融資金利の仕組み

融資を受けた際のコストが金利です。金利には1年を境に長期金利と短期金利に分かれます。長期金利は固定型ローンの基準、短期金利は変動型ローンの基準と言われています。長期金利については日本国債の指標銘柄の金利がベースになります。市場により取引をされるので、後述の政策金利と違い、政府がコントロールしづらいと言う特徴を持っています。

景気や物価の安定など金融政策を司る日本銀行（中央銀行）は目的を達成するために、「政策金利」という誘導目標金利を設定しています。不動産投資ローンなどの融資金利にも大きく影響する金利ですから、その動き＝トレンドを確認することは大切です。

現在の政策金利は、短期金利の代表である「無担保コール翌日物金利（オーバーナイト・レート）」になっています（下記グラフのオレンジの線）。銀行間で日々の資金を融通するための金利です。

日本銀行が直接民間の金融機関に資金を貸し出すときの基準金利を「基準割引率および基準貸付利率」と言い、以前は「公定歩合」として長い間政策金利を担っていましたから、聞いたことがあるかもしれません。現在は、金融市場における短期金利（コールレート）の変動上限になっています（下記グラフの青い線）。

図表：政策金利の動き
引用：日本銀行 時系列統計データ検索サイト

特にバブル経済が崩壊した1990年代半ばからの失われた○年と言われ、21世に入ってからは超低金利が続いています。2016年1月からはマイナス金利になっています。ただ、金利は上がるときには急激に、下がるときには緩やかに・・・と言う経験則があります。また、不景気下でも他の要素により利上げが行われることもあります。

例えば、お隣の韓国では･･･

・ 韓国銀行（中央銀行）が8月26 日、2年9カ月ぶりに利上げした。

・不動産価格の急騰など金融緩和の副作用が目立つことが理由。

・ 現在、新型コロナウイルス感染「第4 波」の真っ最中で、利上げによる景気への悪影響も予想されるが、インフレ抑制を

　優先する苦肉の策を選択

現時点（2021年9月中旬）で、原油など資源価格の高騰による物価高の懸念から、金利上昇圧力が高まっていると言われています。このような金利上昇懸念のある中、賃貸経営（土地活用・資産運用）を行うのであれば、「低金利である今のうちに、固定金利で借り入れてしまう」という発想も一案でしょう。

不動産業向け融資の現状

私たちに影響のある不動産業向け融資の現状について見ていきましょう。
不動産業向けの融資については貸しすぎではないか？ 借りすぎではないか？ という議論が、ここ数年、後を絶ちません。

厳密には、不動産業向けの融資＝不動産投資ローンではありませんが、傾向として参考になります。

銀行等による不動産業向け貸出残高について、日本銀行「貸出先別貸出残高」を見てみると、引き続き増加傾向が顕著であり、令和2年は昭和60年以降過去最高の83兆6,349億円となっています。
確かにバブル期（1989年＝平成元年）と比較すると7割強多くなっていますから、貸しすぎ＆借りすぎとも言えます。

銀行等による不動産業向け貸出残高
出典：国土交通省　土地白書　令和3年版

ただ、銀行等による不動産業向け新規貸出について、日本銀行「貸出先別貸出金」をみると、令和2年は前年から減少し、10兆6,003億円となっています。相続税改正により賃貸住宅の建設が増加した2016年（平成28年）をピークに、徐々に減少傾向にあり、ピークから1割前後減少しています。

銀行等による不動産業向け新規貸出
出典：国土交通省　土地白書　令和3年版