただければと思います。

法人化するメリット・デメリットについて主な項目の比較表